我已经付了粉刷与维修费，可否从租金收入扣税？
可以——但只限那些把物业恢复至原有状态的粉刷与维修。LHDN 公共裁定第 12/2018 号允许在 Section 4(d) 下，扣除"完全且专门用于产生租金收入"的直接费用；资本改善、整租前的翻新、以及首位租客前的准备支出，都不属于可扣除范围——即使是你先付的。
判定依据是工程原因，不是发票金额或谁出的钱。你付钱修漏水管、配同规格热水器，是维修可扣除；你在上市前给墙面换上全新色系，或把还能用的分体冷气换成风管系统，那是资本改善。LHDN 把界线画在"恢复"还是"提升"，下面就拆开讲怎么分、什么样的纸面证据经得起查、零押金（Zero Deposit）下的换租又如何影响这一判断。
LHDN 的法律框架：哪一条决定扣税资格
Section 4(d)《1967 年所得税法令》将普通住宅长期出租视为非商业投资收入。LHDN 公共裁定第 12/2018 号允许"完全且专门用于产生租金收入"的直接费用扣除。粉刷与维修只有在恢复物业原有状态时才落入此类别；当工程属于升级、改良或为首位租客做准备时则不能扣除。
Section 4(a) 站在另一侧。当你提供的是全面主动的维护与配套服务（清洁、礼宾、短租管理、多单位配员工），租金被归为商业来源，可扣除的费用更广，资本免税额也适用，但仅限真正主动经营、而非单纯长期出租的模式。对多数马来西亚房东——一两间单位、12 个月租约——Section 4(d) 才是正确框架，下面的"维修 vs 资本改善"测试才是判断每一张发票的依据。
| 出租模式 | 适用条文 | 当年粉刷或维修（恢复原状） | 整租前或升级工程 |
|---|---|---|---|
| 长期被动出租住宅 | Section 4(d) | 可作为直接费用在 PR 12/2018 下扣除，前提是恢复物业原有状态 | 不可扣除——属资本改善或初始支出 |
| 服务式/短租主动经营/多单位配员工 | Section 4(a) | 可扣除；合资格资产亦可申请资本免税额 | 视作资本改善；若符合条件，可申请资本免税额或工业建筑物免税额 |
至于非居民房东 30% 统一税率，自 2020 年税务年度起生效，同样的直接费用仍可扣除——税率作用于扣除后的净收入，而非毛租金。没有主张这些费用的非居民房东，等于多交了一笔本可省下的税。
一步一步：怎么申报已付的粉刷与维修费
把每张发票归入四类之一：可扣除维修、可扣除粉刷、资本改善、初始支出；然后保留能证明归类的纸面证据。
| 步骤 | 行动 | 重要性 |
|---|---|---|
| 1 | 找出工程发生的起因 | 是修复上一位租客造成的损坏，还是为了换租而把单位升级？起因决定税务处理。 |
| 2 | 将起因对应到 PR 12/2018 的类别 | 恢复原状 = 普通维修，可扣除。换新色、新装潢、首次上市 = 改善或初始支出，不可扣除。 |
| 3 | 取得以房东名义开立的承包商发票或收据 | 发票是 LHDN 的主要查核文件；没有发票的现金支付，论证力更弱。 |
| 4 | 拍下附日期的施工前与施工后照片 | 照片把费用与具体单位、具体损坏挂钩，满足"完全且专门"的测试。 |
| 5 | 保存触发维修的租客对话记录 | 有日期、平台留痕的租客报修记录，把费用与该出租单位、该出租期挂钩。 |
| 6 | 申报 BE 表格（个人居民房东），声明净租金收入 | 净额 = 毛租金 − PR 12/2018 允许的当年直接费用。合资格的粉刷与维修列入扣除清单。 |
| 7 | 文件至少保存 7 个税务年度 | LHDN 的保存年限是 7 年；文件杂乱会让审计更慢，也提高其他项目被询问的概率。 |
维修与粉刷的判定在退租时最尖锐：单位需要处理，问题在于这笔费用进税务申报还是从押金扣除。这是两件分开的事。税务上能否扣除，看起因与目的（PR 12/2018）；押金扣多少，看租约条款与状态证据。同样的文件包——发票、附日期的照片、对话记录——可以同时满足两边的需要。
可扣除 vs 不可扣除：一张表分清
粉刷与维修能否扣除，由收入来源（Section 4(a) 还是 4(d)）与费用性质决定。发票年份不是决定因素；当年对十年旧墙的维修仍可扣除，但十年前的原始粉刷工程不能再追。
| 费用类别 | 涵盖范围 | 在 Section 4(d) 下可扣除？ |
|---|---|---|
| 普通维修 | 修好损坏的部件：漏水管、坏掉的热水器、损坏的电路、碎地砖、坏水龙头、裂开的批荡 | 可以——完全且专门用于产生租金收入 |
| 恢复原色的粉刷 | 租期结束后粉刷回退租前的颜色 | 可以，前提是该颜色确实是租客入住前的原色 |
| 换新色粉刷 | 改用另一种颜色或材质作升级 | 不可以——资本改善；并入物业成本基础 |
| 首次出租前的整套粉刷 | 为首次上市或购入后翻新单位 | 不可以——PR 12/2018 下的初始支出 |
| 加隔断、新增卫浴、新装橱柜 | 结构改动或新增资本资产 | 不可以——资本改善 |
| 同规格更换电器 | 同规格新冷气替换坏掉的旧机、同规格热水器替换坏掉的旧机 | 可以——普通维修、同类对同类 |
| 升级更换电器 | 故障机被换成更高规格或风管系统 | 不可以——资本改善 |
对多数马来西亚房东，问题归结为：这次粉刷是把单位恢复回租客接手时的颜色与材质，还是换成了全新的色系与材质？恢复 = 可扣除；升级 = 不可扣除。同样的逻辑适用于地砖、橱柜门、水龙头：同规格更换是维修；更高规格是改善。
混合工程——既修漏水管、又扩卫生间——可以拆分。修水管的部分是维修可扣除；扩建的部分是资本改善。当承包商报价单把人工和材料按工段分开，税务代理人可以分摊。
罚款、风险与银行流水已经透露的讯号
粉刷或维修申报若经不起 LHDN 查询，代价不是一张固定罚单，而是当年重新评税、差额补税、加征复合罚款。更长的风险是同一份被打开的审计，会连带查询原本正确的扣除项。
会触发 LHDN 注意的常见情形：
| 触发点 | LHDN 看到的情况 | 后续动作 |
|---|---|---|
| 银行月结单显示租金流入却未申报 | 银行 ↔ 印花 ↔ 租金的交叉比对 | 发函询问，接着对未申报年度重新评税 |
| 申报扣除远高于毛租金 | 比例不合常理 | 逐行询问，要求支持文件 |
| 资本改善型支出却填在 Section 4(d) 项下 | 费用类别错配 | 该行被剔除；如反复出现，可能罚款 |
| 没有发票却申报粉刷或维修费用 | 无凭证支出 | 该项被剔除；扣除变成私人支出，不能抵税 |
| 联名单位只有一位业主申报 | 与其他业主的申报交叉核对 | 双方被要求补申报或修订 |
平台纪录在此发挥作用。SPEEDHOME 管理的出租备有已印花租约、月度收租流水、续约历史与入住/退房状态报告。这正是税务代理人用于支撑 Section 4(d) 申报的文件集。承包商发票、附日期的照片、租客对话记录，全部映射到 LHDN 的费用类别，房东不必到年底再用记忆重建纸面。
案例：2026 年一笔典型粉刷与维修支出怎么入账
用仅限当年发生的项目搭建 2026 年净租金收入。把退租粉刷恢复原色列为可扣除维修；把上市前的换色粉刷列为资本改善，不在 2026 年扣除。
| 项目 | RM | 处理 |
|---|---|---|
| 2026 年月租 | 2,000 | 毛租金（12 × RM2,000 = RM24,000/年） |
| 退租时整套恢复原色粉刷 | 2,800 | 可扣除——普通维修，恢复至租前状态 |
| 水管维修（厨房水槽下方漏水） | 650 | 可扣除——恢复原状的普通维修 |
| 故障分体冷气换成同规格新机 | 1,500 | 可扣除——同类对同类更换 |
| 厨房橱柜门破损换同款门 | 480 | 可扣除——恢复原有功能 |
| 2026 年支付的房贷利息 | 9,200 | 可依 PR 12/2018 扣除 |
| 2026 年门牌税 + 地税 | 850 | 可扣除 |
| 2026 年火险保费 | 280 | 可扣除 |
| 2026 年允许扣除总额 | 15,760 | |
| 2026 年净租金收入 | 8,240 | 并入其他收入；按居民累进税率课税（具体档位请与 LHDN 当年公布为准） |
| 2026 年首位租客入住前的换色粉刷 | 2,200 | 2026 年不可扣除——初始支出加资本改善；归入物业文件备未来成本基础 |
| 把运作正常的冷气升级为风管系统 | 6,500 | 2026 年不可扣除——资本改善；归入物业文件 |
同一笔粉刷费可以拆分。2026 年退租时恢复原色属于当年扣除；2026 年上市前改新色属于初始支出，不进 2026 年申报。LHDN 把界线画在起因与既有状态，不在发票总额。
对非居民个人房东，相同的 RM15,760 当年扣除把毛租金 RM24,000 减至净 RM8,240。2020 年税务年度起的 30% 统一税率作用于这个净额——不是毛租金。扣除仍可主张，30% 作用于扣除后的收入。
合规路径与 SPEEDHOME 的角色
粉刷与维修费的合规路径，是按 PR 12/2018 把每张发票归入正确类别，保留支持归类的纸面证据，且仅主张当年允许的项目。对不想手工重建纸面的房东，SPEEDHOME 把动态的部分集中在一处——已印花租约、月租纪录、续约史、入住/退房状态报告——让 2026 年申报直接从平台纪录搭起来，而不是从鞋盒里翻出来。
转换的成本就是存档纪律。多数房东误分类粉刷费，不是因为他们过于进取，而是因为纸面散落各处。已经把记录对应到 LHDN 费用类别的平台纪录，把这道鸿沟补上——既不改变可不可扣的事实，也不必重建证据。详见 SPEEDHOME 房东服务 了解平台纪录如何对接税务档案，以及 马来西亚房东租金收入税务完整指南 了解完整的当年费用框架。
关于维修与改善的具体分界，可阅读 马来西亚维修费可以抵税吗——它专门拆解判定每一张单一发票可不可以当年扣除的测试。关于 Section 4(a) 之下服务式/主动短租模式的处理，请参考 资本免税额 vs 维修费指南。要看全部允许扣除项的全景，马来西亚房东租金收入税务完整指南 是把这些辐射线串起来的枢纽。
住宅租金与 SST 无关。把住宅房屋——排屋、公寓、共管公寓、洋房、服务套房——出租不属于服务税范围，因此普通住宅房东不在租金上征收 SST。2026 年 1 月 1 日起的 6% 服务税仅适用于商业与特定非住宅租赁，且仅在供应商超过 RM150 万应税营业额登记门槛后才适用。房东所付的粉刷与维修费可从租金收入扣除；住宅租金本身不征服务税。
FAQ
每次租期结束我都整套粉刷，可扣除吗？
可以，前提是把单位恢复至租前的颜色与材质。保留入住照片、退房照片、承包商发票、租客对话记录。换新色属于资本改善，不可扣除。
我自己动手粉刷单位，可以扣除吗？
你购买的油漆与材料仍可能构成"完全且专门用于产生租金收入"的直接费用，但没有承包商发票的话，论证力更弱，审计时也更难自证。条件允许请用承包商，并取得以你名义开立的收据。
首位租客入住前的维修费可以扣除吗？
不可以。为首位租客准备单位而产生的费用——包括广告、首份租约的印花税、首份租约的法律费、首位租客的代理佣金、以及上市前的粉刷或改装——都是 PR 12/2018 下的初始支出，不可从租金收入扣除。同样的费用用于续约或第二位起租客时则可扣除。
如果我把维修与改善写在同一张承包商报价单里，可以全额申报吗？
可以，在报价单把维修部分与改善部分分开的前提下。维修部分（例如修多年前已贴砖的卫生间内漏水管）可扣除；改善部分（例如同一工段里扩卫生间）不可扣除。承包商未分人工时，税务代理人可协助分摊。
我是非居民房东。还可以扣除这些费用吗？
可以。非居民个人房东自 2020 年税务年度起按 30% 统一税率对马来西亚净租金收入课税，允许的租赁费用仍可扣除。30% 作用于扣除后的收入，而非毛租金。没有主张这些可扣除项目的非居民房东，等于多交了本可省下的税。
LHDN 对维修或粉刷的扣除要求哪些凭证？
以房东名义开立的承包商发票或收据、附日期的施工前与施工后照片、触发维修的租客讯息或请求、以及物业既有状态的纪录。LHDN 的标准是费用"完全且专门"用于产生租金收入——光有发票但缺少与出租单位的关联背景，比"发票+照片+出租背景"的组合弱得多。
对租金征收 SST 会不会改变维修费的扣除？
不会。住宅出租不征 SST。把住宅房屋出租不属于服务税范围，因此普通住宅房东不在租金上征收 SST，房东所付的维修费仍按 Section 4(d) 的常规路径从租金收入扣除。