![Ilustrasi situasi sewa rumah di Malaysia tentang Cara Isytihar Pendapatan Sewa LHDN 2026 [Pendapatan Berkanun]](/blog/assets/img/cara-menyatakan-pendapatan-sewa-untuk-lhdn-bm-hero-card.jpg)
Apakah maksud "isytihar pendapatan sewa kepada LHDN sebagai pendapatan berkanun"?
"Isytihar pendapatan sewa kepada LHDN sebagai pendapatan berkanun" bermaksud melaporkan sewa yang anda benar-benar terima di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967 supaya ia jadi sebahagian pulangan cukai Tahun Taksiran anda. Setem perjanjian sewa ialah langkah berasingan yang membolehkan pengisytiharan itu dibuat.
Duti setem perjanjian sewa dan pengisytiharan pendapatan sewa bukan tugasan yang sama. Setem adalah duti ke atas instrumen; isytihar adalah cukai ke atas sewa yang diterima. Kedua-duanya duduk dalam portal MyTax yang sama (mytax.hasil.gov.my) tetapi di ruang berasingan — e-Duti Setem untuk setem, e-Filing untuk pulangan.
Tiga benda yang buat fail cukai anda jadi cepat atau jadi menyakitkan: klasifikasi pendapatan kena betul, simpan resit untuk setiap tolakan, dan hantar dalam borang MyTax yang betul sebelum tarikh tutup. Kesilapan paling biasa ialah anggap sewa macam tak nampak sebab masuk melalui pindahan bank; yang kedua ialah tuntut tolakan tanpa kertas sokong.
Rekod operasi SPEEDHOME (Jan 2024–Mac 2026): untuk pajakan yang dibuat melalui SPEEDHOME, sijil setem digital dan lejar sewa dipadankan dengan penyata bank disimpan dalam satu rekod pajakan. Daripada pajakan SPEEDHOME yang difailkan pada 2025, lebih 8 dalam 10 tuan tanah kediaman gunakan Borang BE untuk pajakan Seksyen 4(d) — sebab sewa jangka panjang biasa adalah susunan yang paling lazim. Fail cukai tahunan yang dibina atas rekod ni biasanya sudah mengandungi dokumen utama yang ejen cukai akan minta, bukan projek pembinaan semula pada bulan April.
Berikut adalah peta ringkas bagaimana kedua-dua langkah duduk bersama:
| Langkah | Apa yang dilakukan | Di mana dalam MyTax |
|---|---|---|
| Setem perjanjian sewa | Daftar duti ke atas instrumen; jadikannya bukti | e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) |
| Rekod sewa diterima | Bina angka sewa kasar untuk tahun tersebut | Lejar sewa dipadankan dengan penyata bank |
| Fail pulangan | Lapor pendapatan sewa bersih sebagai sebahagian pendapatan berkanun | e-Filing di MyTax — Borang BE / B / M |
| Bayar cukai atau tuntut balik | Selesai Tahun Taksiran | FPX / bil MyTax |
Lihat cara setem perjanjian sewa di LHDN (e-Duti Setem 2026) untuk aliran kerja setem penuh, dan cara isytihar pendapatan sewa LHDN Malaysia untuk versi panduan lengkap tentang perbelanjaan yang boleh ditolak, kadar, dan klasifikasi sumber.
Disemak: 2026-06-22 · Dikemas kini: 2026-06-24
Siapa yang perlu fail pulangan sewa dengan LHDN?
Setiap tuan tanah yang terima sewa Malaysia mesti isytihar, tak kira jumlah. Kewajipan ini meliputi individu residen, individu bukan residen, syarikat, dan pemilik bersama — cuma kadar dan borangnya berbeza.
| Jenis tuan tanah | Wajar isytihar? | Borang di MyTax | Rawatan cukai |
|---|---|---|---|
| Individu residen tanpa pendapatan perniagaan | Ya | Borang BE | Sewa bersih ditambah kepada jumlah; kadar progresif residen dipakai |
| Individu residen dengan pendapatan perniagaan | Ya | Borang B | Sewa bersih di bawah Seksyen 4(d) dilaporkan bersama pendapatan perniagaan |
| Individu bukan residen | Ya | Borang M (atau fail bukan residen setara) | Kadar rata 30% ke atas sewa bersih Malaysia dari YA2020; tiada pelepasan peribadi |
| Pemilik bersama (suami-isteri atau rakan kongsi) | Setiap pemilik isytihar bahagian sendiri | Mengikut status residu setiap individu | Setiap orang lapor bahagian pro-rata sewa dan perbelanjaan |
| Syarikat (bukan residen) | Ya | Borang C / pulangan syarikat | Kadar korporat standard 24%; kadar bertingkat SME tidak dipakai untuk syarikat bukan residen |
Tiada pelepasan cukai pendapatan yang khusus untuk jadi tuan tanah. Pelepasan peribadi biasa untuk residen dipakai kepada jumlah pendapatan macam biasa; bukan residen langsung tak boleh tuntut pelepasan peribadi. Kadar 30% bukan residen dipakai ke atas sewa bersih (selepas tolakan), bukan sewa kasar.
Di mana pendapatan sewa duduk dalam kerangka "pendapatan berkanun"?
"Pendapatan berkanun" ialah istilah statutori untuk pendapatan yang dicukai selepas pelarasan asas dalam Akta Cukai Pendapatan 1967. Sewa ialah salah satu sumber "pendapatan berkanun" — sebaik pajakan bermula, sewa yang diterima ialah pendapatan berkanun untuk Tahun Taksiran berkenaan, walaupun akhirnya tak ada cukai kena bayar.
| Sumber statutori | Seksyen dalam ITA 1967 | Bila ia dipakai untuk sewa |
|---|---|---|
| Seksyen 4(a) — pendapatan perniagaan | Untung atau laba daripada perniagaan | Penginapan jangka pendek, servis-suit, atau perkhidmatan aktif dengan penyelenggaraan menyeluruh dan sokongan tetamu |
| Seksyen 4(d) — sewa bukan perniagaan (pelaburan) | Sewa dan bayaran serupa daripada hartanah | Sewaan kediaman biasa: satu pajakan tanpa perkhidmatan tambahan |
| Seksyen 4(f) — pendapatan statutori lain yang dicas | Kategori statutori yang ditetapkan | Biasanya tidak dipakai untuk sewa kediaman |
Klasifikasi bukan formaliti. Seksyen 4(a) buka pintu kepada elaun modal, hantar rugi perniagaan ke hadapan, dan senarai tolakan yang lain; Seksyen 4(d) ialah laluan pelaburan yang lebih ringkas dan padan dengan kerangka Public Ruling 12/2018. Kalau urusan anda ada perkhidmatan pembersihan, linen, dan pengurusan tetamu ala Airbnb, sahkan klasifikasi dengan ejen cukai sebelum hujung tahun.
Apa yang masuk dalam baris pendapatan sewa di pulangan?
Ambil sewa kasar tahunan yang betul-betul diterima, tolak perbelanjaan langsung yang disokong dan dibuat sepenuhnya untuk hasilkan sewa itu, dan lapor baki sebagai pendapatan sewa bersih. Contoh kerja di bawah guna angka ilustratif; angka anda mungkin lain.
Rujuk Cukai Pendapatan Sewa Malaysia 2026: Apa Tuan Rumah Wajib Tahu untuk sahkan asas pengisytiharan pendapatan sewa dan rekod yang LHDN jangka.
| Item | Angka ilustratif |
|---|---|
| Sewa bulanan diterima | RM1,800 |
| Sewa kasar tahunan (12 bulan) | RM21,600 |
| Tolak: cukai pintu dan cukai tanah | RM700 |
| Tolak: faedah pinjaman untuk tahun tersebut | RM8,400 |
| Tolak: premium insurans kebakaran | RM250 |
| Tolak: komisen ejen (renewal, bukan penyewa pertama) | RM600 |
| Tolak: pembaikan biasa (berinvois, bergambar) | RM1,200 |
| Jumlah perbelanjaan boleh ditolak | RM11,150 |
| Pendapatan sewa bersih (boleh dicukai) | RM10,450 |
Urutan kerja: kutip sewa (perjanjian yang dah disetem dan lejar sewa sokong setiap ringgit), simpan resit (setiap tolakan perlukan invois, bukan sekadar debit bank), dan kira angka bersih. Pendapatan sewa bersih kemudian ditambah kepada sumber pendapatan lain anda untuk tahun tersebut dan dicukai pada kadar yang berkenaan. Sahkan semua angka dan kelayakan setiap perbelanjaan dengan ejen cukai sebelum fail.
Guna angka anda sendiri dalam kalkulator di bawah untuk kira pendapatan sewa bercukai sebelum anda failkan.
Penganggar Pendapatan Sewa Larasan
Untuk sewaan harta tanah bukan perniagaan yang ditaksir di bawah perenggan 4(d), Akta Cukai Pendapatan 1967.
Masukkan sewa kasar diterima dan perbelanjaan langsung yang layak bagi tempoh yang sama.
Kos permulaan untuk mendapatkan penyewa pertama dan penambahbaikan modal tidak dimasukkan. Sumber: Ketetapan Umum LHDN 12/2018.
Apakah perbelanjaan yang boleh ditolak terhadap pendapatan sewa?
LHDN Public Ruling No. 12/2018 senaraikan perbelanjaan yang dibuat sepenuhnya dan khusus untuk hasilkan sewa. Senarai ini khusus; ia tidak meliputi setiap kos berkaitan hartanah, dan item-item penyewa pertama dikecualikan secara jelas.
Sebelum membuat keputusan, semak Perbelanjaan Boleh Ditolak dari Pendapatan Sewa Malaysia 2026 supaya anda boleh kenal pasti perbelanjaan sewa yang boleh ditolak dan bukti yang diperlukan bagi setiap tuntutan.
| Boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) — PR 12/2018 | Apa yang simpan dalam fail |
|---|---|
| Cukai pintu dan cukai tanah | Bil majlis atau pejabat tanah, slip bayaran |
| Faedah pinjaman untuk pembelian hartanah | Jadual faedah tahunan bank (bukan bayaran balik prinsipal) |
| Premium insurans kebakaran | Polisi, invois, resit bayaran |
| Kos kutipan sewa atau penguatkuasaan sewa | Invois berkaitan pemulihan sewa |
| Kos renewal atau penyewa seterusnya (komisen ejen, perjanjian renewal) | Invois berlabel "renewal" dengan trail pajakan baharu |
| Pembaikan biasa yang kekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada | Invois kontraktor, gambar sebelum/selepas, kelulusan bertulis |
Yang TIDAK boleh ditolak: Pengiklanan penyewa pertama, kos guaman untuk sediakan perjanjian sewa pertama, duti setem untuk pajakan pertama, dan komisen ejen untuk penyewa pertama semuanya perbelanjaan awal dan tak boleh ditolak. Pembaikan modal, bayaran balik prinsipal gadai janji, dan perbelanjaan peribadi juga tak boleh ditolak. Garis pembaikan-versus-penambahbaikan dipertikaikan dalam sesetengah kes — lihat panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan tanah Malaysia untuk kes sempadan.
Di mana duti setem masuk dalam aliran pengisytiharan?
Setem perjanjian sewa di LHDN ialah langkah duti ke atas instrumen itu sendiri; pengisytiharan pendapatan sewa ialah langkah cukai pendapatan ke atas sewa yang diterima. Ia duduk di bahagian berlainan dalam aliran kerja LHDN tapi guna platform e-filing yang sama (MyTax).
| Langkah aliran kerja | Apa yang dibuat | Di mana ia duduk |
|---|---|---|
| Setem perjanjian sewa | Rekod duti LHDN terhadap instrumen; jadikannya bukti yang boleh diterima | e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) |
| Rekod sewa diterima | Bina angka sewa kasar untuk tahun tersebut | Lejar sewa dipadankan dengan penyata bank |
| Fail pulangan | Lapor pendapatan sewa bersih sebagai sebahagian "pendapatan berkanun" | e-Filing di MyTax menggunakan Borang BE / B / M |
| Bayar cukai atau tuntut balik | Selesai Tahun Taksiran | FPX / bayaran bil melalui MyTax |
Duti setem perjanjian sewa ikut jadual Akta Kewangan 2024. Sejak Januari 2026, setem dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax, yang menggantikan portal STAMPS. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama dimansuhkan pada Januari 2025. Untuk kadar ikut tempoh pajakan, lihat panduan cara setem perjanjian sewa di LHDN e-Duti Setem.
Berapa duti setem yang perlu dibayar untuk perjanjian sewa di Malaysia?
Duti setem perjanjian sewa ikut jadual Akta Kewangan 2024: RM1, RM3, RM5, atau RM7 untuk setiap RM250 sewa tahunan, bergantung pada tempoh pajakan. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama dimansuhkan Januari 2025.
| Tempoh pajakan | Kadar duti setem (setiap RM250 sewa tahunan) |
|---|---|
| Tidak melebihi 1 tahun | RM1 |
| 1 hingga 3 tahun | RM3 |
| 3 hingga 5 tahun | RM5 |
| Melebihi 5 tahun | RM7 |
Tempoh pajakan — bukan jenis hartanah atau jumlah sewa — yang tentukan baris kadar. Perjanjian 12 bulan biasanya duduk di baris pertama; pajakan korporat dua tahun duduk di baris kedua. Untuk kiraan tepat ikut nilai sewa sebenar, guna kalkulator duti setem SPEEDHOME dan bandingkan dengan jadual LHDN terkini sebelum bayar.
Di mana dan bagaimana untuk menyetem perjanjian sewa sekarang?
Setem perjanjian sewa dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS lama. Sejak Januari 2026, e-Duti Setem ialah satu-satunya saluran untuk proses setem perjanjian sewa kediaman.
Aliran kerja: log masuk dengan ID MyTax atau pengenalan MyKad, pilih perkhidmatan e-Duti Setem, masuk butiran pajakan (nilai sewa tahunan, tempoh, alamat hartanah, pihak), sistem kira duti ikut jadual Akta Kewangan 2024, bayar melalui FPX atau kad, dan simpan sijil setem digital. Pengakuan e-Duti Setem tu la bukti cukai sebenar — bukan resit bank sahaja.
Dua benda yang selalu buat tuan tanah tertinggal: pertama, masa. Setem boleh dibuat selepas tandatangan tapi lebih baik sebelum pindah masuk supaya rekod lengkap dari hari pertama. Kedua, nama pihak. Kalau nama penyewa dalam perjanjian lain dari nama dalam MyTax (contoh pasangan, nama syarikat, atau nama penuh berbanding nama pendek), betulkan sebelum serah untuk elakkan taksiran pindaan.
Adakah menyetem perjanjian sewa pertama berbeza daripada menyetem renewal?
Setem pertama dan renewal guna saluran MyTax sama. Setem pertama ialah perbelanjaan awal (tidak boleh ditolak); setem renewal biasanya boleh ditolak kalau didokumenkan.
Klasifikasi penuh di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 — termasuk apa yang masuk dalam tolakan dan apa yang tidak — ada dalam panduan cara isytihar pendapatan sewa LHDN Malaysia. Halaman ini tidak tentukan klasifikasi khusus untuk kes individu — sahkan dengan ejen cukai sebelum tolak duti setem dalam pulangan anda.
Adakah tuan tanah kediaman perlu caj SST?
Tidak. Sewaan kediaman biasa — apartmen, kondominium, rumah teres, banglo — berada di luar skop cukai perkhidmatan. Tuan tanah kediaman biasa tak perlu caj SST ke atas sewa.
SST 6% dari 1 Januari 2026 hanya terpakai untuk sewaan komersial dan bukan kediaman tertentu, dan hanya selepas pembekal melepasi ambang pusingan boleh cukai RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan. Tuan tanah dengan satu atau beberapa unit kediaman berada jauh di bawah ambang ini dan di luar skop SST kediaman.
Kalau anda masuk ke sewaan komersial, pejabat servis, atau ruang kerja bersama, kedudukan SST berubah — sahkan skop dengan ejen cukai sebelum invois.
Adakah pendapatan sewa kena e-Invois MyInvois?
Untuk kebanyakan tuan tanah kediaman, tidak. e-Invois di bawah LHDN MyInvois ketika ini dipakai untuk transaksi B2B dan B2C melepasi ambang RM100,000, dengan ambang pusingan jualan tahunan berperingkat sehingga 2026 dan 2027. Sewaan kediaman jangka panjang kepada satu penyewa isi rumah biasa tidak hasilkan invois setiap bayaran, jadi ia duduk di luar skop MyInvois.
Kedudukan berubah sebaik tuan tanah mula mengeluarkan invois cukai — servis-suit, co-living, platform penginapan jangka pendek, atau sebarang susunan yang mengeluarkan invois cukai setiap penginapan. Sebaik invois wujud, profil MyInvois tuan tanah menentukan sama ada e-Invois diperlukan atau tidak. Sahkan tahun ambang anda dan sebarang beza individu-vs-syarikat dengan ejen cukai sebelum keluarkan invois pertama anda.
Berapa lama perlu simpan rekod cukai sewa?
Simpan rekod yang buktikan sewa diterima, perbelanjaan itu nyata, dan perbelanjaan itu hasilkan sewa. Tempoh simpan minimum ialah tujuh tahun dari tarikh pulangan dihantar, dan LHDN boleh bangkitkan pertanyaan atau buka semula taksiran dalam tempoh itu.
| Kategori dokumen | Kenapa LHDN mungkin tanya | Apa yang simpan |
|---|---|---|
| Perjanjian sewa | Bukti siapa penyewa, sewa, tempoh | Salinan bertandatangan (digital atau imbasan) |
| Bukti setem | Sahkan pajakan didaftarkan dengan LHDN | Pengakuan e-Duti Setem dari MyTax |
| Lejar sewa | Bukti sewa kasar diterima sebulan | Penyata bank atau rekod platform SPEEDHOME |
| Jadual faedah pinjaman | Bukti komponen faedah yang dituntut | Penyata faedah tahunan bank |
| Polisi insurans kebakaran | Bukti premium yang dituntut | Polisi, invois, resit bayaran |
| Bil cukai pintu dan cukai tanah | Bukti tolakan cukai tempatan | Bil majlis, slip bayaran |
| Invois pembaikan bergambar | Bukti tuntutan pembaikan, bukan penambahbaikan modal | Invois kontraktor, gambar sebelum/selepas |
| Invois komisen ejen | Bezakan renewal (boleh ditolak) dengan penyewa pertama (awal, tak boleh ditolak) | Invois berlabel "renewal" atau "penyewa pertama" |
Invois yang hilang atau pindahan bank tanpa label ialah yang menyebabkan fail cukai jadi projek pembinaan semula berbilang minggu. Tuan tanah yang tutup jurang tu sepanjang pajakan — bukan pada bulan April — sampai musim fail dengan fail dah siap.
Bagaimana SPEEDHOME pastikan fail cukai anda siap
SPEEDHOME bukan ejen cukai dan tak fail bagi pihak anda. SPEEDHOME simpan rekod operasi sewaan — listing, onboarding penyewa, dokumentasi pajakan, aliran duti setem, kutipan sewa, mesej pembaikan, dan log pindah keluar — dalam satu aliran kerja yang tepat apa ejen cukai atau LHDN nak jumpa.
Rekod SPEEDHOME — sijil setem digital, lejar sewa, log pembaikan dengan foto sebelum/selepas, dan log pindah masuk/keluar — adalah dokumen yang sama yang ejen cukai atau LHDN akan minta. Kebanyakan masalah cukai tuan tanah bukan soalan undang-undang cukai yang kompleks; ia jurang rekod yang ringkas: invois yang hilang, pindahan bank tanpa label, pembaikan yang tak pernah bergambar, atau jadual faedah yang tak pernah diminta dari bank. Tuan tanah yang tutup jurang tu sepanjang pajakan sampai musim cukai dengan fail, bukan projek pembinaan semula.
Untuk tuan tanah yang nak rekod dikendali sebagai sebahagian aliran kerja hartanah terurus, lihat servis tuan tanah SPEEDHOME. Untuk tuan tanah yang urus sendiri pajakan, disiplin rekod minimum: satu folder per unit per tahun, setiap resit disimpan, setiap pembaikan bergambar, dan faedah diasingkan dari prinsipal dalam setiap penyata bank atau pinjaman.
FAQ
Tujuh soalan yang paling kerap ditanya oleh tuan tanah Malaysia tentang cara isytihar pendapatan sewa kepada LHDN: siapa yang wajib fail, borang MyTax yang mana, apa yang boleh ditolak, apa yang berlaku jika terlupa satu tahun, dan beberapa soalan duti setem harian. Jawapan ringkas di bawah — sahkan butiran untuk fail anda dengan LHDN atau ejen cukai berlesen.
Adakah duti setem perjanjian sewa sudah termasuk dalam sewa atau ditanggung oleh penyewa?
Tanggungjawab duti setem di bawah Akta Setem 1949 adalah soal kontrak antara tuan tanah dan penyewa. Amalan biasa di Malaysia ialah tuan tanah tanggung duti setem untuk pajakan kediaman, tapi tiada peruntukan statutori yang menetapkan pihak mana yang wajib — sahkan terma ini dalam klausa perjanjian sewa anda sebelum tandatangan.
Apa yang berlaku jika saya tandatangani perjanjian sewa tapi terlupa menyetem?
Perjanjian itu masih mengikat antara tuan tanah dan penyewa secara kontrak, tapi ia tak jadi bukti cukai yang kuat di LHDN dan tak boleh dijadikan dokumen di mahkamah untuk kuatkuasakan terma pajakan. Lebih lambat anda setem, lagi sukar untuk jelaskan rekod. Lewat setem boleh trigger penalti di bawah Akta Setem 1949 — biasanya duti tambahan sehingga RM100 atau 10% duti (ikut mana lebih tinggi) untuk lewat 30 hari, naik lagi selepas itu. Setem dalam 30 hari dari tarikh perjanjian untuk elak penalti.
Adakah saya perlu setem jika sewa bulanan saya rendah, contohnya RM800?
Ya, kalau sewa tahunan melepasi ambang. Duti setem guna sewa tahunan sebagai asas, bukan sewa bulanan. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama dimansuhkan pada Januari 2025, jadi tiada ambang minimum pengecualian sekarang. Kira sewa tahunan (sewa bulanan x 12) dan ikut jadual RM1/RM3/RM5/RM7 setiap RM250.
Boleh saya tolak ansuran penuh pinjaman gadai janji bulanan terhadap pendapatan sewa?
Tidak. Hanya komponen faedah pinjaman boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, bukan bayaran balik prinsipal. Minta jadual pecahan faedah tahunan dari bank anda dan simpan dalam fail cukai tahunan.
Boleh saya setem untuk dua tahun sekali gus dalam satu transaksi?
Ya, kalau perjanjian sewa merangkumi tempoh dua tahun, setem boleh dibuat sekali untuk keseluruhan tempoh. Kadar yang digunakan ialah baris jadual yang sepadan dengan tempoh penuh pajakan. Untuk pajakan dua tahun, itu biasanya baris kedua (RM3 setiap RM250 sewa tahunan).
Adakah e-Duti Setem tersedia 24 jam?
Portal MyTax boleh dilayari 24 jam, tapi pemprosesan duti setem tertakluk pada waktu FPX bank (lazimnya 6.00 pagi - 12.00 tengah malam setiap hari). Sijil setem digital biasanya tersedia serta-merta selepas FPX berjaya.
Apa yang jadi kalau saya terlupa isytihar pendapatan sewa untuk satu tahun?
LHDN boleh bangkitkan taksiran tambahan untuk pendapatan tak diisytihar. Pembetulan praktikal ialah fail pindaan sukarela sebaik perasan — lewat tapi pendedahan sukarela dilayan lebih ringan daripada penemuan yang dimulakan LHDN. Ejen cukai berlesen boleh fail pulangan yang disemak dan wakili anda. Cukai terhutang tetap kena dibayar; tapi kadar penalti mungkin lain.