Apa itu hasil sewa mengikut kawasan di Malaysia 2026?
Hasil sewa (rental yield) mengikut kawasan ialah nisbah pendapatan sewa tahunan terhadap harga belian unit, diukur berasingan untuk setiap pasaran bandar. Angka kasar hanya titik mula; hasil bersih selepas kekosongan, kos dan cukai lebih rendah di setiap pasaran.
Tuan rumah selalunya memetak angka hasil kasar sebagai ukuran, tetapi nombor itu bukan destinasi. Unit yang kelihatan menarik atas kertas boleh pulang jauh lebih rendah selepas sebulan kosong, kos penyelenggaraan, cukai taksiran dan cukai pendapatan. Jurang antara iklan pasaran dan apa yang sebenarnya masuk poket tuan rumah paling lebar di pasaran kerap bertransaksi, tempat perpindahan penyewa dan kos perabot paling tinggi.
Untuk perbandingan, dividen KWSP bagi 2025 ialah 6.15%. Hasil kasar sewa kediaman Malaysia biasa duduk di bawah KWSP sebelum satu sen pun ditolak. Memahami apa mempengaruhi hasil ikut kawasan — dan bagaimana cukai mengurangkannya — ialah asas setiap keputusan tuan rumah.
Cara kira hasil sewa ikut kawasan: pendekatan langkah demi langkah
Untuk membandingkan kawasan secara bermakna, kira hasil kasar dahulu, kemudian tolak kesan kekosongan tipikal dan kos berjalan kawasan itu untuk dapatkan angka bersih yang boleh dibandingkan. Kawasan hasil kasar tinggi dengan kekosongan tinggi selalunya hanya menang atas kertas.
Guna urutan ini untuk mana-mana harta di mana-mana kawasan:
| Langkah | Apa buat | Perhati |
|---|---|---|
| 1. Kira hasil kasar | (Sewa tahunan ditawar ÷ Harga belian) × 100 | Guna data senarai disahkan, bukan unjuran ejen |
| 2. Laraskan sewa realistik | Turun 5–15% dari sewa ditawar untuk refleksi sewa tercapai dan tempoh bebas sewa | Sewa ditawar tidak sama dengan sewa disepakati |
| 3. Tolak bulan kosong | Tolak 1–2 bulan setahun untuk jurang antara penyewa (ikut kawasan) | Koridor banyak bekas (KLCC, Cyberjaya) perlukan elaun kekosongan lebih tinggi |
| 4. Tolak kos berjalan | Cukai taksiran, cukai tanah, insurans kebakaran, faedah pinjaman, penyelenggaraan, komisen ejen (renewal sahaja) | Komisen penyewa pertama bukan potongan cukai (lihat bawah) |
| 5. Guna cukai | Tambah pendapatan sewa bersih ke jumlah pendapatan dan guna kadar marginal anda; bukan pemastautin guna 30% rata atas pendapatan sewa bersih | Cukai dikenakan selepas potongan langkah 4, bukan atas sewa kasar |
| 6. Masukkan renovation dan perabon ke asas kos | Jangan tolak renovation untuk cukai; masukkan dalam penyebut untuk hasil sebenar | Unit berperabon di kawasan permintaan tinggi mungkin menewaskan unit kurang perabon hasil rendah |
| 7. Bandingkan kawasan atas hasil bersih selepas cukai | Ini asas perbandingan sebenar | Perbandingan hasil kasar antara kawasan mengelirukan tanpa langkah ini |
Siapa berkenaan: rawatan cukai ikut jenis tuan rumah
Rawatan cukai menukar hasil berkesan ikut kawasan dengan ketara, terutamanya untuk bukan pemastautin. Tuan rumah bukan pemastautin yang nampak hasil kasar tinggi mungkin kekal kurang 3% selepas cukai rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih.
Perbelanjaan dibenarkan di bawah Public Ruling 12/2018 LHDN untuk sewaan kediaman dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d) termasuk: cukai taksiran dan cukai tanah; premium insurans kebakaran; faedeh pinjaman untuk beli harta; baiki biasa (kekalkan keadaan sedia ada, bukan naik taraf); dan komisen ejen untuk renewal atau penyewa berikutnya (bukan penyewa pertama).
| Jenis tuan rumah | Asas cukai | Kadar cukai | Relief peribadi? | Perbelanjaan dibenarkan? |
|---|---|---|---|---|
| Individu pemastautin | Seksyen 4(d), pendapatan sewa bersih ditambah ke jumlah pendapatan | Progresif sehingga 30% pada braket tertinggi — kadar berkesan ikut jumlah pendapatan | Ya — relief peribadi biasa diguna | Ya — perbelanjaan langsung PR 12/2018 |
| Individu bukan pemastautin | Seksyen 4(d), kadar rata atas pendapatan sewa bersih selepas potongan | 30% rata (berkuat kuasa Tahun Taksiran 2020) | Tidak — tiada relief peribadi, rebat atau braket progresif | Ya — potongan PR 12/2018 yang sama masih diguna sebelum 30% dikenakan |
| Syarikat (pemastautin) | Pendapatan perniagaan atau pelaburan; kadar cukai syarikat | Kadar SME bertingkat atau 24% korporat standard | tidak berkaitan | Ya — potongan diguna |
| Sewaan rumah kediaman (SST) | Luar skop service tax | Tidak berkenaan untuk tuan rumah kediaman biasa | tidak berkaitan | Ambang pendaftaran SST ialah RM1.5juta untuk servis sewa/leasing (skop komersial/bukan kediaman — rumah kediaman luar skop) |
Sewaan rumah kediaman — rumah teres, pangsapuri, kondominium, banglo, serviced suite — berada di luar skop service tax. Tuan rumah kediaman biasa tidak caj SST atas sewa. Sahkan kedudukan spesifik anda dengan konsultan cukai bertauliah sebelum filing.
Risiko cukai: bagaimana hasil haus bila tidak dikira betul
Kesilapan kiraan hasil paling biasa bukan cukai — ia ialah tertinggal kekosongan, kos renovation dan komisen penyewa pertama dari lajur yang betul. Cukai menghauskan hasil lagi tetapi boleh diramal. Kekosongan dan kos tersembunyi ialah kejutan lebih besar.
Mengikut kesan kewangan menurun:
1. Kekosongan ialah pembunuh hasil terbesar. Sebulan kosong pada unit RM2,200 ialah RM2,200 hilang — lebih banyak daripada yang kebanyakan tuan rumah belanjakan untuk penyelenggaraan setahun. Hasil kasar yang tinggi di koridor banyak bekas dengan dua bulan kosong setahun jatuh ketara sebelum apa-apa kos lain.
2. Kos renovation dan perabon halus dalam kebanyakan kiraan hasil. Renovation RM30,000 atas harta RM500,000 menambah 6% ke asas kos sebenar. Tuan rumah yang tinggalkan ini dari penyebut terlebih anggarkan hasil mereka sebanyak satu mata peratus atau lebih pada kondominium Lembah Klang biasa.
3. Cukai atas pendapatan sewa bersih benar dan tidak bergantung kawasan. Sama ada harta di Kuala Lumpur, Johor Bahru atau George Town, cukai dikenakan ke atas pendapatan sewa bersih (selepas potongan dibenarkan). Tuan rumah bukan pemastautin individu hanya menyimpan 70% pendapatan sewa bersih pada maksimum. Bagi pemastautin pada braket tertinggi, kadar marginal berkesan atas pendapatan sewa mencecah 30% — sama dengan kadar rata bukan pemastautin.
4. Komisen penyewa pertama bukan potongan cukai. LHDN anggap kos dapat penyewa pertama — iklan, kos undang-undang agreement pertama, komisen ejen penyewa pertama — sebagai perbelanjaan awal yang mewujudkan sumber pendapatan, bukan menghasilkan pendapatan daripadanya. Ini kos sebenar yang kurangkan hasil tetapi tidak boleh dipulih sebagai potongan.
5. Baiki biasa boleh ditolak; belanja modal tidak. Mengecat semula dinding antara penyewa ialah baiki yang boleh ditolak. Menukar dapur dengan susun atur baru ialah belanja modal — ia kurangkan hasil berkesan tetapi tidak memberi potongan cukai terhadap pendapatan sewa.
Contoh kiraan: hasil ikut kawasan selepas kos dan cukai
Tuan rumah pemastautin di Johor Bahru dan tuan rumah bukan pemastautin di Kuala Lumpur mungkin tunjuk hasil kasar serupa — tetapi selepas cukai, hasil selepas cukai bukan pemastautin lebih rendah kerana kadar rata 30% dikenakan ke atas pendapatan sewa bersih tanpa sebarang offset relief peribadi.
Angka-angka di bawah ialah contoh ilustratif. Hasil sebenar berbeza ikut kos, terma pinjaman, kekosongan dan kedudukan cukai anda. Sahkan dengan konsultan cukai bertauliah sebelum filing.
Senario A — Tuan rumah pemastautin, kondominium Johor Bahru:
| Item | Amaun |
|---|---|
| Harga belian | RM380,000 |
| Sewa bulanan | RM1,700 |
| Sewa tahunan kasar | RM20,400 |
| Kekosongan (1 bulan/tahun) | −RM1,700 |
| Sewa tahunan berkesan | RM18,700 |
| Cukai taksiran + cukai tanah | −RM600 |
| Insurans kebakaran | −RM300 |
| Faedah pinjaman (tahunan) | −RM7,200 |
| Baiki biasa | −RM800 |
| Pendapatan sewa bersih (kena cukai bawah Seksyen 4(d)) | RM9,800 |
| Hasil kasar (berdasarkan sewa tahunan ÷ harga belian) | 5.37% |
| Hasil bersih (atas harga belian, sebelum cukai) | 2.58% |
| Cukai pada kadar marginal pemastautin (ilustratif 24%) | −RM2,352 |
| Hasil bersih selepas cukai | ~1.96% |
Senario B — Individu bukan pemastautin, kondominium Kuala Lumpur:
| Item | Amaun |
|---|---|
| Harga belian | RM600,000 |
| Sewa bulanan | RM2,450 |
| Sewa tahunan kasar | RM29,400 |
| Kekosongan (1 bulan/tahun) | −RM2,450 |
| Sewa tahunan berkesan | RM26,950 |
| Cukai taksiran + cukai tanah | −RM900 |
| Insurans kebakaran | −RM450 |
| Faedah pinjaman (tahunan) | −RM12,000 |
| Baiki biasa | −RM1,200 |
| Pendapatan sewa bersih (kena cukai) | RM12,400 |
| Hasil kasar (berdasarkan sewa tahunan ÷ harga belian) | 4.90% |
| Hasil bersih (atas harga belian, sebelum cukai) | 2.07% |
| Cukai rata bukan pemastautin (30% atas RM12,400) | −RM3,720 |
| Hasil bersih selepas cukai | ~1.45% |
Contoh ini tunjuk kenapa hasil kasar ikut kawasan ialah alat perbandingan terhad. Selepas kos dan cukai, pulangan selepas cukai jauh berbeza — dan tuan rumah bukan pemastautin kekal lebih sedikit setiap ringgit yang diperoleh. Untuk kiraan langkah demi langkah dengan input anda sendiri, guna kalkulator hasil sewa.
Kurangkan haus hasil: jalan sah dan apa tuan rumah urus lain
Jurang antara hasil kasar dan hasil bersih selepas cukai bukan utamanya pada kadar cukai — ia pada potongan dibenarkan yang tertinggal, kekosongan yang tidak diurus dan kos renovation yang tidak diasingkan dengan betul dari penyebut hasil. Mengurus ketiga-tiga ini secara sah ialah tempat perbezaan pulangan memuncak.
Tiga perkara yang bezakan tuan rumah yang jejak hasil sebenar daripada yang tidak:
Potongan yang tertinggal. Cukai taksiran dan cukai tanah hampir sentiasa diklaim. Tetapi faedah pinjaman — selalukan potongan terbesar pada harta berleverage — kadangkala tertinggal. Komisen ejen untuk renewal atau penyewa berikutnya (bukan penyewa pertama) boleh ditolak; ramai tuan rumah hanya claim komisen awal (yang tidak boleh ditolak) dan tertinggal yang renewal. Untuk senarai lengkap PR 12/2018, baca panduan cukai pendapatan sewa tuan rumah.
Kekosongan paling pantas dibetulkan. Harta terurus SPEEDHOME jejak kekosongan dari saat tenancy tamat dan mulakan listing seterusnya tanpa jurang. Tuan rumah terurus di platform ini diambil tindakan atas tunggakan atau kekosongan lebih cepat daripada purata industri — memotong haus hasil terbesar sebelum ia berlipat ganda. Untuk unit RM2,200, buang satu bulan kosong tambahan setahun menjimatkan 8.3% pendapatan kasar tahunan.
Kos renovation patut berada dalam kiraan hasil, bukan lajur potongan. Ini salah kira paling biasa. Renovation RM25,000 atas belian RM450,000 buat asas kos sebenar RM475,000 — dan setiap angka hasil patut guna penyebut itu. Secara berasingan, renovation bukan potongan cukai terhadap sewa. Kedua-dua fakta penting dan berada di tempat berbeza dalam kiraan. Bezakan hasil kasar dan bersih dengan betul — lihat hasil sewa kasar vs bersih Malaysia untuk pengasingan lajur.
Untuk tuan rumah yang nak hasil dijejak pada peringkat harta — dengan rekod penyelenggaraan beresit, log potongan dan pengurusan kekosongan — servis tuan rumah SPEEDHOME kekal setiap nombor di lajur yang betul dari tenancy pertama.
FAQ
Berapa hasil sewa purata di Malaysia 2026 ikut kawasan?
Angka hasil kasar tepat ikut kawasan bukan fakta yang halaman ini boleh katakan dengan yakin tanpa sumber disahkan dalam fact pack. Apa yang boleh dikatakan: hasil kasar hanya titik mula, dan hasil bersih selepas kekosongan, kos dan cukai selalunya 1.5–2 mata peratus lebih rendah di setiap pasaran.
Jangan guna angka bandar atau purata kebangsaan sebagai hasil setiap bangunan atau sebagai pulangan yang pasti. Sahkan penanda aras kawasan tertentu terhadap data senarai semasa sebelum membuat keputusan pelaburan.
Bagaimana cukai 30% bukan pemastautin kesan hasil sewa ikut kawasan?
Tuan rumah individu bukan pemastautin bayar 30% rata atas pendapatan sewa bersih Malaysia (selepas potongan dibenarkan) berkuat kuasa Tahun Taksiran 2020. Bukan pemastautin tidak dapat relief peribadi, rebat atau kadar progresif pemastautin. Apabila 30% dikenakan ke atas hasil bersih biasa selepas kos, pulangan selepas cukai turun ketara.
Ini diguna tanpa mengira sama ada harta di Kuala Lumpur, Johor Bahru atau Pulau Pinang — kadar itu seluruh negara. Potongan dibenarkan masih kurangkan pendapatan kena cukai sebelum 30% dikenakan; ia tidak hilang untuk bukan pemastautin. Untuk rawatan penuh, baca cukai pendapatan sewa bukan pemastautin Malaysia.
Adakah SST dikenakan ke atas pendapatan sewa kediaman di Malaysia?
Tidak. Sewaan rumah kediaman — pangsapuri, kondominium, rumah teres, banglo, serviced suite — berada di luar skop service tax. Tuan rumah kediaman biasa tidak caj SST atas sewa. Service tax diguna ke atas servis sewaan komersial dan tertentu bukan kediaman bila penyedia melebihi RM1.5juta perolehan kena cukai.
Ambang pendaftaran SST untuk servis sewa dan leasing ialah RM1.5juta. Sahkan skop Kastam semasa dengan konsultan cukai bertauliah jika aktiviti sewa anda komersial atau pada skala besar.
Kos apa yang boleh ditolak untuk baikkan hasil bersih sewa?
Untuk sewaan kediaman dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d), LHDN benarkan: cukai taksiran dan cukai tanah; premium insurans kebakaran; faedah pinjaman atas pembelian harta; baiki biasa yang kekalkan keadaan sedia ada; dan komisen ejen untuk renewal atau penyewa berikutnya (bukan penyewa pertama). Ini potongan di bawah Public Ruling No. 12/2018.
Renovation, perabon dan komisen ejen penyewa pertama tidak boleh ditolak. Ia belanja modal atau awal yang masuk ke asas kos hasil sebenar — bukan lajur potongan.
Adakah hasil kasar 5% bagus di Malaysia?
Hasil kasar sahaja bukan ukuran pelaburan berguna. Selepas sebulan kekosongan, cukai taksiran, insurans dan faedah pinjaman, hasil bersih atas harta hasil kasar 5% selalunya jatuh ke 3–3.5%. Selepas cukai pada kadar marginal pemastautin atau rata 30% bukan pemastautin, pulangan selepas cukai lebih rendah lagi.
Untuk penanda aras bermakna: dividen KWSP bagi 2025 ialah 6.15%. Hasil kasar 5% harta kediaman Malaysia tidak menewaskan KWSP atas pulangan pendapatan sebelum kos, kekosongan atau cukai. Pecahan nilai, leverage dan pulangan jumlah sepanjang tempoh pegangan ialah perbandingan lebih lengkap.
Macam mana bandingkan hasil sewa antara kawasan KL atau kejiranan?
Guna formula yang sama secara konsisten: (sewa tahunan berkesan − potongan dibenarkan) ÷ asas kos penuh (belian + renovation + perabon). Kemudian guna kadar cukai peribadi untuk dapat nombor selepas cukai. Kerana kos renovation dan norm perabon berbeza ketara antara sub-pasaran KL, perbandingan hasil kasar antara kawasan mengelirukan tanpa laraskan input ini.
Koridor KL dalam bandar permintaan tinggi selalukan sewa mutlak lebih tinggi tetapi juga keperluan perabon lebih tinggi dan hasil kasar termampat. Kawasan periferi mungkin tunjuk hasil kasar lebih tinggi tetapi kekosongan lebih lama antara penyewa. Kalkulator hasil sewa membolehkan anda model perbandingan ini kawasan demi kawasan dengan input sebenar.