Caj penyelenggaraan strata adalah tanggungan pemilik petak — bukan penyewa. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, pemilik wajib bayar maintenance fee dan sinking fund terus kepada JMB atau MC, tanpa mengira sama ada unit tu disewa atau tidak. Penyewa boleh bayar balik kepada tuan rumah, tapi hanya kalau perjanjian sewa memang menyatakan perkara tu dengan jelas. Kalau tuan rumah tak bayar, JMB boleh ambil tindakan yang akan jejas penyewa juga.
SPEEDHOME platform records menunjukkan isu caj penyelenggaraan tertunggak adalah antara punca utama konflik JMB yang mengganggu penyewa — tuan rumah yang faham struktur bayaran ini dari awal jauh lebih jarang hadapi masalah akses dan tindakan undang-undang.
Siapa yang sebenarnya wajib bayar maintenance fee strata?
Pemilik petak (tuan rumah) adalah pihak yang bertanggungjawab bayar caj penyelenggaraan kepada JMB atau MC, bukan penyewa. Tanggungjawab ni wujud secara automatik apabila pemilik memiliki petak strata, dan tak boleh dipindahkan kepada penyewa secara unilateral.
Di Malaysia, Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) mewajibkan pemilik petak membayar caj penyelenggaraan dan sinking fund yang ditetapkan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC). Perjanjian sewa antara tuan rumah dan penyewa adalah dokumen swasta yang tidak mengikat JMB — JMB tetap akan mengejar pemilik petak kalau ada tunggakan, bukan penyewa.
| Pihak | Tanggungjawab kepada JMB/MC | Catatan |
|---|---|---|
| Pemilik petak (tuan rumah) | Wajib bayar maintenance fee dan sinking fund | Kewajipan wujud di bawah Akta 757, tak boleh lari |
| Penyewa | Tiada tanggungjawab langsung kepada JMB/MC | JMB/MC tidak boleh tuntut terus dari penyewa |
| Penghuni lain | Tertakluk pada house rules dan by-laws bangunan | Boleh kena sekat akses kalau pemilik tertunggak |
Ramai tuan rumah cuba masukkan klausa dalam perjanjian sewa supaya penyewa tanggung maintenance fee. Ini tak haram, tapi pastikan klausa tu jelas — termasuk jumlah, kaedah bayaran, dan apa terjadi kalau penyewa lambat bayar.
Tiga cara susun atur bayaran yang biasa digunakan
Tuan rumah Malaysia biasanya guna salah satu daripada tiga kaedah ni: masukkan dalam sewa, minta penyewa bayar terus, atau tanggung sendiri sebagai kos pelaburan.
Cara 1: Bundle dalam kadar sewa
Tuan rumah tambah maintenance fee dalam kadar sewa bulanan. Contoh: kalau sewa pasaran RM1,500 dan maintenance fee RM200, tuan rumah charge RM1,700 sebulan. Penyewa bayar sewa sahaja, tuan rumah uruskan bayaran kepada JMB.
Kebaikan: mudah, penyewa tak keliru, tuan rumah kawalan penuh. Kelemahan: kalau maintenance fee naik, tuan rumah perlu adjust sewa atau tanggung sendiri perbezaan tu.
Cara 2: Penyewa bayar balik (reimbursement) kepada tuan rumah
Perjanjian sewa nyatakan penyewa reimburse maintenance fee kepada tuan rumah selepas tuan rumah bayar JMB. Tuan rumah tetap bayar JMB dulu, penyewa bayar balik selepas terima resit.
Kebaikan: kos tu jelas dan terasing dari sewa pokok. Kelemahan: perlu proses bulanan yang konsisten; kalau penyewa lambat, tuan rumah kena tanggung dulu.
Cara 3: Tuan rumah tanggung sepenuhnya
Tuan rumah bayar maintenance fee dari poket sendiri, penyewa bayar sewa pokok sahaja. Kos ni boleh ditolak sebagai perbelanjaan sewa di bawah Penilaian Awam 12/2018 (income tax) dalam situasi tertentu.
Kebaikan: paling mudah untuk penyewa, kurang peluang konflik. Kelemahan: kos tambahan untuk tuan rumah; perlu ambil kira dalam pengiraan hasil (yield) pelaburan hartanah.
| Kaedah | Tuan rumah bayar JMB? | Penyewa tahu jumlah maintenance fee? | Risiko kalau penyewa tak bayar |
|---|---|---|---|
| Bundle dalam sewa | Ya, dari sewa diterima | Tidak semestinya | Tuan rumah tanggung sendiri |
| Penyewa reimburse | Ya, dulu — penyewa bayar balik | Ya, ada bukti bayaran | Tuan rumah kena tunggu atau kejar penyewa |
| Tuan rumah tanggung | Ya, sepenuhnya | Tidak berkaitan | Tiada — tuan rumah bayar terus |
Apa terjadi kalau tuan rumah tak bayar maintenance fee?
Kalau tuan rumah tak bayar maintenance fee strata, JMB boleh ambil tindakan undang-undang termasuk denda, tuntutan mahkamah, atau rampasan harta — dan tindakan ni boleh jejas penyewa yang tinggal di unit tersebut.
Di bawah Seksyen 34(1) Akta Pengurusan Strata 2013, JMB atau MC mesti beri notis bertulis dengan tempoh sekurang-kurangnya 14 hari untuk pemilik petak menjelaskan tunggakan. Kalau masih tak bayar selepas tempoh tu:
- JMB boleh fail tuntutan di mahkamah atau Tribunal Pengurusan Strata
- JMB boleh mohon waran lampiran untuk rampas harta alih pemilik
- Pemilik yang ingkar notis melakukan kesalahan yang boleh didenda sehingga RM5,000 atau dipenjarakan sehingga 3 tahun atau kedua-duanya, ditambah denda RM50 sehari untuk kesalahan berterusan
Yang selalu tersasar dalam cerita ni: tindakan JMB terhadap pemilik boleh jejas penyewa juga. By-laws bangunan lazimnya membenarkan JMB nyahaktifkan akses kad elektromagnetik pemilik yang ingkar selepas tempoh notis 14 hari — dan sekatan tu meliputi penghuni termasuk penyewa. Baca lebih lanjut: JMB sekat akses kad kerana tuan rumah tak bayar maintenance — hak penyewa.
Tribunal Pengurusan Strata: apakah kuasa mereka?
Tribunal Pengurusan Strata boleh dengar tuntutan berkaitan caj penyelenggaraan strata sehingga RM250,000 di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Di bawah Seksyen 105(1) Akta 757, Tribunal boleh dengar pertikaian strata — termasuk caj penyelenggaraan tertunggak dan kegagalan badan pengurusan menjalankan tanggungjawab — selagi jumlah tuntutan tidak melebihi RM250,000. Tribunal tidak dengar kes yang melibatkan persoalan hak ke atas tanah.
Kalau ingkar award Tribunal, itu adalah kesalahan jenayah: denda sehingga RM250,000 atau penjara sehingga 3 tahun atau kedua-duanya, ditambah denda RM5,000 sehari untuk ingkar berterusan (Seksyen 123 Akta 757).
Ini berbeza daripada pertikaian deposit sewa biasa antara tuan rumah dan penyewa — itu adalah hal kontrak swasta yang diselesaikan di mahkamah sivil biasa, bukan di Tribunal Pengurusan Strata.
Apa penyewa perlu tahu tentang maintenance fee strata?
Penyewa tidak bertanggungjawab secara undang-undang kepada JMB atau MC — tapi penyewa perlu faham bahawa tindakan JMB terhadap tuan rumah boleh jejas akses dan keselesaan hidup di unit tersebut.
Sebelum tandatangan perjanjian sewa unit strata, penyewa bijak semak:
| Perkara untuk semak | Kenapa ia penting |
|---|---|
| Semak sama ada tuan rumah ada tunggakan maintenance fee | Kalau ada tunggakan, JMB mungkin dah atau akan sekat akses kad |
| Faham klausa maintenance fee dalam perjanjian sewa | Tahu sama ada penyewa perlu reimburse atau ia bundled dalam sewa |
| Minta salinan bil maintenance fee terkini | Bukti tuan rumah sedang bayar secara aktif |
| Semak house rules dan by-laws bangunan | Elak terkejut bila JMB kuatkuasakan peraturan |
| Guna platform yang ada rekod pengurusan hartanah | SPEEDHOME platform records bantu jejak status hartanah dan sejarah pematuhan |
Kalau perjanjian sewa penyewa meminta penyewa bayar maintenance fee terus kepada JMB, itu adalah susun atur yang tidak biasa dan perlu berhati-hati — sebab JMB hanya ada kontrak dengan pemilik petak, bukan penyewa.
Klausa maintenance fee yang kukuh dalam perjanjian sewa
Klausa perjanjian sewa yang baik perlu nyatakan siapa bayar, berapakah jumlahnya, cara bayaran, dan apa berlaku kalau ada perubahan kadar.
Contoh klausa yang jelas (tuan rumah tanggung, bundle dalam sewa):
"Kadar sewa bulanan sebanyak RM[X] adalah termasuk caj penyelenggaraan (maintenance fee) dan sinking fund yang kena dibayar oleh Tuan Punya Petak kepada Badan Pengurusan Bersama/Perbadanan Pengurusan. Penyewa tidak bertanggungjawab membayar mana-mana caj kepada badan pengurusan."
Contoh klausa kalau penyewa reimburse:
"Penyewa bersetuju untuk membayar balik caj penyelenggaraan (maintenance fee) sebanyak RM[Y] sebulan kepada Tuan Punya Petak, yang merupakan jumlah yang kena dibayar kepada Badan Pengurusan Bersama. Tuan Punya Petak bertanggungjawab mengemukakan resit bayaran kepada penyewa setiap bulan. Klausa ini tidak mewujudkan sebarang tanggungjawab langsung antara Penyewa dan Badan Pengurusan Bersama."
Kalau kadar maintenance fee naik (JMB boleh naikkan kadar pada mesyuarat agung), update perjanjian sewa atau dapatkan persetujuan bertulis dari penyewa sebelum adjust bayaran.
SPEEDHOME dan pengurusan strata
Menyewa unit strata melalui SPEEDHOME bermakna proses perjanjian sewa, pembayaran, dan pengurusan hartanah lebih tersusun. SPEEDHOME platform records membantu tuan rumah jejak kewajipan bayaran dan dokumentasi yang diperlukan kalau ada pertikaian dengan JMB atau penyewa kemudian hari.
Kalau nak tahu lebih lanjut tentang pengurusan hartanah strata atau cari unit strata untuk disewa, layari senarai sewaan di SPEEDHOME atau hubungi pasukan landlord SPEEDHOME.
FAQ
Boleh ke penyewa disaman oleh JMB kerana maintenance fee tak dibayar?
Tidak. JMB hanya ada kontrak dengan pemilik petak, bukan penyewa. Kalau maintenance fee tertunggak, JMB akan kejar pemilik petak (tuan rumah), bukan penyewa. Walau bagaimanapun, tindakan JMB terhadap tuan rumah seperti nyahaktif akses kad boleh jejas penyewa yang duduk dalam unit tu.
Kalau tuan rumah tak bayar maintenance fee, boleh penyewa tanggung sendiri dan tolak dari sewa?
Boleh, tapi hanya kalau perjanjian sewa membenarkan penyewa berbuat demikian secara jelas. Kalau takde klausa yang spesifik, penyewa tak boleh unilateral tolak dari sewa tanpa persetujuan bertulis tuan rumah. Cara selamat: dapatkan persetujuan bertulis tuan rumah dan simpan semua resit.
Berapa banyak maintenance fee strata biasanya?
Jumlah bergantung pada bangunan, kemudahan yang disediakan, dan keputusan JMB atau MC pada mesyuarat agung. Tuan rumah perlu semak terus dengan pihak pengurusan bangunan untuk jumlah semasa — SPEEDHOME tidak menetapkan atau mengesahkan kadar maintenance fee bagi bangunan strata individu.
Apa beza maintenance fee dan sinking fund?
Maintenance fee (caj penyelenggaraan) digunakan untuk perbelanjaan pengurusan harian dan penyelenggaraan bangunan strata seperti kawalan keselamatan, pembersihan, utiliti kawasan awam, dan servis lif. Sinking fund pula adalah tabungan jangka panjang untuk pembaikan besar atau penggantian aset seperti lif, bumbung, atau sistem bekalan air. Kedua-duanya adalah kewajipan pemilik petak.
Kalau saya beli unit strata yang ada tunggakan maintenance fee, siapa yang kena bayar?
Secara amalan, tunggakan maintenance fee sebelum tarikh pindah milik adalah tanggungan penjual (pemilik lama). Namun, perlu semak dalam perjanjian jual beli sama ada ada peruntukan khusus tentang penyelesaian tunggakan. JMB mungkin akan kejar pemilik baru kalau tunggakan tak diselesaikan, jadi pembeli bijak dapatkan pengesahan bertulis dari JMB tentang status akaun sebelum selesaikan pembelian.
Adakah maintenance fee boleh ditolak sebagai perbelanjaan sewa untuk tujuan cukai?
Dalam banyak situasi, maintenance fee yang dibayar oleh tuan rumah untuk unit strata yang disewakan boleh ditolak sebagai perbelanjaan terus menghasilkan pendapatan sewa di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, tertakluk pada syarat Penilaian Awam No. 12/2018. Rujuk akauntan cukai berlesen untuk penilaian khusus berdasarkan keadaan anda.