Apa yang tuan rumah dan penyewa perlu tahu tentang perjanjian sewa di Malaysia?
Perjanjian sewa di Malaysia mesti disetem untuk boleh diterima di mahkamah, hanya menguatkuasakan apa yang tertulis (bukan janji mulut), melindungi kedua-dua pihak melalui klausa deposit yang jelas, dan memerlukan klausa penamatan awal yang jelas — tanpa empat elemen ini, pertikaian kecil jadi pergaduhan yang mahal.
Empat perkara penting ini menutup jurang antara perjanjian sewa yang sekadar ada dan perjanjian yang benar-benar berfungsi bila pertikaian timbul. Kebanyakan masalah yang SPEEDHOME lihat di platform berpunca daripada satu daripada empat jurang ini: perjanjian tak disetem, janji mulut yang tak ditulis, klausa deposit yang kabur, atau tiada terma penamatan awal. Rekod platform SPEEDHOME menunjukkan lebih 30,000 perjanjian sewa sudah disetem melalui platform — bila empat titik ini ada, perjanjian tu benar-benar bertahan bila pertikaian berlaku.
Kalkulator
Gunakan Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa SPEEDHOME untuk semak duti tepat sebelum anda tandatangan. Masukkan sewa bulanan dan tempoh perjanjian; alat ini pakai kadar Finance Act 2024 dan tunjuk duti pada salinan pertama yang disetem dan RM10 untuk setiap salinan tambahan.
Sebelum mana-mana empat perkara di bawah, semak duti setem anda dengan kalkulator duti setem perjanjian sewa — ini cara terpantas untuk bajetkan langkah setem.
Perkara 1: perjanjian tak disetem tak boleh dikuatkuasakan di mahkamah
Perjanjian sewa yang tak disetem tak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah Malaysia. Setem dalam tempoh 30 hari selepas tandatangan melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my); duti ikut skala Finance Act 2024 iaitu RM1 / RM3 / RM5 / RM7 per RM250 sewa tahunan mengikut tempoh sewaan. Kedua-dua pihak patut simpan salinan asal yang sudah disetem.
Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang dulu ada dah dimansuhkan pada Januari 2025 — tiada pengecualian untuk perjanjian baru yang ditandatangani dari tarikh tu. Portal STAMPS dah digantikan dengan e-Duti Setem di MyTax mulai Januari 2026; arahan setem di laman lama mungkin dah tak tepat. Lihat cara setem perjanjian sewa dalam talian di Malaysia untuk langkah demi langkah yang terkini.
Duti setem sepintas lalu (kadar Finance Act 2024)
| Tempoh | Kadar per RM250 sewa tahunan | Contoh: RM2,000/bulan (tahunan RM24,000) |
|---|---|---|
| Sehingga 1 tahun | RM1 | RM96 |
| > 1 tahun sehingga 3 tahun | RM3 | RM288 |
| > 3 tahun sehingga 5 tahun | RM5 | RM480 |
| > 5 tahun | RM7 | RM672 |
Setiap salinan tambahan yang disetem kena RM10. Guna kalkulator duti setem perjanjian sewa untuk jumlah tepat sebelum anda tandatangan.
Perkara 2: apa yang tak tertulis tak boleh dikuatkuasakan
Janji mulut — "saya akan baiki aircond sebelum anda masuk", "boleh bela kucing", "saya akan cat semula dinding tu" — tak boleh override perjanjian bertulis. Kalau terma tu takde dalam dokumen yang ditandatangani atau tambahan bertulis, ia dianggap macam tak pernah dipersetujui.
Peraturan ni kena kedua-dua pihak. Tuan rumah tak boleh batalkan klausa "tak boleh bela haiwan" secara mulut dan kemudian kuatkuasakan. Penyewa tak boleh harapkan komitmen baik pulih secara mulut kalau tuan rumah kemudian menafikannya. Peraturannya mudah: kalau ia penting, kena ditulis dan ditandatangani sebelum perjanjian dilaksanakan. Tambahan pendek yang dilekatkan pada perjanjian utama dan ditandatangani kedua-dua pihak ada berat undang-undang yang sama macam perjanjian utama tu sendiri.
Senarai semak praktikal sebelum tandatangan:
- Semua pembaikan atau pengubahsuaian yang dijanjikan disenaraikan dengan tarikh siap
- Hak penjagaan haiwan, subsewa dan tempat kereta dinyatakan dengan jelas
- Sebarang tempoh sewa percuma yang dipersetujui didokumenkan sebagai sebahagian daripada tempoh
- Tanggungjawab utiliti dan penyelenggaraan dinamakan (tak dibiarkan ikut "kebiasaan")
Perkara 3: klausa deposit tentukan risiko keluar rumah anda
Klausa deposit tetapkan peraturan untuk potongan semasa keluar rumah. Klausa yang kabur — "kerosakan melebihi haus lusuh biasa" — bagi tuan rumah banyak budi bicara; klausa yang spesifik senaraikan item yang boleh dicaj, apakah bukti diperlukan dan tempoh masa yang dipakai untuk pulangkan baki.
Struktur deposit biasa di Malaysia:
| Jenis deposit | Jumlah biasa | Apa yang perlu disemak dalam klausa |
|---|---|---|
| Deposit keselamatan | 2 bulan sewa | Senarai potongan, standard bukti, tempoh pemulangan |
| Deposit utiliti | 0.5–1 bulan sewa | Sama ada ia cover bil TNB/Air Selangor atau utiliti bangunan |
| Deposit kad akses / kunci | Amaun tetap | Sama ada dipulangkan atau ditahan semasa keluar rumah |
Kelemahan: Undang-undang Malaysia tak tetapkan had statutori untuk jumlah deposit keselamatan atau tarikh tetap pemulangan — terma tu bergantung sepenuhnya pada apa yang perjanjian tu cakap. Kalau klausa tu senyap, tuan rumah ada lebih budi bicara, bukan kurang.
Sudut SPEEDHOME: Penyewa dalam program pengurusan sewa SPEEDHOME boleh pilih susunan risiko terurus Zero Deposit sebagai ganti deposit keselamatan konvensional untuk unit yang layak — ini sistem risiko terurus sewa, bukan produk jaminan kewangan, dan bukan setiap unit layak. Bila deposit konvensional dipakai, rekod platform SPEEDHOME bagi kedua-dua pihak jejak keadaan yang didokumenkan (gambar check-in, inventori, sejarah pembaikan) yang menyokong penyelesaian keluar rumah yang lebih kemas.
Perkara 4: klausa penamatan awal lindungi kedua-dua pihak
Semak tempoh notis (selalunya 1–2 bulan) dan apa yang klausa tu cakap tentang keluar awal: pelucutan deposit, sewa ganti notis, atau penalti tetap. Tanpa klausa penamatan awal yang bertulis, kedua-dua pihak tinggal berdebat dari kosong bila keadaan berubah.
Klausa penamatan awal yang baik patut nyatakan:
- Tempoh notis minimum untuk keluar awal secara sukarela oleh mana-mana pihak
- Akibat kewangan (pelucutan deposit, sewa ganti notis, atau penalti berkapasiti)
- Sama ada klausa diplomatik atau kesusahan dipakai (jarang dalam perjanjian kediaman Malaysia standard tapi boleh dirunding)
- Apa jadi pada cek pasca-tarikh atau pembayaran arahan tetap yang sudah dihantar
Tanpa klausa, penyewa yang perlu keluar awal takde hak bertulis untuk hadkan liabiliti, dan tuan rumah yang perlu dapatkan semula unit awal (dalam tempoh tetap) takde jalan keluar yang jelas sama ada.
Penyimpanan rekod praktikal sebelum mana-mana pihak bertindak
Sebelum anggap isu sewa selesai, kedua-dua pihak patut kumpulkan: perjanjian sewa, rekod pembayaran, gambar keadaan semasa serahan kunci, bil utiliti, laporan pembaikan, kunci atau kad akses, dan mesej bertulis yang tunjukkan apa yang dipersetujui.
Jejak dokumen yang jelas bezakan salah faham biasa dengan hal kontraktual yang perlu eskalasi formal. Untuk tuan rumah, titik permulaan paling selamat ialah notis bertulis dan proses yang didokumenkan. Untuk penyewa, titik permulaan paling selamat ialah sahkan status pembayaran, keadaan serahan kunci, dan tanggungjawab yang dah diterima dalam perjanjian.
Jalan pintas sendiri — kunci penyewa keluar, potong bekalan air atau elektrik, buang barang kepunyaan — menyalahi undang-undang Malaysia dan boleh buat pertikaian jadi jauh lebih sukar dan mahal untuk diselesaikan. Laluan sah untuk dapatkan semula milik ialah permintaan bertulis diikuti tindakan mahkamah (Writ of Possession) yang dikuatkuasakan oleh bailiff mahkamah. Kalau perlu mediasi, laporkan hal tu melalui platform atau cari nasihat profesional; Malaysia takde tribunal sewaan kediaman khusus, jadi pertikaian pergi ke mahkamah sivil.
Untuk senarai semak penuh apa yang patut ada dalam perjanjian anda, lihat perkara yang perlu ada dalam perjanjian sewa di Malaysia. Kalau nak SPEEDHOME uruskan perjanjian, setem dan pengurusan deposit untuk anda, perkhidmatan pengurusan tuan rumah SPEEDHOME cover proses penuh.
FAQ
Adakah perjanjian sewa kena ada saksi atau notari awam? Tak. Perjanjian sewa kediaman Malaysia sah bila ditandatangani kedua-dua pihak; saksi itu konvensional tapi tak diperlukan dari segi undang-undang untuk kesahihan. Notari awam tak diperlukan. Langkah wajib ialah setem melalui e-Duti Setem di MyTax dalam 30 hari dari tarikh tandatangan.
Apa jadi kalau saya terlepas tempoh setem 30 hari? LHDN kenakan penalty lewat setem atas duti tu. Skala penalty bergantung pada berapa lewat dokumen tu dihantar; setem seberapa segera untuk kurangkan caj tambahan. Perjanjian tak disetem masih boleh disetem (dengan penalty) — ia tak jadi tak boleh dikuatkuasakan selama-lamanya.
Boleh ke tuan rumah tahan deposit penuh untuk kerosakan kecil? Hanya kalau klausa perjanjian sewa izinkan. Kalau klausa nyatakan potongan mesti ikut kos baik pulih sebenar dan tuan rumah tak boleh tunjuk resit, proses mahkamah atau perhubungan baik boleh cabut potongan berlebihan. Bukti bergambar keadaan semasa masuk dan keluar rumah ialah perlindungan paling kuat untuk kedua-dua pihak.
Adakah perjanjian sewa digital atau e-tandatangan sah di sisi undang-undang Malaysia? Ya. Akta Perdagangan Elektronik 2006 dan Akta Tandatangan Digital 1997 menyokong tandatangan elektronik untuk kontrak. Langkah setem juga sepenuhnya digital melalui e-Duti Setem. Sahkan platform e-tandatangan anda ikut standard undang-undang sebelum bergantung padanya.
Siapa bayar duti setem — tuan rumah atau penyewa? Ia boleh dirunding dan patut dinyatakan dalam perjanjian. Dalam praktik, penyewa yang biasa bayar, tapi tiada peraturan statutori. Apa-apa yang dipersetujui patut ditulis dalam perjanjian tu sendiri.
Apa kalau tuan rumah enggan pulangkan deposit selepas keluar rumah? Pertama, hantar permintaan bertulis yang rujuk klausa deposit perjanjian dan bukti keluar rumah anda (gambar keadaan, rekod pembayaran). Kalau gagal, tuntutan sehingga RM5,000 boleh guna prosiding tuntutan kecil Majistret; tuntutan lebih tinggi pergi melalui mahkamah sivil. Dokumenkan semua sebelum naik taraf.