Kalau rumah yang anda sewa tiba-tiba dijual, jawapan ringkasnya: bergantung pada satu perkara — adakah perjanjian sewa anda berdaftar dengan pihak berkuasa tanah? Perjanjian tidak berdaftar (biasanya tempoh kurang 3 tahun): pemilik baru tidak terikat — dia sah di sisi undang-undang untuk minta anda keluar dengan notis yang munasabah. Perjanjian berdaftar (3 tahun atau lebih): pemilik baru mesti hormat kontrak anda sehingga habis tempoh. Kebanyakan penyewa Malaysia duduk di bawah perjanjian tak berdaftar, jadi posisi undang-undang mereka lemah kalau rumah dijual.
Adakah Penyewa Kena Keluar Bila Rumah Dijual?
Tidak semestinya — tetapi kebanyakan penyewa Malaysia dalam posisi lemah bila rumah dijual. SPEEDHOME platform records (2024–2026) menunjukkan kebanyakan sewa di bawah 3 tahun dan tidak berdaftar, jadi pemilik baru sah meminta keluar. Kalau perjanjian anda tidak berdaftar, dia tidak terikat dan boleh minta anda keluar dengan notis munasabah.
Status penyewa anda bergantung sepenuhnya pada satu soalan: adakah perjanjian sewa anda didaftarkan di Pejabat Tanah?
- Perjanjian TIDAK berdaftar (kurang 3 tahun): Pemilik baru tidak terikat — dia boleh minta anda keluar dengan notis yang munasabah.
- Perjanjian BERDAFTAR (3 tahun atau lebih): Pemilik baru terikat — dia mesti hormat perjanjian anda sehingga habis tempoh.
Masalahnya: kebanyakan penyewa Malaysia duduk di bawah perjanjian yang tidak berdaftar. Ramai tuan rumah tak daftarkan, dan penyewa pun tak tanya. Kitaran biasa — sewa 1 tahun, renewal 1 tahun, tak pernah daftarkan. Kalau rumah dijual dalam situasi ni, penyewa dalam posisi yang lemah dari segi undang-undang.
Perjanjian Sewa Berdaftar vs Tidak Berdaftar
Perbezaan utama: perjanjian berdaftar mengikat pemilik baru secara sah; perjanjian tidak berdaftar hanya mengikat pemilik asal yang tandatangan kontrak itu.
| Aspek | TIDAK Berdaftar (<3 tahun) | BERDAFTAR (≥3 tahun) |
|---|---|---|
| Tempoh biasa | 1–2 tahun | 3 tahun atau lebih |
| Prosedur | Tandatangan + setem sahaja | Daftarkan di Pejabat Tanah (Land Office) |
| Pemilik baru terikat? | TIDAK — boleh terminate dengan notis | YA — mesti hormat perjanjian hingga tamat |
| Hak penyewa kalau rumah dijual | Lemah — boleh diusir jika notis diberi | Kuat — pemilik baru mesti teruskan sewa |
| Kos tambahan | Duti setem sahaja | Duti setem + yuran pendaftaran (RM30–RM150) |
Contoh praktikal: Anda sewa setahun (Jan 2025 – Dec 2025) dengan perjanjian tak berdaftar. Pada Ogos 2025, pemilik jual rumah. Pemilik baru masuk Jan 2026 — dia tidak terikat dengan perjanjian anda dan boleh minta anda keluar dengan notis 1–2 bulan.
Sebaliknya, kalau perjanjian anda berdaftar untuk 3 tahun (Jan 2024 – Dec 2026), pemilik baru mesti biarkan anda duduk sehingga Dec 2026, tidak kira siapa dia.
Berapa Lama Notis Yang Perlu Diberi?
Kalau perjanjian tak berdaftar, pemilik baru boleh minta anda keluar — tapi wajib bagi notis bertulis yang munasabah, iaitu setara dengan tempoh notis dalam perjanjian asal, atau sekurang-kurangnya setara dengan jangka masa bayaran sewa.
- Perjanjian asal kata "notis 2 bulan" → pemilik baru kena bagi 2 bulan notis.
- Perjanjian asal tak mention notis, sewa bulanan → biasanya 1 bulan notis.
Notis yang betul kena dalam bentuk bertulis — surat berdaftar atau e-mel dengan acknowledgment. Notis lisan tiada nilai undang-undang.
Deposit Anda — Siapa Bertanggungjawab?
Di sisi undang-undang, pemilik ASAL bertanggungjawab pulangkan deposit anda. Pemilik baru tidak perlu ambil alih tanggungjawab itu kecuali dia setuju secara bertulis dalam dokumen jual beli.
Dalam realiti, ini boleh jadi masalah. Kalau pemilik asal dah terima hasil jualan dan tidak dapat dihubungi, penyewa terpaksa buat tuntutan sendiri.
Laluan tuntutan deposit (ikut urutan):
| Langkah | Tindakan | Tempoh / Caj |
|---|---|---|
| 1. E-mel / WhatsApp ke pemilik asal | Minta pengesahan bertulis: "Deposit RM6,000 — siapa tanggung pulang?" | 1–2 minggu untuk jawapan |
| 2. Surat berdaftar (Registered post) | Hantar tuntutan rasmi dengan butiran deposit + tarikh serah | Pos laju 2–3 hari; ~RM8 pos |
| 3. Small Claims Tribunal (Mahkamah Tuntutan Kecil) | Tuntut tanpa peguam, untuk deposit ≤ RM5,000 | Bayaran fail ~RM30; keputusan 1–3 bulan |
Sebelum serah rumah: Tanya pemilik asal dalam bentuk e-mel atau WhatsApp: "Deposit saya RM6,000 — siapa tanggung pulang kalau rumah dijual?" Dokumentasikan jawapannya.
Waktu tukar pemilik: Hubungi pemilik baru dan tanya status deposit. Minta pemilik asal hadir semasa serah-terima untuk bincang hal deposit.
Kalau Pemilik Baru Nak Mengusir Tanpa Notis
Pemilik baru tidak boleh mengusir dengan cara sendiri. Ia menyalahi undang-undang di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950. Kaedah sah hanya satu: notis bertulis, tunggu tempoh notis habis, kemudian mohon perintah eviction melalui mahkamah.
Tindakan berikut adalah HARAM dan boleh didakwa secara jenayah:
| Tindakan haram | Akibat undang-undang |
|---|---|
| Menukar atau merosakkan kunci pintu tanpa perintah mahkamah | TORT + kesalahan jenayah (Akta Relief Spesifik 1950 s.7(2)) |
| Memutuskan bekalan air atau elektrik untuk paksa penyewa keluar | TORT + risiko prosiding sivil |
| Membuang atau menyorok harta penyewa | TORT + kemungkinan pertuduhan curi (Kanun Keseksaan) |
Kalau berlaku demikian — jangan lawan secara fizikal. Hubungi polis (Seksyen 448 Kanun Keseksaan) dan dapatkan nasihat peguam segera. Ini melindungi anda dari risiko pertuduhan balik.
Pilihan Yang Ada Pada Penyewa
Empat pilihan praktikal apabila rumah yang anda sewa dijual — dari yang paling selamat hingga yang paling agresif secara undang-undang.
| Pilihan | Bila sesuai | Risiko |
|---|---|---|
| Terima notis, cari rumah baru | Perjanjian tak berdaftar, notis munasabah | Tiada — pilihan paling bersih |
| Argue notis tidak munasabah | Notis sangat pendek (contoh: 1 minggu) | Perlu buat tuntutan di tribunal |
| Negotiate dengan pemilik baru | Pemilik baru mungkin setuju anda teruskan sewa | Mungkin kena bayar sewa lebih tinggi |
| Daftar perjanjian sebelum tukar pemilik | Pemilik lama masih setuju dan transfer belum selesai | Kena kerjasama pemilik lama; mungkin terlambat |
Dalam kebanyakan kes perjanjian tak berdaftar, pilihan paling praktikal ialah terima notis yang munasabah dan cari rumah baru — cuba fight di tribunal mengambil masa dan kos.
Perjanjian SPEEDHOME SPEEDSIGN
SPEEDHOME SPEEDSIGN menghasilkan perjanjian sewa bersetem rasmi — setem dalam tempoh 30 hari LHDN membantu menutup jurang 'tidak berdaftar' yang melemahkan penyewa bila rumah dijual. Untuk daftar penuh Pejabat Tanah (≥3 tahun), pemilik boleh pilih naik taraf.
Dua perlindungan SPEEDHOME yang relevan untuk situasi rumah dijual:
- SPEEDSIGN dengan setem tepat masa (≤30 hari) — pendaftaran di LHDN berlaku dulu, jadi perjanjian tidak lagi bergantung pada niat pemilik sahaja. SPEEDHOME platform records (2024–2026) menunjukkan sebahagian besar sewa SPEEDHOME melalui SPEEDSIGN disetem dalam tempoh yang ditetapkan, menutup jurang 'tidak berdaftar' yang melemahkan posisi penyewa.
- Klausa default + persetujuan CRA — perjanjian SPEEDHOME report-ready ada klausa kemungkiran dan persetujuan bertulis untuk pelaporan default kepada agensi pelaporan kredit (CRA) yang berdaftar, hanya selepas notis & tempoh bertulis diberi. Ini bukan senarai hitam awam — ia saluran undang-undang yang membezakan SPEEDHOME daripada tiada tindakan langsung.
Sebagai penyewa, anda boleh cari listing rumah sewa dengan perlindungan terma kontrak SPEEDSIGN di /my/sewa.
FAQ
Perjanjian sewa saya "rollover automatic" setiap tahun. Kalau rumah dijual, boleh terus duduk ke?
Tidak — rollover automatik tak beri perlindungan tambahan. Walaupun kontrak masih aktif, pemilik baru tak terikat pada perjanjian tak berdaftar dan boleh minta anda keluar dengan notis yang munasabah. Sebab tu pendaftaran di Pejabat Tanah (≥3 tahun) ialah pembeza sebenar.
Pemilik baru nak naikkan sewa dua kali ganda, boleh ke?
Bergantung jenis perjanjian. Kalau perjanjian anda tidak berdaftar, pemilik baru boleh propose syarat baru — tapi anda boleh tolak, dan kalau tolak dia boleh bagi notis untuk terminate. Kalau perjanjian BERDAFTAR, pemilik baru tidak boleh naikkan sewa sehingga kontrak habis tempoh.
Berapa kos untuk daftarkan perjanjian sewa?
Kos pendaftaran biasanya RM30–RM150 bergantung negeri, ditambah duti setem (RM1 per RM250 sewa tahunan). Pemilik dan penyewa boleh kongsi kos. Gunakan kalkulator duti setem 2026 SPEEDHOME untuk kira jumlah tepat duti setem anda.
Kalau saya nak keluar awal selepas rumah dijual, deposit macam mana?
Bergantung perjanjian sewa anda. Kebanyakan perjanjian menyatakan kalau anda terminate awal, anda hilang deposit atau kena bayar penalti. Tapi kalau pemilik baru yang mengusir dengan notis yang betul, pemilik ASAL yang bertanggungjawab pulangkan deposit — bukan pemilik baru.
Kalau pemilik lama tak pulangkan deposit, apa boleh buat?
Tuntut ke pemilik lama — e-mel, surat berdaftar, atau Small Claims Tribunal (Mahkamah Tuntutan Kecil) untuk tuntutan RM5,000 ke bawah. Proses makan masa tapi anda ada hak undang-undang. Jangan harap pemilik baru tolong — itu bukan tanggungjawab dia kecuali dia bersetuju semasa serah-terima.
Adakah Rental Tenancy Act (RTA) memberi perlindungan tambahan kepada penyewa dalam situasi ini?
RTA masih dalam peringkat draf akhir (Feb 2026) dan belum dikuatkuasakan sebagai undang-undang. Jangan bergantung pada perlindungan RTA untuk situasi semasa — undang-undang yang terpakai sekarang ialah Contracts Act 1950 dan Akta Relief Spesifik 1950.
Disemak oleh Nadhrah Nadia — SPEEDHOME Legal & Compliance Lead · Dikemaskini 24 Jun 2026 · Rujukan undang-undang semasa Jun 2026; undang-undang sewa Malaysia masih berkembang (RTA dicadangkan). Semak sumber rasmi sebelum buat keputusan muktamad.
Untuk klausa wajib dan proses e-Duti Setem, lihat panduan perjanjian sewa Malaysia — klausa, duti setem, dan proses e-Duti Setem (2026).