Bila rumah sewa atas nama bersama, setiap pemilik isytiharkan bahagian pendapatan sewa bersih sendiri ke LHDN — bukan seorang untuk keseluruhan jumlah. Pembahagian ikut syer pemilikan mengikut geran dan perjanjian sewa, dan setiap pemilik hantar borang cukai sendiri. Rekod platform yang mengasingkan sewa mengikut pemilik buat pembahagian itu boleh dibuktikan, bukan direkonstruksi pada akhir tahun.
Panduan ini terangkan peraturan syer, apa yang boleh ditolak setiap pemilik, perbezaan residen luar negara, dan ruang rekod yang sering jatuhkan tuntutan nama bersama. Untuk rangka cukai penuh, rujuk panduan cukai pendapatan sewa tuan rumah Malaysia.
Bila rumah ada dua pemilik, siapa sebenarnya kena isytihar pendapatan sewa?
Setiap pemilik bersama isytiharkan hanya bahagian pendapatan sewa bersih dalam borang cukai sendiri. LHDN cukai orang yang berhak kepada pendapatan itu, bukan orang yang akaun banknya terima duit — jadi kalau anda dan rakan pemilik 50:50 pada geran, anda masing-masing lapor separuh sewa bersih, walaupun semua sewa masuk ke satu akaun.
Bahagian yang setiap pemilik isytiharkan ikut syer pemilikan bermanfaat di bawah dokumen geran dan perjanjian sewa. Susunan biasa:
| Susunan pemilikan | Siapa isytihar apa |
|---|---|
| Pemilik sama rata (50:50 pada geran) | Setiap orang isytihar 50% pendapatan sewa bersih dalam borang sendiri |
| Pemilik tak sama rata (cth. 70:30) | Setiap orang isytiharkan syer dinyatakan pendapatan sewa bersih |
| Dipegang dalam amanah untuk orang lain | Pemilik bermanfaat isytihar, bukan pemilik undang sahaja |
| Pasangan suami isteri | Setiap orang isytiharkan syer sendiri, atau pilih taksiran bersama jika lebih untung (rujuk bahagian taksiran) |
LHDN tengok hak kepada pendapatan, bukan nama akaun yang terima sewa. Kalau geran dan perjanjian sewa kedua-duanya tunjuk 50:50, kedua-dua pemilik isytihar 50% — tak kira siapa yang kutip duit penyewa dan pusing separuh ke rakan.
Satu kesilapan paling kerap: pemilik "aktif" — yang kutip sewa dan urus penyewa — isytiharkan 100% pendapatan manakala yang satu lagi isytiharkan sifar. Ketidakpadanan itu betul-betul yang dipadankan data LHDN kesan, dan boleh dielakkan sepenuhnya bila jejak sewa sudah diasingkan mengikut pemilik dalam rekod pengurusan. Untuk langkah pengisytiharan penuh, baca cara nyatakan pendapatan sewa di Malaysia.
Macam mana kira syer setiap pemilik — sewa kasar atau sewa bersih?
Pembahagian dibuat ke atas pendapatan sewa bersih (sewa selepas potongan dibenarkan), bukan sewa kasar, dan setiap pemilik tolak syer sendiri perbelanjaan. Setiap pemilik lapor syer sewa yang diterima, kemudian tuntut syer perbelanjaan boleh ditolak menentangnya.
Untuk penyewaan kediaman biasa yang dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d), LHDN benarkan tolakan untuk perbelanjaan langsung yang dikeluarkan semata-mata bagi menghasilkan pendapatan sewa: cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman untuk beli hartanah, premium insurans kebakaran, kos kutipan sewa dan penguatkuasaan sewa, kos memperbaharui perjanjian sewa atau menukar penyewa (termasuk komisen ejen untuk pembaharuan atau penyewa berikutnya), serta pembaikan untuk kekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada.
| Item | Rawatan setiap pemilik |
|---|---|
| Sewa kasar diterima | Diasingkan ikut syer pemilikan |
| Cukai taksiran + cukai tanah | Boleh ditolak; diasingkan ikut syer |
| Faedah pinjaman (pinjaman pembelian) | Boleh ditolak; diasingkan ikut syer |
| Premium insurans kebakaran | Boleh ditolak; diasingkan ikut syer |
| Kos pembaikan (kekalkan keadaan sedia ada) | Boleh ditolak; diasingkan ikut syer |
| Komisen ejen pembaharuan / penyewa berikutnya | Boleh ditolak; diasingkan ikut syer |
| Komisen ejen, iklan, duti setem untuk penyewa PERTAMA | Tidak boleh ditolak (kos permulaan) |
| Penambahbaikan modal / ubahsuai | Tidak boleh ditolak menentang sewa |
Dua butiran yang selalu tangkap pemilik bersama. Pertama, tolakan faedah hanya pada faedah pinjaman — bukan bayaran pokok — jadi setiap pemilik tolak syer bahagian faedah, bukan syer ansuran bulanan. Kedua, kos dapat penyewa pertama (iklan, komisen ejen sewaan pertama, duti setem perjanjian pertama) adalah perbelanjaan permulaan dan tidak boleh ditolak untuk kedua-dua pemilik, walaupun kos pembaharuan dan penyewa berikutnya boleh. Untuk rawatan perbelanjaan penuh, baca potongan cukai tuan rumah Malaysia.
Adakah jadi masalah kalau satu pemilik residen dan satu lagi bukan residen?
Ya — pemilik residen dan bukan residen dikenakan cukai berbeza sama sekali atas syer masing-masing, dan setiap orang hantar berdasarkan status kediaman sendiri. Pemilik individu bukan residen dikenakan kadar tetap 30% atas pendapatan sewa Malaysia bersih (berkuat kuasa Tahun Taksiran 2020), tidak dapat apa-apa pelepasan peribadi, rebat, atau kadar berperingkat residen — tapi perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih boleh ditolak, jadi 30% itu kena ke atas syer pendapatan selepas potongan, bukan ke atas jumlah kasar.
| Status pemilik bersama | Kadar cukai atas syer | Pelepasan peribadi | Potongan |
|---|---|---|---|
| Individu residen | Kadar berperingkat residen | Ada, atas jumlah pendapatan | Perbelanjaan dibenarkan bawah PR 12/2018 |
| Individu bukan residen | Tetap 30% (YA2020 dan seterusnya) | Tiada | Perbelanjaan dibenarkan masih boleh ditolak (30% ke atas bersih, bukan kasar) |
Kesan praktikal: syer 50% sewa bersih yang sama boleh dikenakan cukai sangat berbeza bergantung sama ada pemilik yang pegang syer itu residen di Malaysia. Pembahagian pendapatan ikut pemilikan; kadar ikut status kediaman setiap pemilik sendiri. Tak ada pengadunan — pasangan 50:50 yang satu suami/isteri duduk luar negara hantar dua bil cukai sangat berbeza atas pendapatan yang nampak sama.
Contoh sebenar — bahagikan sewa bersih pada unit nama bersama
Dua pemilik sama rata masing-masing isytiharkan separuh pendapatan sewa bersih selepas kedua-dua sewa dan potongan dibahagi 50:50. Inilah rupanya untuk kondominium Lembah Klang biasa, andaian kedua-dua pemilik residen:
| Item | Jumlah (RM) | Pemilik A — 50% (RM) | Pemilik B — 50% (RM) |
|---|---|---|---|
| Sewa kasar tahunan | 24,000 | 12,000 | 12,000 |
| Cukai taksiran + cukai tanah | 800 | 400 | 400 |
| Faedah pinjaman (tahun penuh) | 9,600 | 4,800 | 4,800 |
| Insurans kebakaran | 300 | 150 | 150 |
| Pembaikan biasa | 1,500 | 750 | 750 |
| Komisen ejen pembaharuan | 1,800 | 900 | 900 |
| Jumlah potongan | 14,000 | 7,000 | 7,000 |
| Pendapatan sewa bersih (kena cukai) | 10,000 | 5,000 | 5,000 |
Setiap pemilik tambah syer RM5,000 ke pendapatan lain dan bayar cukai pada kadar residen sendiri. Kalau Pemilik B bukan residen, Pemilik B bayar tetap 30% ke atas RM5,000 = RM1,500, tanpa pelepasan — manakala RM5,000 Pemilik A masih lalu kadar berperingkat residen. Angka adalah ilustrasi; sahkan menentang Ketetapan Amalan LHDN semasa dan nombor anda sendiri.
Kalau pasangan suami isteri — boleh pilih taksiran bersama untuk kurangkan cukai?
Pasangan yang sama-sama pemilik boleh pilih antara taksiran berasingan atau taksiran bersama setiap tahun — pilihan yang mana hasilkan jumlah bil lebih rendah. Ini adalah keputusan tahunan, dibuat dalam pulangan e-Filing.
Kaedah berfikir asas:
| Situasi | Selalunya lebih baik |
|---|---|
| Satu pasukan pendapatan jauh lebih tinggi dari satu lagi | Semak dengan ejen cukai sama ada taksiran bersama guna ruang kadar dan pelepasan yang tidak digunakan |
| Kedua-dua pasangan pendapatan hampir sama dan besar | Taksiran berasingan elak gabungan pendapatan naik ke kadar lebih tinggi |
| Satu pasangan bukan residen | Taksiran berasingan — kadar tetap 30% bukan residen tidak boleh dipertingkat dengan menggabung |
Peraturan khusus untuk interaksi taksiran bersama dengan pelepasan residen, dan sama ada suami/isteri bukan residen boleh manfaat dari pelepasan pasangan residen, bergantung pada peruntukan Akta Cukai Pendapatan 1967 yang terperinci — semak dengan ejen cukai berautoriti setiap tahun sebelum pilih. Kadar tetap 30% bukan residen tetap kena ke atas syer bukan residen tanpa mengira pilihan taksiran. Keputusan adalah tahunan, bukan kekal — buat semula perbandingan setiap tahun apabila pendapatan berubah.
Apa pula dengan SST — adakah sewaan kediaman nama bersama kena cukai perkhidmatan?
Tidak. Sewaan perumahan — rumah teres, pangsapuri, kondo, banglo, pangsapuri perkhidmatan — di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak cas SST atas sewa tak kira bilangan pemilik. Cukai perkhidmatan kena ke atas perkhidmatan sewaan dan pajakan komersial serta bukan kediaman tertentu, pada 6% dari 1 Januari 2026, dan hanya apabila penyedia melepasi ambang pendaftaran jenis keluaran bercukai RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan/pajakan.
Ini bermakna sewaan kediaman nama bersama tak perlu pendaftaran cukai perkhidmatan hanya sebab ada dua pemilik. Pengecualian kediaman kekal tak kira bilangan pemilik bersama. Kalau pemilik bersama yang sama juga jalankan perniagaan sewaan komersial yang melepasi ambang, itu soalan berasingan untuk ejen cukai.
Ruang rekod yang tumbangkan tuntutan nama bersama
Sebab paling besar pemilik nama bersama kehilangan potongan bukan undang-undang — jejak kertas. Bila dua pemilik kongsi satu hartanah, perbelanjaan selalu dibayar dari akaun mana yang ada duit hari itu, resit tersimpan dalam telefon seorang, dan pembahagian direkonstruksi pada bulan April. LHDN boleh minta setiap pemilik sokong syer yang dituntut, dan "kami bahagi semua 50:50" tanpa rekod serentak adalah kedudukan paling lemah.
Inilah ruang rekod platform buat kerja sebenar. Bila sewa dan perbelanjaan dijejak dalam rekod pengurusan dari hari pertama, syer setiap pemilik ada cap masa dan boleh dikaitkan — bukti yang sama menyokong potongan cukai juga menyokong sebarang rekonsiliasi deposit akhir sewaan. Tuan rumah yang isytihar dari rekod platform SPEEDHOME menghantar dari jejak yang boleh dibuktikan, bukan rekonstruksi.
FAQ
Kalau rumah atas nama bersama, boleh satu pemilik sahaja isytiharkan semua pendapatan sewa?
Tidak. Setiap pemilik mesti isytiharkan syer sendiri pendapatan sewa bersih, berdasarkan hak pemilikan. Semua sewa dibayar ke satu akaun tak ubah siapa berhak kepada pendapatan; LHDN cukai hak, bukan laluan akaun bank.
Macam mana kita bahagikan potongan antara dua pemilik?
Gunakan syer pemilikan setiap pemilik ke kedua-dua sewa dan setiap perbelanjaan boleh ditolak. Pemilik 50:50 tuntut 50% faedah pinjaman, cukai taksiran, insurans dan pembaikan — bukan 50% ansuran pinjaman (pokok tidak boleh ditolak) dan bukan perbelanjaan penuh.
Satu pemilik tinggal luar negara — siapa bayar kadar lebih tinggi?
Pemilik bukan residen bayar kadar tetap 30% ke atas syer pendapatan sewa bersih, tanpa pelepasan peribadi; syer pemilik residen dikenakan kadar berperingkat residen. Pembahagian pendapatan ikut pemilikan; kadar ikut status kediaman setiap pemilik sendiri.
Boleh tolak duti setem dan komisen ejen untuk penyewa pertama?
Tidak. Kos dapat penyewa pertama — iklan, komisen ejen sewaan pertama, duti setem perjanjian pertama — adalah perbelanjaan permulaan dan tidak boleh ditolak untuk kedua-dua pemilik. Kos pembaharuan dan penyewa berikutnya boleh ditolak, diasingkan ikut syer.
Adakah tuan rumah kediaman nama bersama perlu cas SST atas sewa?
Tidak. Sewaan kediaman di luar skop cukai perkhidmatan, tak kira berapa banyak pemilik. Cukai perkhidmatan hanya kena ke atas perkhidmatan sewaan/pajakan komersial dan bukan kediaman tertentu, dan hanya di atas ambang pendaftaran RM1.5 juta.
Kalau sewa masuk ke akaun saya, tapi geran 50:50, macam mana saya buktikan syer rakan saya?
Rekod serentak yang menunjukkan sewa diterima dan separuh dipindahkan ke rakan pemilik mengikut syer geran adalah bukti terkuat. Penyata bank yang padan dengan perjanjian sewa dan geran 50:50 menyokong tuntutan. Rekod pengurusan yang mengasingkan sewa mengikut pemilik dari hari pertama buat pembahagian itu boleh dibuktikan, bukan rekonstruksi akhir tahun.