租约到期：续约、重谈，还是换租客？
租约到期时屋主有三条真实的路——按原条件续约、重新谈判条款、或换掉租客。续约最快最省（几天、无空置、无中介费）；换租客能重置租金、清掉问题租约，但要承担 3 至 8 周的空置与费用。选哪条，取决于付款记录、市场租金与更换成本。
马来西亚目前没有专门的《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act 仍为未提呈国会的草案），所以约束每次续约的是你的租约本身，加上《1950 年合同法》《1956 年民法法》《1950 年特定救济法》等一般法律。续约并非自动发生：若双方都不行动，租约可能转为按月（periodic）延续，但任一方均可发通知终止。下面的决策把三条路当作真实选项，而不是默认走某一条。
想了解整体租房版图，可先参阅在马来西亚去哪里租房。
续约 vs 重谈 vs 换租客：三条路并排比较
续约最快最省——几天完成、无空置、无中介费。换租客要 3 至 8 周，并付出相当于一个月租金或更多的空置与费用。重谈居中：无空置风险，但需新签或修订租约并重新盖印。
| 因素 | 续约（原条件） | 重谈（新租约） | 换租客（新租户） |
|---|---|---|---|
| 速度 | 几天——补充协议 + 盖印 | 1 至 2 周（起草 + 盖印） | 3 至 8 周（上架、筛选、入住） |
| 盖印费 | 与原租约同一档 | 同一档（Finance Act 2024） | 同一档——全新租约 |
| 空置风险 | 无 | 无（可设衔接条款） | 通常 1 至 4 周空窗 |
| 中介费 | 无或象征性 | 无（自办）或半个月 | 半个月至一个月租金 |
| 租金重置 | 否——锁定原价 | 是——按市场 | 是——按市场 |
| 筛选风险 | 已知租客 | 已知租客 | 未知——需完整筛查 |
| 适用场景 | 可靠付款者、租金稳定 | 好租客但市场已变动 | 问题租约或期满出售 |
每条路何时是正确选择
租客准时付款、租金在市场价 10% 以内时续约——空置成本通常超过一个周期的租金差额。需要更新条款时重谈。租约有真实问题、或你打算卖房时才换租客。
按原条件续约适用于：租客准时付款、保养得当、当前租金在市场价 5% 至 10% 以内。空置成本——一到四周的租金损失，加上重新上架、重新筛选、重新入住——通常超过当前租金与市场价之间一个周期的差额。一份签署并盖印的续约补充协议，几天就能锁定结果。
重新谈判适用于：市场租金已显著变动（通常超过 10%），或你想更新条款——加入禁止转租、宠物条款、续约通知期等。重新谈判的续约需要一份新租约，或一份清楚覆盖旧条款的详细补充协议。补充协议与原租约互相矛盾是日后纠纷最常见的来源；若改动超过租金和期限，就重写一份新租约。自办盖印流程可参阅自己续租约并完成盖印。
换租客适用于：租约出现反复付款问题、单位在正常损耗之外被损坏、租客违反关键条款。若你打算出售或自住，换租客也是正确路径。需注意：终止仍在生效的租约须按租约约定发出正式通知——试图通过自助手段（把租客锁在门外、断水断电）收回管有，在《1950 年特定救济法》第 7(2) 条下属违法。合法路径是书面通知，若租客不搬离，则诉诸法庭。
成本与风险对照表
盖印费三条路完全相同——Finance Act 2024 的税率档同样适用于续约、重谈与全新租约。真正的成本差异在空置（1 至 4 周租金损失）和未盖印/失效租约带来的法律风险。
| 路径 | 典型盖印费（2 年期、月租 RM2,000） | 空置成本风险 | 法律风险 |
|---|---|---|---|
| 续约——补充协议 | 首份 RM288，每份副本 RM10 | 无 | 低（条款不变时） |
| 新租约（重谈/换租客） | 首份 RM288，每份副本 RM10 | 换租客时 1 至 4 周 | 低（起草得当时） |
| 不行动（按月延续） | 无（无新协议） | 高——任一方随时可终止 | 中——无固定期限保障 |
| 逾期或未盖印 | 罚款：RM50 或 10%（3 个月内）；RM100 或 20%（超过 3 个月） | 不适用 | 中——补盖前在法庭上不可作为证据 |
盖印税按 Finance Act 2024 的四档累进：期限 1 年及以下每 RM250 年租 RM1；超过 1 年至 3 年 RM3；超过 3 年至 5 年 RM5；超过 5 年 RM7。原有的 RM2,400 年租豁免已于 2025 年 1 月取消——现在每一份续约从第一令吉年租起即需课税。自 2026 年 1 月起，盖印改由 MyTax（mytax.hasil.gov.my）上的 e-Duti Setem 办理。
租客逾期不搬：按月延续与"双倍租金"
若租客到期不走又未签续约，租约通常转为按月延续。屋主可对逾期占用期主张双倍租金——但这一权利需屋主明确选择行使，法律不会自动适用。
若租客在租约到期后未签续约仍继续占用，根据《1956 年民法法》第 28(4)(a) 条，屋主可——由屋主自行选择——对逾期占用期主张双倍租金。这项权利来自成文法，无论租约是否含双倍租金条款均适用，但屋主必须明确选择主张，并非自动生效。
不签续约而任由租约继续，通常会转为按月（periodic）延续，沿用原条款。任一方均可按与租金支付间隔相当的期限（通常一个月）发通知终止。按月租约对双方都不提供固定期限保障，租金修订悬而未决，且若最后一份文件是未盖印的补充协议，日后在法庭上证明原条款会变得更困难。用盖印文件正式化续约，是强烈建议的做法。
合法收楼与问题租客：自助手段是违法的
终止仍在生效的租约须按租约发正式通知。把租客锁在门外、断水断电、搬走财物均属违法自助手段——收回管有必须走书面要求加法庭诉讼的合法路径。
这是屋主最容易越界、而法律最清晰的一条线。合法路径是书面要求，然后法庭诉讼——用管有令（Writ of Possession）收回单位、用扣押令（Writ of Distress）追回欠租——由法庭执达主任执行。它比锁门慢，而这正是重点：由法庭而非屋主来决定租客何时必须离开。
已核实的欠租记录，只有在租客于租约中已同意的前提下，才可在征得租客同意后向持牌信贷报告机构申报；未经同意申报或公开租客的资料是不合法的。完整流程可参阅如何合法处理问题租客。
SPEEDHOME 路径：托管续约，无需自己处理文书
SPEEDHOME 的托管屋主服务把续约协调、电子协议起草与 SPEEDSign 盖印纳入同一平台，移除让屋主任由续约滑入高风险按月安排的行政阻力。
对于有可靠租客的屋主：平台标记临近的到期日，协调续约对话，并端到端处理新协议——无需独自追赶盖印截止日或自行起草补充条款。
对于需要换掉问题租约的屋主：SPEEDHOME 在下一位租客签约前即进行已征得同意的租客筛查——经 Experian 的信用核查、收入核实——而非事后再补一步。
零押金（Zero Deposit）是 SPEEDHOME 的托管租赁风险系统——不是金融担保产品——用租金保障取代预付现金押金，租客无需占用现金即可入住，屋主则通过租金保障获得保障，而非持有押金。对于超出正常损耗的严重退租损坏，适用标准的保障理赔流程。并非每个单位都符合资格，需经平台评估。
请从 SPEEDHOME 屋主管理服务开始，选择与你租约阶段相匹配的路径。
常见问题
马来西亚屋主在租约续期上最常见的六个问题——盖印费、补充协议与新租约之别、逾期不搬的权利，以及租约出问题时的处理。
续租需要新签租约，还是一份补充协议就够？
若租金、期限、当事人都不变，一份简短的续约补充协议就够了——它引用原租约、注明新期限与起始日、双方签署并盖印。若任何实质性内容变动（租金、当事人、关键条款），就重写一份新租约，以免与原租约产生矛盾。
马来西亚租约续期的盖印费是多少？
盖印费按 Finance Act 2024 的四档：每 RM250 年租 RM1 / RM3 / RM5 / RM7，由新期限长度决定。2 年续期、月租 RM2,000 首份盖印 RM288，每份额外副本 RM10。自 2026 年 1 月起经 MyTax 的 e-Duti Setem 办理。原有的 RM2,400 年租豁免已于 2025 年 1 月取消。
租客到期不走，屋主可以收双倍租金吗？
可以，但由屋主自行选择。根据《1956 年民法法》第 28(4)(a) 条，租客在租约结束后逾期占用，屋主可对逾期期主张双倍租金，无论租约是否含相关条款。屋主必须明确选择主张，法律不自动适用。
双方都不签续约、租约就这么继续，会怎样？
通常转为按月（periodic）延续，沿用原条款。任一方均可按与租金间隔相当的期限（通常一个月）发通知终止。按月租约对双方都不提供固定期限保障，租金修订悬而未决，若最后一份文件是未盖印补充协议，日后法庭举证也更难。用盖印文件正式化续约是强烈建议。
马来西亚有没有一部《住宅租赁法》管续约？
没有。截至 2026 年，马来西亚没有生效的《住宅租赁法》，相关草案尚未提呈国会或宪报公布。住宅租赁由租约本身加上一般法律——《1950 年合同法》《1956 年民法法》《1950 年特定救济法》——共同约束，纠纷走普通民事法庭。
租客损坏了单位、我不想续约，该怎么办？
不续约，按租约发正式通知，并在交房时对照入住时的状况报告记录损坏。已核实违约或损坏记录，只有在租客于租约中已同意的前提下，才可在征得同意后向持牌信贷报告机构申报——未经同意公开或分享租客资料是不合法的。完整步骤请参阅如何合法处理问题租客。