马来西亚租约要付多少印花税？
马来西亚租约印花税按全年租金计算，依租期落在 RM1、RM3、RM5 或 RM7 每 RM250 的级距，每份盖印副本最低 RM10。Finance Act 2024 已自 2025 年 1 月起取消 RM2,400 年租金免税额；自 2026 年 1 月 1 日起，盖印花统一走 MyTax 上的 e-Duti Setem（STAMPS 入口已下线）。
本页同时回答两组经常被搜在一起的问题：(1) "Perjanjian sewa bilik — apa yang perlu ada"——房间或整间房屋租约必须写清楚哪些条款；(2) "contoh perjanjian sewa"——一份 2026 年能用的马来西亚租约长什么样，包括让它在法庭上站得住脚的印花税。租约没盖印或盖印不足，租客停止付租时它就不能拿来当证据。把下列数字当作签约前必须解决的法定下限。
要看单纯算印花税的数字版本或单房间的押金处理，参阅租约印花税计算器与马来西亚租约收费指南。
租约印花税计算器（2026 税率）
填入月租与租期，按 Finance Act 2024 税率直接算出印花税金额。每多一份副本另加 RM10。
租约印花税计算器
输入每月租金以计算印花税。
Finance Act 2024 印花税率（2025 年 1 月起生效）
四级距套用。RM2,400 年租金免税额已全部取消，从第一个令吉开始全额计税。
| 租期 | 税率（Finance Act 2024） | 旧税率（2025 年前） |
|---|---|---|
| 不超过 1 年 | 每 RM250 年租金 RM1 | 每 RM250 RM1 |
| 1 年以上至 3 年 | 每 RM250 RM3 | 每 RM250 RM2 |
| 3 年以上至 5 年 | 每 RM250 RM5 | 每 RM250 RM4 |
| 超过 5 年 | 每 RM250 RM7 | 每 RM250 RM4 |
资料来源：Finance Act 2024。年租金自 2025 年 1 月 1 日起全额计税；RM2,400 免税额已取消。每份盖印副本最低 RM10。LHDN 工作流自 2026 年 1 月 1 日起改为 MyTax 上的 e-Duti Setem。
若你的计算器还在把 RM2,400 从年租金里扣掉，结果就是错的。若它把入口指向 STAMPS 或"MyStamp"，那条工作流已经停了。
印花税计算范例（房间与房屋租金）
公式：把年租金 ÷ 250 再无条件进位，乘以租期级距的单价。下表覆盖巴生谷（Klang Valley）常见的房间与小型公寓租金在四个级距下的结果。
| 月租 | 年租金 | 1 年（RM1/RM250） | 1–3 年（RM3/RM250） | 3–5 年（RM5/RM250） | 超过 5 年（RM7/RM250） |
|---|---|---|---|---|---|
| RM600（单间） | RM7,200 | RM29 | RM87 | RM145 | RM203 |
| RM900（主人房） | RM10,800 | RM44 | RM132 | RM220 | RM308 |
| RM1,200（小型公寓） | RM14,400 | RM58 | RM174 | RM290 | RM406 |
| RM1,500（中型公寓） | RM18,000 | RM72 | RM216 | RM360 | RM504 |
| RM2,000（较大公寓） | RM24,000 | RM96 | RM288 | RM480 | RM672 |
| RM2,500（吉隆坡 terrace） | RM30,000 | RM120 | RM360 | RM600 | RM840 |
以第一份盖印副本计算。每多一份副本加 RM10。无条件进位——月租 RM900 的一年期租约，印花税是 RM44，不是 RM43.20。
月租 RM1,500 的一年期房间租约，盖印成本 RM72。同样的租金拉成三年期，盖印成本 RM216。盖印花的开销，几乎总是比租客停止付租时、缺乏执行力所付出的代价更低——见租客不付租的法院命令时间。
一份租约必须写进哪些条款（contoh perjanjian sewa 2026）
马来西亚在 2026 年仍未实施住宅租约专法，因此所有规则都靠书面租约自己写清楚。一份能用的房间或整间房屋租约，覆盖五个区块：当事人与单位、金钱、时间、行为、退租。下面这五个区块，决定了出事那一天双方能拿什么出来打官司。
| 条款区块 | 最低限度必须写明 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 当事人与单位 | 全名、IC/护照号码、单位地址（地段/单位/楼层/建筑）、双方签字的家具清单 | 防止退租时出现"哪一位租客？"或"哪一间单位？"的争议 |
| 租期与租金 | 起租日、结束日、月租、付租日、滞纳规则、谁付水电 | 这些条款的证据，法庭只认租约 |
| 押金 | 金额（1 / 2 / 3 个月——无法定上限）、退还期限、扣款清单、共同点交 | 押金规则由租约自己管，不由法令管 |
| 使用与维修 | 谁负责冷气、谁负责水管、不可打孔/不可装修规则、正常磨损的归属 | 维修责任的分配是租约的惯例——马来西亚没有法令规定住宅维修义务 |
| 通知与退租 | 双方通知期（通常 1–2 个月）、通知送达方式、续住处理、是否有提前解约条款 | 通知条款是法庭唯一承认的"通知" |
下面把五个区块逐条拆开，写出退租那一天真正站得住脚的具体措辞。
当事人、单位与家具清单
任何租约的第一页都要写明房东（或房东的合法代理人）、租客以及单位本身。房间出租的话，租约必须写清楚是哪一间房间，以及租客可以使用哪些共用空间（厨房、浴室、停车位）。整间出租的话，家具清单是押金纠纷中最重要的单一证据——每一面墙、电器、五金件、电表的入屋日照片由双方签字、各执一份。没有它，房东的说法通常会胜过你对"入住前就已经损坏"的描述。
| 交接证据 | 为什么重要 | 最低保留要求 |
|---|---|---|
| 每个房间、电器、墙、地板与五金的入屋日照片 | 证明入住前的状况 | 存在云端，不要只放手机 |
| 双方签字的家具清单 | 列出每件物品与状况 | 双方各执一份，托管的话 SPEEDHOME 也存一份 |
| 电表（TNB）、水表读数 | 防止前租客的账单被算到你头上 | 入屋当天拍下电表照片 |
| 钥匙、门禁卡、停车位数量 | 防止退租时被扣"钥匙遗失" | 清点并列出，双方签字 |
| 退押金用的通讯地址与银行资料 | 押金退还的依据 | 写进租约，不要只放聊天 |
金钱：租金、滞纳金与谁付印花税
租金、付租日与滞纳规则写在租约里，不要只放在聊天记录。马来惯例是租约没明说时由租客付印花税；这是可以谈的，必须写进租约。马来西亚没有住宅押金的法定上限，房东可扣的部分以实际损失（超出正常磨损的损坏）为限。租约里要写明押金金额、退还天数、以及哪些项目算有效扣款。
至于在 SPEEDHOME 上挂零押金的房源，预付的现金押金由租赁保护取代，因此租客入住时不必先垫一大笔现金。零押金是 SPEEDHOME 的托管式租赁风险管理机制——并非金融担保产品——并非每一栋楼、每一间单位都符合资格；资格以个别挂牌为准，不以整栋或整个区域为准。若退租时发生严重损坏超出正常磨损，则依标准保护索赔流程处理。
时间：租期、续约与通知期
马来西亚多数房间与整间租约采用 12 个月固定期，期满后可按月续租。双方应有相同的通知期——通常一到两个月——而且起租日要定义清楚（以通知送达日为准，还是以下一个付租日为准）。口头"一个月啦"这种安排，一旦欠租或房东要收回单位，立刻崩盘。
使用、维修与水电
租约必须写明谁负责冷气、水管与热水器的维修、谁付 TNB 与水费、租客是否可以打孔、刷墙或安装固定家具。避免把所有维修全推给租客的条款——维修责任的分配是租约的惯例，一句"租客付全部"在实务上难以执行，也可能因一般合约法被推翻。
退租：通知、续住与争议路径
租约必须写明通知怎么送达（电邮或实体信比只靠 WhatsApp 安全）、租客逾期不搬的处理（双倍租金仅在租约依 Civil Law Act 1956 s.28(4) 明文规定时适用）、以及争议走哪一条路——马来西亚没有专属的住宅租约仲裁庭，案件必须走民事法庭。见writ of possession 收回单位的合法路径。
在 e-Duti Setem（MyTax，2026）盖印花
自 2026 年 1 月 1 日起，所有租约印花税一律通过 mytax.hasil.gov.my 的 e-Duti Setem 缴交。STAMPS 入口已于 2025 年 12 月 31 日停用。
- 登入 MyTax——使用 MyDigital ID 或 LHDN 注册账户。
- 选择 Duti Setem → Perjanjian Sewa。
- 填入租约资料——月租、租期、单位地址。
- 核对计算出来的印花税——MyTax 按当前级距自动计算。
- 以 FPX 或扣账/信用卡缴付——即时处理。
- 下载电子盖印证书——法律效力等同实体盖印，可在法庭呈堂。
盖印花须在双方签字后 30 天 内完成。逾期会被罚款。逐步的 MyTax 截图指南见e-Duti Setem 盖印花操作。
| 状况 | 罚款 |
|---|---|
| 逾期后 3 个月内盖印 | RM50 或欠税的 10%，取较高者 |
| 超过 3 个月才盖印 | RM100 或欠税的 20%，取较高者 |
| 完全没盖 | 在缴清税款与罚款前，租约可能在法庭不被采信 |
LHDN 罚款指引自 2025 年 1 月 1 日起生效。
为什么多数网上的印花税计算器算错？
三处错误让旧计算器少报你的印花税：仍扣已取消的 RM2,400 免税额、指向已下线的 STAMPS 入口、漏算每份副本 RM10。若某个工具算出来的数字低于上面的范例表，它用的是 2025 年前的旧法。
Finance Act 2024 已自 2025 年 1 月取消 RM2,400 年租金免税额，但许多计算器仍在跑 (年租金 − 2,400) ÷ 250 × 税率 的旧式子。那会少算税款，等你到 MyTax 时，门户会算出正确（更高）的金额，让你到付款那一刻才发现钱不够。第二个失误在工作流：任何指向 STAMPS、"MyStamp"或 LHDN 柜台的工具都指向一条死路，因为盖印花自 2026 年 1 月起已经搬到 MyTax 上的 e-Duti Setem。第三个失误在副本数：通常盖两份副本（房东与租客），单份结果要再加 RM10。
SPEEDHOME 帮房东与租客走的一条龙
SPEEDHOME 的租约生成器带出本指南的每一条条款，并把盖印花绑进同一条工作流。符合条件的挂牌可启用零押金，以租赁保护取代预付的现金押金，覆盖与押金相同的退租风险——若发生严重损坏超出正常磨损，则依标准索赔流程处理。并非每一栋楼、每一间单位都符合资格；请到租房搜寻页查看个别挂牌。
常见问题
2026 年马来西亚租约印花税要多少钱？
印花税按全年租金依租期落在 RM1、RM3、RM5 或 RM7 每 RM250 的级距，每份盖印副本最低 RM10。用租约印花税计算器按你的租金与租期直接算。RM2,400 年租金免税额已依 Finance Act 2024 自 2025 年 1 月取消。
2026 年要去哪里盖印花？
所有租约盖印花一律走 mytax.hasil.gov.my 上的 e-Duti Setem。STAMPS 入口已于 2025 年 12 月 31 日停用。以 MyDigital ID 或 LHDN 注册账户登入后，选择 Duti Setem → Perjanjian Sewa，填入租金与租期，再以 FPX 或信用卡缴付，电子盖印证书即时下载。
马来西亚租约必须写哪些内容？
一份马来西亚租约必须覆盖：当事人与单位资料、家具清单、租期与月租、押金金额与退还规则、维修与水电分摊、双方通知期、续住/逾期的处理、以及争议解决路径。没有法定模板——这些条款的证据，法庭只认书面租约。逐条拆解见租约的关键条款。
没盖印花的租约有效吗？
未盖印的租约在法庭上仍可受理，但必须在缴清税款与罚款后才能呈作证据。房间与整间出租的情况是：在欠租或押金争议中，你没办法用这份租约去打官司。签好后 30 天内盖印，避免逾期罚款。
印花税由房东还是租客付？
马来惯例是租约没明说时由租客付印花税。这不是法定规则——房东与租客可以协商，而且要清楚写进租约。模糊带过会在签约那一刻变成争议点。完整的费用拆分见马来西亚租约收费指南。
零押金等于取代押金的保险吗？
不是。零押金是 SPEEDHOME 的托管式租赁风险管理机制——并非金融担保产品——在符合条件的挂牌上取代预付的现金押金。若退租时发生严重损坏超出正常磨损，则依标准保护索赔流程处理。资格以个别挂牌为准，不以整栋或整个区域为准。预约看房前，请到 SPEEDHOME 租房搜寻上确认该单位。