Apa itu perjanjian sewa di Malaysia?
Perjanjian sewa (juga dipanggil agreement sewaan atau lease) ialah kontrak mengikat secara undang-undang antara tuan rumah dan penyewa yang menetapkan terma sewaan. Di Malaysia ia dikawal oleh undang-undang kontrak — tiada Akta Sewa Kediaman khusus lagi. Ia mesti disetem melalui e-Duti Setem di MyTax untuk boleh dikemukakan di mahkamah.
Perjanjian sewa lengkap namakan semua pihak (dengan nombor NRIC), nyatakan alamat harta, sewa bulanan dan tarikh akhir, tempoh sewaan, amaun deposit keselamatan dan syarat pemulangan, tanggungjawab penyenggaraan, tempoh notis, dan peraturan subsewa dan ubahsuai. Mana-mana terma ditinggalkan dari perjanjian bertulis lalai kepada rundingan — di mana kebanyakan pertikaian bermula. Sebelum signing, jalankan sewa dan tempoh anda melalui kalkulator duti setem perjanjian sewa untuk belanjakan kos pengesetemman.
Kalkulator
Guna Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa SPEEDHOME untuk lihat duti tepat bagi sewa dan tempoh lease anda. Masukkan sewa bulanan dan tempoh; alat ini guna jalur kadar Finance Act 2024 dan tunjuk duti pada salinan disetem pertama tambah RM10 setiap salinan tambahan.
Apa perjanjian sewa liputi — dan apa ia tinggalkan
Perjanjian sewa yang draf baik mesti bertulis dan liputi enam kawasan teras: pihak dan harta, sewa dan jadual bayaran, struktur deposit, pecahan penyenggaraan, tempoh notis, dan peraturan subsewa. Apa-apa yang ditinggalkan lalai kepada rundingan di bawah prinsip undang-undang kontrak.
| Kawasan | Apa nak masukkan | Kecuali-an biasa |
|---|---|---|
| Pihak dan harta | Nama penuh, NRIC, alamat harta | NRIC hilang — lemahkan bukti identiti |
| Sewa dan bayaran | Amaun, tarikh akhir, kaedah bayaran | Tiada klausa penalti lewat-bayar |
| Deposit | Deposit keselamatan (biasanya 2 bulan), deposit utiliti, deposit kad akses | Tiada kriteria potongan bertulis |
| Pecahan penyenggaraan | Apa tanggungjawab tuan rumah vs penyewa | "Kehausan biasa" tidak ditakrif |
| Notis dan penamatan | Notis minimum (biasanya 1–2 bulan), akibat keluar awal | Tiada klausa penamatan awal |
| Subsewa dan ubahsuai | Kebenaran atau larangan eksplisit | Senyap = pertikaian bila penyewa subsewa |
Janji lisan tidak mengatasi perjanjian bertulis. Kalau terma — kebenaran haiwan, repair dijanjikan, bulan bebas sewa — tidak dalam dokumen ditandatangan atau adendum bertulis, ia dianggap tidak pernah dipersetujui. Ini terpakai sama kepada tuan rumah dan penyewa.
Kenapa perjanjian mesti disetem — dan bagaimana nak buat
Perjanjian sewa yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan di mahkamah Malaysia. Duti setem ikut skala Finance Act 2024; sejak Januari 2026 semua pengesetemman dilakukan melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my). Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama telah dimansuhkan pada Januari 2025.
| Tempoh lease | Kadar duti setiap RM250 sewa tahunan | Contoh: RM2,000/sebulan (RM24,000/tahun) |
|---|---|---|
| Sehingga 1 tahun | RM1 | RM96 |
| Lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 | RM288 |
| Lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 | RM480 |
| Lebih 5 tahun | RM7 | RM672 |
Setiap salinan disetem tambahan kos RM10. Setem dalam 30 hari signing untuk elak penalti lewat-setem dari LHDN. Kedua-dua pihak patut simpan asal disetem. Guna kalkulator duti setem perjanjian sewa untuk angka tepat sebelum anda sign.
Rekod apa nak simpan sebelum mana-mana pihak bertindak atas pertikaian
Sebelum anggap mana-mana isu sewa selesai, kumpulkan: perjanjian sewa disetem, rekod bayaran, foto keadaan handover, bil utiliti, laporan repair, dan mesej bertulis yang tunjuk apa dipersetujui. Jejak kertas jelas bezakan salah faham dari perkara kontraktual.
Bagi tuan rumah, titik permulaan paling selamat ialah notis bertulis dan proses terdokumen — bukan tekanan pada penyewa. Bagi penyewa, sahkan status bayaran, keadaan handover, dan tanggungjawab sudah diterima dalam perjanjian. Pintasan sendiri — menghalang penyewa keluar, memutuskan bekalan air atau elektrik, mengeluarkan barang — menyalahi undang-undang Malaysia dan buat pertikaian lebih suar dan mahal.
Laluan sah bagi mendapatkan semula milikan ialah tuntutan bertulis diikuti tindakan mahkamah (Writ Milikan) dikuatkuasakan oleh bailif mahkamah. Malaysia tiada tribunal sewa kediaman khusus; pertikaian pergi ke mahkamah sivil, dengan tuntutan sehingga RM5,000 layak guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistreh.
Kalau sewaan berjalan melalui SPEEDHOME, rekod platform SPEEDHOME — butiran listing, rekod permohonan, sejarah bayaran, laporan repair, foto keadaan dan nota handover — beri kedua-dua pihak garis masa terdokumen bagi sewa, repair, deposit dan perbincangan keluar.
Apa itu perjanjian sewa maya (digital)?
Perjanjian sewa digital ada kedudukan undang-undang sama seperti yang kertas di Malaysia. Akta Perdagangan Elektronik 2006 dan Akta Tandatangan Digital 1997 sokong tandatangan elektronik bagi kontrak. Langkah pengesetemman juga sepenuhnya digital melalui e-Duti Setem di MyTax. Sahkan platform e-tandatangan anda memenuhi standard undang-undang sebelum bergantung padanya.
Aliran sewaan-terurus SPEEDHOME jana perjanjian sewa digital sebagai sebahagian onboarding: tuan rumah dan penyewa semak, tandatangan, dan setem secara elektronik — tiada pertemuan secara peribadi diperlukan. PDF disetem disimpan dalam rekod platform bagi kedua-dua pihak. Untuk perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME dan TA sedia lapor, proses ini diuruskan hujung ke hujung.
FAQ
Perjanjian sewa perlu disaksikan atau diakui notari di Malaysia?
Tidak. Perjanjian sewa kediaman Malaysia sah bila ditandatangani kedua-dua pihak; penyaksian konvensional tetapi bukan keperluan undang-undang. Pengakuan notari tidak diperlukan. Langkah wajib ialah pengesetemman melalui e-Duti Setem di MyTax dalam 30 hari signing.
Siapa bayar duti setem — tuan rumah atau penyewa?
Boleh dirunding dan patut dinyatakan dalam perjanjian. Dalam amalan penyewa kerap bayar, tetapi tiada peraturan berkanun. Apa yang dipersetujui mesti ditulis dalam perjanjian itu sendiri.
Apa berlaku kalau tuan rumah enggan pulangkan deposit?
Hantar tuntutan bertulis merujuk klausa deposit perjanjian dan bukti keluar anda (foto keadaan, rekod bayaran). Kalau gagal, tuntutan sehingga RM5,000 boleh guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistreh; tuntutan nilai lebih tinggi melalui mahkamah sivil. Dokumenkan semua sebelum eskalasi.
Bolehkah perjanjian sewa lisan dikuatkuasakan di Malaysia?
Susunan sewa lisan secara teknikal kontrak di bawah undang-undang Malaysia, tetapi sangat sukar dikuatkuasakan kerana tiada rekod bertulis terma. Perjanjian lisan juga tidak boleh disetem, jadi tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan di mahkamah. Sentiasa guna perjanjian bertulis, disetem.
Boleh tuan rumah tukar sewa tengah sewaan?
Tidak tanpa persetujuan bertulis penyewa, selagi perjanjian sewa berkuat kuasa. Sewa dipersetujui ialah terma kontraktual; tukar secara sebelah pihak ialah pelanggaran. Mana-mana pelarasan sewa mesti didokumenkan dalam adendum bertulis ditandatangani kedua-dua pihak sebelum ia berkesan.
Kalau perjanjian sewa saya hilang klausa kunci?
Klausa hilang lalai kepada rundingan di bawah prinsip undang-undang kontrak — yang bermaksud tiada pihak ada hak bertulis jelas. Bagi terma kritikal (pemulangan deposit, penamatan awal, repair), runding dan tambah adendum bertulis ditandatangani kedua-dua pihak sebelum teruskan. Jangan bergantung pada terma tersirat untuk lindung anda.