Adakah penyewaan semula sah di Malaysia?
Penyewaan semula (subletting) sah di Malaysia, tetapi hanya apabila perjanjian sewa anda membenarkannya atau tuan rumah memberikan kebenaran bertulis. Ia tidak pernah menjadi hak mutlak. Menyewakan semula tanpa kebenaran adalah pelanggaran kontrak, bukan kesalahan jenayah, tetapi memberikan tuan rumah alasan untuk menamatkan penyewaan, menahan deposit, dan menuntut ganti rugi.
Soalan sebenar di sebalik carian ini hampir selalu berbunyi: "Saya ada bilik lebih (atau saya perlu pindah) — boleh ke saya benarkan seseorang membayar sewa untuknya?" Jawapannya ada di dalam perjanjian sewa anda, bukan dalam mana-mana undang-undang umum Malaysia. Sehingga 2026, Malaysia masih tiada Akta Penyewaan Kediaman yang berkuat kuasa; penyewaan kediaman dikawal oleh perjanjian yang anda tandatangani, bersama undang-undang am (Akta Kontrak 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956, Akta Relief Khusus 1950) dan mahkamah biasa.
Jika anda tuan rumah yang baru menyedari ada penyewa bawahan tanpa kebenaran, panduan tindakan ada di bolehkah penyewa menyewakan bilik tanpa kebenaran saya.
Penyewaan semala dengan kebenaran vs tanpa kebenaran: apa yang berbeza
Satu-satunya perkara yang memisahkan penyewaan semula yang sah daripada yang tidak dibenarkan ialah satu ayat kebenaran bertulis daripada tuan rumah. Dengan kebenaran itu, anda boleh mengutip sewa secara sah dan kekal di dalam hartanah. Tanpa kebenaran, anda melakukan pelanggaran dari hari pertama seseorang membayar anda untuk menduduki ruang itu.
| Faktor | Penyewaan semula dengan kebenaran bertulis | Penyewaan semula tanpa kebenaran |
|---|---|---|
| Status undang-undang | Dibenarkan — anda pegang sub-penyewaan yang sah | Pelanggaran kontrak — klausa perjanjian sewa dilanggar |
| Remedi tuan rumah | Tiada (perjanjian dihormati) | Notis penamatan, penahanan deposit, tuntutan ganti rugi sivil |
| Siapa kekal bertanggungjawab kepada tuan rumah? | Penyewa asal — sentiasa | Penyewa asal — sentiasa |
| Keselamatan penyewa bawahan | Penghunian disokong oleh persediaan yang didokumenkan | Penghunian bergantung pada perjanjian sewa anda, yang penyewa bawahan bukan pihak di dalamnya |
| Penginapan jangka pendek / Airbnb dibenarkan? | Hanya jika kebenaran perjanjian, peraturan bangunan (JMB/MC), dan keperluan tempatan semuanya membenarkan | Tidak — persediaan penghuni tanpa kebenaran, ditambah lapisan bangunan dan majlis masih terpakai |
| Setem duti ke atas perjanjian sub-penyewaan? | Perlu dibayar ke atas perjanjian bertulis mengikut kadar Akta Kewangan 2024 | Tidak relevan — tiada persediaan didokumenkan untuk dicukai |
| Liabiliti jenayah? | Tidak | Tidak — ini adalah perkara sivil dan kontrak sahaja |
Dua lapisan kebenaran yang paling kerap dilupakan penyewa: kebenaran bertulis tuan rumah hanya meliputi hubungan kontrak antara anda dan tuan rumah. Jika anda berada dalam hartanah strata (kondominium, pangsapuri servis), JMB atau perbadanan pengurusan bangunan mungkin ada undang-undang kecil berasingan yang menyekat penyewaan semula atau melarang penyewaan jangka pendek. Dalam kes Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 6 MLRA 244, Mahkamah Persekutuan mengesahkan bahawa perbadanan pengurusan boleh melaksanakan undang-undang kecil yang melarang penyewaan jangka pendek di bangunan strata. Kebenaran tuan rumah tidak mengatasi undang-undang kecil strata yang sah.
Bila penyewaan semula dengan kebenalan berjaya — dan bila perlu dielakkan
Penyewaan semula dengan kebenaran berjaya apabila anda ada bilik lebih, perlu kurangkan beban sewa, atau keadaan berubah di pertengahan penyewaan. Jangan menyewakan semula — walaupun dengan kebenaran — ke bangunan yang peraturan strata melarangnya, atau di mana persediaan melanggar sebarang lesen atau sekatan perancangan.
| Situasi | Laluan yang disyorkan | Risiko utama jika anda langkau langkah kebenaran |
|---|---|---|
| Anda ada bilik lebih dan mahu kongsi kos | Minta tuan rumah secara bertulis; dapatkan kelulusan bertulis yang menyatakan nama penyewa bawahan dan tarikh | Anda melakukan pelanggaran dari hari pertama seseorang membayar — bukan dari hari dikesan |
| Anda perlu pindah sebelum tamat sewa | Bincang penyerahan atau penamatan awal dengan tuan rumah; penyewaan semula adalah persediaan berasingan | Penyewa bawahan di unit tanpa pengetahuan tuan rumah tiada status dilindungi |
| Perjanjian sewa jelas membenarkan penyewaan semula dengan kebenaran | Dapatkan kebenaran bertulis juga — kebenaran lisan tidak boleh dikuatkuasakan dalam pertikaian | "Tuan rumah kata okay" tidak boleh disahkan; perjanjian bertulis yang mengawal |
| Perjanjian sewa jelas melarang penyewaan semula | Jangan menyewakan semula — runding perjanjian baru jika keperluan anda berubah | Alasan pelanggaran wujud dari hari pertama; penemuan awal sama dengan risiko penamatan serta-merta |
| Menjalankan Airbnb dalam hartanah sewa anda | Tiga lapisan kebenaran: perjanjian sewa, undang-undang kecil strata, keperluan majlis tempatan — ketiga-tiganya | Mana-mana satu lapisan sahaja sudah menjadi alasan untuk tindakan; lapisan undang-undang kecil strata boleh dikuatkuasakan secara bebas |
| Anda berada dalam unit co-living yang dikendalikan syarikat pengurusan | Anda adalah pemegang lesen atau penyewa bawahan pengendali, bukan pemilik hartanah — semak siapa yang anda berkontrak dengannya | Jika pengendali tiada kebenaran pemilik hartanah, penghunian anda bergantung pada rantaian yang anda bukan pihak di dalamnya |
Kos dan risiko: apa yang boleh menelan kos anda akibat penyewaan semula tanpa kebenaran
Pendedahan kewangan akibat pertikaian penyewaan semula ialah deposit anda, sebarang tunggakan sewa, dan kos litigasi tuan rumah jika dibawa ke mahkamah. Tiada statut Malaysia yang mengehadkan deposit — penahanan bergantung pada kerugian yang terbukti. Yuran mahkamah dalam laluan tuntutan kecil adalah sederhana; di atas RM5,000 kos peguam mula terlibat.
| Perkara kos berpotensi | Siapa tanggung | Nota |
|---|---|---|
| Deposit keselamatan (biasanya 2 bulan) | Penyewa — boleh ditahan sepenuhnya atas kerugian terbukti | Tiada had statut; dikawal oleh perjanjian sewa dan Akta Kontrak 1950 s.74 |
| Tunggakan sewa (anda atau penyewa bawahan anda) | Penyewa — kewajipan anda berterusan tanpa mengira lalai penyewa bawahan | Penyewa asal berhutang kepada tuan rumah secara langsung |
| Sewa lebihan tempoh / holdover | Penyewa — tuan rumah boleh, atas pilihannya, menuntut sewa berganda untuk tempoh lebihan di bawah Akta Undang-Undang Sivil 1956 s.28(4)(a) | Tuan rumah mesti pilih untuk menuntut; bukan automatik |
| Yuran fail mahkamah (tuntutan kecil, sehingga RM5,000) | Pihak yang kalah | Prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret: tiada peguam diperlukan, yuran fail sederhana |
| Kos guaman untuk tuntutan di atas RM5,000 | Berbeza-beza | Mahkamah Majistret (sehingga RM100,000), Mahkamah Sesyen (sehingga RM1,000,000 atau tanpa had untuk tindakan tuan-dan-penyewa / pulih sewa) |
| Kerosakan melebihi kehausan biasa | Penyewa — boleh dituntut daripada anda, bukan penyewa bawahan anda | Tuntutan anda terhadap penyewa bawahan; tuntutan tuan rumah kekal terhadap anda |
Malaysia tiada tribunal penyewaan kediaman yang khusus. Pertikaian deposit atau ganti rugi pergi melalui mahkamah sivil biasa. Tuntutan sehingga RM5,000 menggunakan prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tiada peguam diperlukan). Tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen, yang juga mempunyai bidang kuasa tanpa had untuk tindakan tuan-dan-penyewa dan pemulihan sewa.
Satu nota daya saing: panduan penyewaan semula iProperty — yang muncul dalam SERP yang sama — masih menunjukkan kadar setem duti pra-Akta Kewangan 2024 (pengecualian sewa tahunan RM2,400 lama dan kadar RM4/RM250). Kedua-duanya telah dialih keluar mulai Januari 2025. Jika anda mendokumenkan perjanjian sub-penyewaan, kadar yang betul di bawah skala Akta Kewangan 2024 ialah RM1/RM3/RM5/RM7 setiap RM250 sewa tahunan, mengikut tempoh sewa. Sejak Januari 2026,seteman dilakukan melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS.
Laluan SPEEDHOME
Jika anda mahu bilik di mana struktur penyewaan didokumenkan dari awal — tanpa rantaian sub-persediaan yang tidak didedahkan — semak listing sewa di SPEEDHOME. Listing menunjukkan sama ada anda berkontrak dengan pemilik hartanah atau SPEEDHOME PROPERTY SDN. BHD. (No. Pendaftaran 202601021813 (1683910-A)) sebagai Penyewa Utama.
Sebab paling biasa penyewa bawahan akhirnya tanpa perlindungan ialah membayar penyewa utama yang tidak pernah mendapat kebenaran pemilik hartanah untuk menyewakan semula. Model sewaan terurus SPEEDHOME menghapuskan kesamaran itu: perjanjian sewa adalah dengan pihak kontrak yang disahkan, dan persediaan penghunian didokumenkan sebelum pindah masuk.
Zero Deposit tersedia pada listing SPEEDHOME yang layak. Ia adalah sistem pengurusan risiko sewaan yang diurus — bukan produk jaminan kewangan. Ia menggantikan deposit tunai pendahuluan; dalam kes jarang kerosakan teruk pada akhir penyewaan, jumlah yang boleh dipulihkan boleh terhad. Tidak setiap unit layak — semak listing aktif.
Semak listing sewa di SPEEDHOME di mana persediaan jelas sebelum sesiapa membayar.
Untuk gambaran penuh dari sisi tuan rumah, lihat bolehkah penyewa menyewakan bilik tanpa kebenaran saya. Untuk memilih antara co-living dan menyewa bilik, lihat coliving vs bilik sewa. Untuk panduan yang lebih luas tentang kawasan sewa di Malaysia, mula dengan panduan sewa di Malaysia.
FAQ
Adakah penyewaan semula sah di Malaysia tanpa kebenaran tuan rumah?
Tidak. Menyewakan semula tanpa kebenaran bertulis tuan rumah — atau tanpa klausa perjanjian sewa yang jelas membenarkannya — adalah pelanggaran kontrak. Ia bukan perkara jenayah, tetapi memberikan tuan rumah alasan untuk menamatkan penyewaan, menahan deposit setakat kerugian yang terbukti, dan menuntut ganti rugi lanjutan melalui mahkamah sivil.
Apa beza penyewaan semula dengan menyewa bilik terus daripada tuan rumah?
Apabila anda menyewa bilik terus daripada pemilik hartanah, anda adalah penyewa tuan rumah. Apabila anda menyewa bilik daripada penyewa sedia ada, anda adalah penyewa bawahan — anda tiada kontrak langsung dengan pemilik hartanah. Penghunian anda bergantung pada perjanjian penyewa asal kekal sah. Jika penyewaan itu tamat atau dimansuhkan, sub-persediaan anda juga gugur bersamanya.
Adakah ia penting jika perjanjian sewa senyap tentang penyewaan semula?
Ya. Senyap bukan kebenaran. Perjanjian sewa yang tidak menyebut penyewaan semula tidak memberi anda hak untuk menyewakan semula. Langkah yang selamat dan betul ialah meminta tuan rumah secara bertulis sebelum sesiapa membayar anda sewa, walaupun tiada larangan jelas dalam perjanjian anda.
Boleh ke tuan rumah mengunci saya keluar atau memutuskan bekalan air jika mereka tahu saya menyewakan semula tanpa kebenaran?
Tidak. Tuan rumah tidak boleh secara sah mengusir melalui tindakan sendiri — mengunci penyewa keluar, membuang pintu, atau memutuskan bekalan air atau elektrik adalah menyalahi undang-undang di bawah seksyen 7(2) Akta Relief Khusus 1950, tanpa mengira sebab pengusiran. Jika ini berlaku, dokumentasikan dengan serta-merta dan dapatkan nasihat guaman. Pemulihan milikan mesti melalui proses mahkamah yang sah.
Boleh ke saya jalankan Airbnb daripada hartanah sewa di Malaysia?
Hanya jika tiga lapisan kebenaran berasingan semuanya membenarkannya: perjanjian sewa anda, undang-undang kecil JMB atau perbadanan pengurusan bangunan, dan sebarang keperluan majlis tempatan yang terpakai. Badan pengurusan strata boleh melaksanakan undang-undang kecil yang melarang penyewaan jangka pendek — Mahkamah Persekutuan mengesahkan ini dalam kes yang melibatkan Verve Suites Mont' Kiara. Melanggar mana-mana satu lapisan mewujudkan alasan bebas untuk tindakan terhadap anda.
Siapa bertanggungjawab jika penyewa bawahan saya rosakkan hartanah atau berhenti membayar bahagiannya?
Anda — penyewa asal. Kontrak tuan rumah adalah dengan anda, bukan penyewa bawahan anda. Kewajipan sewa dan liabiliti atas kerosakan anda berterusan tanpa mengira apa yang penyewa bawahan buat. Jika penyewa bawahan anda menyebabkan kerosakan atau gagal membayar bahagiannya, tuntutan anda adalah terhadap mereka — tetapi tuntutan tuan rumah kekal sepenuhnya terhadap anda.