Dikemaskini: 2026-06-24 · Tarikh terbitan: 2026-06-24
Sewa rumah rosak, mesti ke tuan rumah yang baiki?
Tak ada undang-undang khusus di Malaysia yang bahagikan tanggungjawab pampasan pangsapuri sewa — semuanya bergantung kepada apa yang tertulis dalam perjanjian sewa awak dan apa yang sebenarnya menyebabkan kerosakan itu. Kerosakan struktur dan kegagalan alat utama yang disebabkan oleh usia biasanya tanggungjawab tuan rumah; kerosakan yang sengaja atau sebab penyewa tak jaga, tanggungjawab penyewa.
Perjanjian sewa jadi panduan utama; kalau tak ada, hakim tengok siapa yang rosakkan — itulah praktis sebenar sewa rumah di Malaysia. Rekod SPEEDHOME tunjuk isu pampasan adalah antara punca paling biasa pertikaian deposit bila tamat tempoh sewa. Selalunya bukan sebab dua pihak tak setuju pasal prinsip adil — sebab tiada rekod pemeriksaan lengkap dibuat semasa hari pertama masuk.
Siapa yang tanggungjawab baiki kerosakan?
Tak ada satu undang-undang khusus untuk sewa rumah di Malaysia yang bahagikan tanggungjawab baiki — semua obligasi datang daripada apa yang awak tandatangan dan prinsip am undang-undang kontrak (Akta Kontrak 1950, s.74). Di bawah ni praktis yang majoriti perjanjian sewa ikut, tapi terma sebenar bergantung pada dokumen yang awak pegang:
| Jenis kerosakan | Selalunya tanggung siapa | Syarat | Bukti yang diperlukan |
|---|---|---|---|
| Kerosakan struktur (bumbung, dinding, asas) | Tuan rumah | Sebab usia atau haus normal bangunan | Laporan pemeriksaan, sebut harga kontraktor |
| Alat utama rosak (pemampat penghawa dingin, pemanas air) | Tuan rumah | Sebab usia atau haus biasa | Laporan juruteknik nyatakan punca |
| Penjagaan harian penghawa dingin (cuci penapis, bersihkan gegelung) | Penyewa | Penyewa guna setiap hari | Resit penyelenggaraan; kalau tak jaga sampai rosak lain, tanggungjawab penyewa |
| Isi semula gas pendingin (kakisan paip biasa) | Tuan rumah | Paip tua, bukan kecuaian penyewa | Laporan juruteknik buktikan usia paip |
| Infrastruktur paip (tekanan air, sistem saliran) | Tuan rumah | Kegagalan infrastruktur, bukan sebab tersumbat | Laporan tukang paip |
| Paip tersumbat (sebab penyewa guna salah) | Penyewa | Ada bukti punca sumbatan | Gambar, laporan tukang paip |
| Yuran pengurusan strata / yuran penyelenggaraan | Tuan rumah (obligasi undang-undang) | Akta Pengurusan Strata 2013 s.34: kena bayar dalam 14 hari selepas notis diterima | — |
| Pembaikan kecil (mentol, tombol, paip air) | Penyewa (praktis) | Perjanjian boleh tetapkan had amaun | Klausa perjanjian, rekod aduan |
| Kerosakan sengaja penyewa (tanda terbakar, retak, noda, lubang gerudi) | Penyewa | Kerosakan bukan haus, ada sebab manusia atau kemalangan | Gambar perbandingan masuk dan keluar, sebut harga |
| Haus biasa (cat pudar, karpet menipis) | Tuan rumah | Penuaan semula jadi dalam penggunaan biasa | Rekod keadaan masuk dan keluar tunjuk tiada perubahan mendadak |
Jadual atas ikut praktis, bukan undang-undang. Sebaran sebenar bergantung pada perkataan perjanjian dan bukti. Kalau ada pertikaian, jumpa peguam.
Haus biasa dengan kerosakan, macam mana nak bezakan?
Haus biasa ialah keadaan semula jadi benda yang menua ikut masa — kosnya tanggung tuan rumah. Kerosakan penyewa ialah kesan sebab cuai, kemalangan, atau salah guna — kosnya tanggung penyewa. Beberapa garis batas yang selalu muncul dalam kes sebenar:
- Cat pudar, kesan kotor ringan: haus biasa, tanggung tuan rumah
- Lubang besar atau kesan kotor meluas di dinding: kerosakan penyewa, tanggung penyewa
- Karpet nipis sebab dipakai biasa: haus biasa
- Calar kucing atau kesan noda besar: kerosakan penyewa (perlu rekod buktikan masa masuk takde)
- Pemampat penghawa dingin rosak sebab tak servis: kecuaian penyewa, tanggung penyewa
Prinsip kurang nilai (betterment): tuan rumah cuma boleh tuntut nilai susut nilai barang yang rosak — kira ikut jangka hayat guna, bahagikan ikut peratusan. Contoh, penghawa dingin jangka hayat 8 tahun dah guna 4 tahun, kalau penyewa rosakkan, tuan rumah boleh tuntut = harga penghawa dingin baharu kali 50 peratus (baki hayat), bukan harga ganti baru. Tak ada jadual susut nilai seragam di Malaysia; laporan juruteknik yang jadi asas yang mahkamah terima.
Deposit boleh potong apa?
Berdasarkan Akta Kontrak 1950 s.74, tuan rumah hanya boleh potong deposit untuk kerugian sebenar yang dah berlaku, bukan untuk tujuan menghukum. Bandingan antara potongan munasabah dengan yang tak munasabah:
| Situasi | Boleh potong deposit? | Catatan |
|---|---|---|
| Kerosakan sebab penyewa (gambar perbandingan masuk dan keluar) | Boleh | Mesti ada bukti, amaun ikut kos baik (selepas susut nilai) |
| Haus biasa (cat pudar, karpet nipis) | Tak boleh | Kos operasi normal tuan rumah |
| Yuran pembersihan (unit kotor luar biasa) | Bergantung | Mesti ada bukti tunjuk jauh melampaui guna biasa |
| Kehilangan sewa sebab pindah tak beritahu awal | Boleh | Syaratnya perjanjian tetapkan tempoh notis awal |
| Alat rosak sebab usia | Tak boleh | Haus biasa, bukan tanggungjawab penyewa |
Malaysia tak ada undang-undang yang tetapkan had maksimum deposit masa ni; hak ke atas deposit diatur oleh perjanjian, dan tindakan pemulihan ikut undang-undang kontrak am. Kalau ada pertikaian, tuntutan RM5,000 ke bawah boleh guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tak perlu peguam), RM5,000 hingga RM100,000 di Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen. Buat masa ni tak ada tribunal khusus untuk pertikaian sewa rumah di Malaysia.
Panduan harga pasaran baik pulih biasa (untuk bajet)
| Kerja | Julat harga (RM) | Catatan |
|---|---|---|
| Tukang paip datang (baiki kecil) | 80–150 | Termasuk upah; bahan asing |
| Buka paip tersumbat | 100–250 | Ikut lokasi sumbat |
| Cuci penghawa dingin asas | 80–150 | 1.5–2.5 ekar satu unit |
| Isi gas pendingin (R32/R410A) | 200–500 | Gas dan upah |
| Tukar PCB papan utama penghawa dingin | 350–800 | Ikut model |
| Cat semula dinding (sebahagian) | 80–200 | Satu dinding lebih kurang 10 meter persegi |
| Tukar paip air atau tombol | 50–150 | Termasuk alat ganti |
Harga pasaran rujukan Lembah Klang 2025–2026; sebut harga sebenar ikut kontraktor.
Pemampat penghawa dingin rosak, siapa bayar?
Servis harian (cuci penapis setiap 3 bulan) tanggungjawab penyewa; pemampat tua, kebocoran refrigeren biasa, papan PCB rosak tanggung tuan rumah. Kalau penyewa lebih 1 tahun tak servis sampai gegelung tersumbat rosak, biasanya tanggungjawab penyewa.
Tanggungjawab penghawa dingin antara yang paling banyak gaduh. Pembahagian ringkas:
- Tanggungjawab penyewa: cuci penapis berkala, servis asas, jaga kebersihan
- Tanggungjawab tuan rumah: pemampat rosak sebab usia, kebocoran refrigeren (paip tua), papan PCB rosak
- Kawasan kelabu: kalau penyewa lebih 1 tahun tak servis langsung sampai gegelung rosak, biasanya jatuh atas penyewa
Cara paling selamat: tulis dalam perjanjian klausa servis penghawa dingin, cth "penyewa kena servis profesional setiap 3 bulan, simpan resit". Template perjanjian standard memang dah ada klausa ni.
Kerosakan tengah jalan atau kecemasan, macam mana?
Kerosakan bukan kecemasan masa tengah sewa: beritahu tuan rumah secara bertulis dulu, bagi masa munasabah (selalunya 7 hingga 14 hari) untuk urus. Kecemasan (paip pecah, kebocoran gas, litar pintas): penyewa boleh bayar dulu kos munasabah dan simpan resit, tuntut balik dari tuan rumah kemudian, boleh tolak dari sewa bulan depan kalau perlu.
Beberapa situasi khusus:
- Penyewa tak lapor lama: tuan rumah boleh anggap penyewa terima keadaan, dan dalam pertikaian kemudian, beban bukti tuan rumah berkurang
- Penyewa tak bagi tuan rumah masuk dalam masa munasabah: tuan rumah boleh hantar notis bertulis, nyatakan kalau halang kerja baik pulih dianggap penyewa terima kerosakan
- Kecemasan siapa bayar dulu: paip pecah, kebocoran gas ialah kecemasan. Penyewa panggil tukang bertauliah dulu, simpan resit dan gambar, tuntut dari tuan rumah. Kalau perjanjian dah ada klausa kecemasan, ikut perjanjian
- Berapa hari sebelum pindah tuan rumah boleh masuk periksa: praktis 7 hingga 14 hari sebelum keluar, tuan rumah hantar notis bertulis tetapkan masa; penyewa berhak minta diri sendiri ada dan buat semakan satu per satu
- Penyewa tak setuju dengan laporan kerosakan: boleh hantar jawapan bertulis dalam 7 hingga 14 hari dengan bukti songsang (sebut harga kedua, pendapat juruteknik bebas)
Sebelum pindah, tuan rumah boleh masuk periksa ke?
Boleh, tapi kena beri notis bertulis 7 hingga 14 hari awal, dan penyewa berhak ada semasa pemeriksaan serta buat semakan satu per satu. Pemeriksaan mengejut tanpa notis tak dikira ujian pemeriksaan sah. Selepas terima laporan kerosakan tuan rumah, penyewa ada 7 hingga 14 hari untuk bagi jawapan bertulis, boleh lampirkan bukti songsang.
Macam mana nak ambil gambar bukti?
Semua pertikaian tanggungjawab baik pulih, akhirnya bergantung pada bukti — bukan siapa yang lebih kuat berargumentasi. Ambil gambar dengan tarikh masa masuk dan masa keluar, itulah bukti paling kuat dalam sewa rumah Malaysia.
SOP pemeriksaan masuk (7 langkah dicadangkan)
- Dinding: empat penjuru dan siling, keseluruhan dan dekat; sebarang lubang, retak, kesan kotor guna pita atau duit syiling sebagai skala
- Lantai: jenis bahan, sambungan, jubin berlubang, kesan karpet
- Pintu dan tingkap: buka tutup lancar, jalur pengedap, calar kaca, koyak jaring
- Penghawa dingin: keadaan penapis, suhu hembusan, nombor siri (gambar plat), alat kawalan jauh
- Pemanas air dan elektrik atau air: suis, pemutus litar bocor, tekanan air, kesan kebocoran
- Alat elektrik dan perabot: nombor siri setiap alat (plat), keadaan operasi semasa, aksesori
- Ambil gambar keseluruhan 360 darjah dengan cap tarikh: guna fungsi cap masa telefon atau Google Photos, pastikan boleh buktikan tarikh gambar
SOP pemeriksaan keluar
Bandingkan ikut senarai masuk satu per satu, gambar dari sudut sama. Sebarang kerosakan baharu ambil gambar dekat dan keseluruhan berasingan. Paling bagus buat masa tuan rumah ada bersama, kedua-dua pihak sign senarai.
Notis aduan
Bila nak buat aduan, hantar secara bertulis (WhatsApp atau emel) dengan segera, nyatakan tarikh, tempat kerosakan, had masa tindakan yang diminta, simpan rekod. Kalau libatkan juruteknik pihak ketiga, minta laporan bertulis punca kerosakan — itu bukti paling kuat untuk pertikaian deposit.
FAQ
Ada ke undang-undang Malaysia yang khas suruh tuan rumah baiki benda tertentu?
Takde. Buat masa ni Malaysia takde Akta Sewa Kediaman (Residential Tenancy Act) yang tetapkan tanggungjawab baik pulih secara jelas. Tanggungjawab ditentukan oleh klausa perjanjian dan prinsip am undang-undang kontrak. Pada 2026, draf RTA masih dalam peringkat penggubalan, belum dibentang atau diwartakan.
Kalau penyewa sengaja rosakkan unit, boleh potong deposit untuk kos baik penuh?
Cuma boleh potong kerugian sebenar, dan amaun mesti kira nilai susut nilai barang yang rosak — tak boleh tuntut harga ganti baharu. Contoh, karpet 4 tahun rosak, kena tolak ikut susut nilai jangka hayat, bukan harga karpet baru. Mesti ada gambar perbandingan masuk dan keluar sebagai bukti.
Masa baik pulih, penyewa boleh tinggal tempat lain, kira sewa macam mana?
Kalau kerosakan buat unit tak boleh didiami (contoh kebocoran teruk, seluruh rumah gelap), penyewa boleh tinggal tempat lain sementara, kos munasabah ditanggung tuan rumah. Kalau kerosakan ringan dan sebahagian kawasan masih boleh guna, sewa biasanya dikurangkan ikut kadar. Ikut klausa perjanjian; kalau tiada contoh terdahulu, buat perjanjian bertulis dan simpan rekod.
Tuan rumah tak nak baiki lama, apa buat?
Hantar notis bertulis (WhatsApp atau emel) dulu, terangkan masalah, simpan rekod. Kalau takde respons, periksa perjanjian ada ke klausa "hak menikmati dengan aman" (quiet enjoyment). Pertikaian boleh bawa ke mahkamah sivil: RM5,000 ke bawah guna tuntutan kecil, tak perlu peguam; amaun lebih besar ke Mahkamah Sesyen. Buat masa ni takde tribunal khusus untuk pertikaian sewa rumah di Malaysia.
Penghawa dingin rosak, tuan rumah tak mahu baiki, apa buat?
Ikut aluran "kerosakan tengah jalan atau kecemasan" kat atas: notis bertulis dulu, bagi 7 hingga 14 hari. Kalau tuan rumah masih takde respons, hantar surat desakan (nyatakan "kalau X hari tak baiki, saya akan uruskan sendiri dan tolak dari sewa"). Kalau rosak sampai unit tak boleh didiami, hak "quiet enjoyment" penyewa terjejas, boleh fikir pindah sementara dan tuntut kos munasabah dari tuan rumah.
Deposit ditahan tanpa sebab, macam mana nak tuntut?
Minta tuan rumah bagi senarai terperinci setiap potongan secara bertulis (amaun, penerangan kerosakan, sebut harga). Kalau ada yang dipertikaikan, hantar jawapan bertulis dengan bantahan (simpan bukti). Kalau tak dapat penyelesaian, boleh ke tuntutan kecil (RM5,000 ke bawah) atau Mahkamah Sesyen (RM5,000 hingga RM100,000). Simpan semua resit dan rekod komunikasi sepanjang proses.
Sebelum penyewa pindah, tuan rumah boleh serbu masuk periksa ke?
Tak boleh. Pemeriksaan sebelum keluar kena notis bertulis 7 hingga 14 hari awal, dan penyewa berhak ada. Pemeriksaan mengejut tanpa notis tak dikira ujian sah, potongan yang dibuat boleh dicabar.
Yuran pengurusan strata atau yuran penyelenggaraan siapa bayar?
Berdasarkan Akta Pengurusan Strata 2013 s.34, yuran penyelenggaraan ialah obligasi undang-undang pemilik terhadap Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMB) atau Management Corporation (MC), kena bayar dalam 14 hari selepas notis diterima. Walaupun perjanjian kata penyewa yang bayar ganti, obligasi undang-undang tetap atas pemilik; kalau penyewa tak bayar, akibatnya tanggung pemilik.
Semakan: SPEEDHOME Legal and Tenancy Desk, berdasarkan Akta Kontrak 1950, Akta Pengurusan Strata 2013, dan praktis sewa semasa Malaysia. Artikel ni untuk maklumat umum, bukan nasihat undang-undang; untuk kes tertentu, jumpa peguam bertauliah.
Kalau awak cari pilihan sewa yang ada perjanjian standard dan proses pemeriksaan piawai, boleh tengok perkhidmatan penyewa SPEEDHOME, atau terus layari iklan sewa.