Apa Jadi Bila Penyewa Masih Duduk Selepas Kontrak Tamat?
Penyewa yang masih duduk selepas tarikh tamat kontrak tanpa perjanjian baru menjadi "penyewa melampau" (holdover tenant). Di Malaysia, tuan rumah tidak boleh mengeluarkan mereka secara paksa — laluan yang sah ialah notis bertulis, kemudian failkan permohonan Writ Milikan di Mahkamah Majistret jika penyewa enggan keluar.
Apabila kontrak sewa bertempoh tetap tamat, hasilnya bergantung pada satu tindakan utama: sama ada tuan rumah menerima sewa selepas tarikh tamat.
| Tindakan tuan rumah selepas tamat | Kesan undang-undang |
|---|---|
| Terima bayaran sewa | Sewaan bertukar secara automatik kepada bulanan; tuan rumah kena beri notis bertulis yang sah sebelum menuntut semula unit |
| Tolak semua bayaran | Penyewa dianggap menceroboh; tuan rumah ada alasan yang lebih kukuh untuk failkan kes dengan cepat |
| Hantar notis bertulis sebelum tamat | Menetapkan tarikh penyerahan kosong yang jelas; memantapkan garis masa di mahkamah |
Jangan terima sewa selepas tarikh tamat kontrak kalau anda mahukan pemilikan semula dengan segera. Menerima satu bayaran pun boleh dianggap sebagai persetujuan kepada sewaan berkala baru — yang memerlukan notis baharu sebelum sebarang tuntutan mahkamah.
Perjanjian sewa SPEEDHOME ada klausa tamat tempoh yang bertarikh jelas dan di e-stamp melalui SPEEDSIGN, beri tuan rumah dokumen yang ada cap masa dan boleh diterima di mahkamah dari hari pertama.
Langkah Undang-Undang Yang Betul Untuk Tuntut Semula Hartanah
Hantar notis bertulis yang formal dulu, kemudian failkan Writ Milikan di Mahkamah Majistret jika penyewa tidak keluar pada tarikh yang ditetapkan. Langkau mana-mana langkah dan proses mahkamah jadi lebih lama.
- Hantar notis keluar bertulis — walaupun kontrak sudah tamat, kirim surat berdaftar yang nyatakan tarikh tepat unit kena kosong.
- Tolak sebarang bayaran sewa seterusnya — jangan terima apa-apa bayaran selagi anda berniat menuntut semula pemilikan.
- Rekod semua perbualan — simpan mesej WhatsApp, emel, dan jawapan bertulis.
- Failkan di Mahkamah Majistret — kemukakan tuntutan Writ Milikan (Writ Possession) jika penyewa masih duduk selepas tarikh notis.
- Tuntut mesne profits bersama tuntutan pemilikan — ini ialah pampasan untuk tempoh penyewa menduduki unit tanpa kebenaran yang sah.
Untuk panduan cara menulis notis itu sendiri, lihat artikel Notis Keluar Penyewa Malaysia.
Apa Yang Tuan Rumah Tidak Boleh Buat Di Bawah Undang-Undang Malaysia
Pengusiran sendiri (self-help eviction) adalah menyalahi undang-undang di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Khusus 1950. Tuan rumah yang cuba keluarkan penyewa secara paksa tanpa perintah mahkamah memberi alasan kepada penyewa untuk failkan tuntutan balas secara sivil.
Tindakan yang dilarang — walau berapa lama sewa tertunggak:
- Membuka atau menukar kunci pintu untuk halang masuk tanpa pengetahuan penyewa
- Memotong bekalan air atau elektrik untuk paksa penyewa keluar
- Mengangkat atau membuang barang kepunyaan penyewa
- Masuk ke unit tanpa kebenaran (kecuali kecemasan sebenar)
- Mengugut atau mengganggu penyewa secara fizikal atau psikologi
Mana-mana tindakan ini dedahkan tuan rumah kepada tuntutan sivil. Ironinya, ia juga melambatkan proses mahkamah — hakim yang dengar bukti salah laku tuan rumah kurang berkemudianan beri perintah segera.
Berapa Lama Proses Mahkamah Ambil Masa?
Kes yang tidak dipertikaikan biasanya ambil 2–4 bulan dari fail hingga perintah pemilikan. Kes yang dipertikaikan boleh melarat sehingga 12 bulan atau lebih. Pengusiran melalui mahkamah lambat dan mahal — itu hujah paling kuat untuk tapis penyewa dengan teliti sebelum kontrak ditandatangani.
| Peringkat | Anggaran masa |
|---|---|
| Failkan tuntutan di Mahkamah Majistret | 1–2 minggu |
| Tarikh pendengaran pertama | 4–8 minggu selepas fail |
| Perintah pemilikan (tidak dipertikaikan) | 2–4 bulan dari fail |
| Bailif laksanakan pengusiran | +4–8 minggu selepas perintah |
| Kes dipertikaikan — pendengaran penuh | 12 bulan atau lebih |
Kos guaman untuk tuntutan pemilikan yang lurus — dapatkan sebut harga yuran daripada peguam sebelum fail. Jika perjanjian sewa sudah di-stamp dan fakta jelas, masa penyediaan peguam (dan kosnya) lebih rendah.
Tuntut Pampasan: Apa Itu Mesne Profits?
Mesne profits ialah remedi mahkamah untuk tempoh penyewa menduduki unit tanpa kebenaran yang sah. Mahkamah biasanya berikan kadar pasaran semasa hartanah itu — yang mungkin lebih tinggi dari sewa asal.
Tuntutan mesne profits difailkan bersama permohonan Writ Milikan di Mahkamah Majistret. Anda tuntut untuk kehilangan pendapatan sebenar sepanjang tempoh melampau, bukan penalti. Simpan bukti:
- Sewa yang dipersetujui di bawah kontrak yang tamat
- Mana-mana可比 pasaran yang tunjuk nilai sewa semasa
- Tarikh tepat unit diduduki tanpa kebenaran
Jika penyewa juga berhutang tunggakan dari sebelum kontrak tamat, itu tuntutan hutang berasingan tetapi boleh dicantumkan dalam prosiding yang sama.
Untuk situasi di mana penyewa berhutang sewa dan juga enggan keluar, lihat Penyewa hutang sewa dan tak mahu keluar.
Bagaimana SPEEDHOME Kurangkan Risiko Penyewa Melampau Sebelum Ia Bermula
SPEEDHOME tapis penyewa dulu dan guna perjanjian sewa yang di e-stamp secara digital melalui SPEEDSIGN — jadi bila kontrak tamat, tuan rumah ada dokumen yang sah di sisi undang-undang dan boleh diterima di mahkamah, serta rekod kertas yang jelas.
Cara paling berkesan untuk elak pertikaian melampau ialah cegah ia dari awal. Proses SPEEDHOME bina:
- Saringan 360 penyewa sebelum mana-mana perjanjian ditandatangani
- TA yang di-stamp SPEEDSIGN dengan tarikh tamat yang jelas
- Pengaturan risiko terurus Deposit Sifar pada unit yang layak — semak senarai hartanah untuk sahkan sama ada unit anda layak
Bila anda perlu tuntut semula hartanah, TA yang ada cap masa ialah dokumen paling penting dalam fail mahkamah anda. Cari hartanah mesra tuan rumah di SPEEDHOME.
FAQ
Boleh ke tuan rumah kunci pintu jika kontrak sudah tamat?
Tidak. Mengunci penyewa keluar dengan menukar akses pintu tanpa perintah mahkamah adalah menyalahi undang-undang di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Khusus 1950. Walaupun selepas kontrak tamat, tuan rumah mesti peroleh Writ Milikan dari Mahkamah Majistret sebelum apa-apa pengalihan fizikal penyewa.
Bagaimana jika tuan rumah terlupa terima sewa selepas kontrak tamat?
Terima sewa — walaupun sekali — berkemungkinan dianggap sebagai persetujuan tuan rumah kepada sewaan bulanan baru. Dari saat itu, tuan rumah kena beri notis bertulis yang sah (biasanya satu bulan) sebelum failkan pemilikan. Tolak semua bayaran dengan segera jika niat anda untuk tuntut semula unit.
Berapa banyak tuan rumah boleh tuntut untuk tempoh melampau?
Tuan rumah boleh tuntut mesne profits — dikira pada kadar sewa pasaran semasa hartanah itu, bukan semestinya kadar kontrak yang tamat. Ini dituntut bersama permohonan Writ Milikan. Mahkamah berikan jumlah yang difikirkan adil berdasarkan bukti pasaran yang dikemukakan.
Apa itu Writ Milikan dan di mana saya failkan?
Writ Milikan ialah perintah Mahkamah Majistret yang membenarkan bailif kembalikan hartanah secara fizikal kepada pemiliknya. Ia difailkan di Mahkamah Majistret apabila nilai tuntutan sewaan jatuh dalam bidang kuasa mahkamah itu. Bailif laksanakan perintah itu — bukan tuan rumah.
Adakah potong air atau elektrik percepatkan pengusiran?
Tidak — dan ia cipta risiko undang-undang yang serius untuk tuan rumah. Memotong air atau elektrik untuk paksa penyewa keluar adalah perlakuan yang dilarang. Penyewa yang mendokumentasikan tindakan ini boleh failkan tuntutan balas secara sivil, melambatkan prosiding, dan menambah kos kepada kes tuan rumah.