什么是租赁购屋（Rent to Own）？
租赁购屋（rent to own，又称"先租后买"）是先以租客身份入住一段约定期，期满后可按约定价格购入该房产的安排——部分租金能否抵作购房款，取决于具体方案的条款。
在马来西亚，租赁购屋主要有三种形式：政府支持的开发商方案（如PR1MA的Skim Pemilikan Rumah，简称SPR）、私人开发商方案，以及房东与租客在租约里写入购屋选项的私人协议。三者的法律地位、运作方式和印花税义务都不一样。无论哪一种，底层的租约都是一份须盖印的法律文件，租约部分的印花税规则同样适用——而这套规则在2025年1月已发生实质变化。
为什么现在要留意：《2024年财政法》（Finance Act 2024）于2025年1月起取消了RM2,400的年租金豁免，意味着包括租赁购屋在内的每一份租约，都须从第一个令吉起全额计税。盖印须透过MyTax（mytax.hasil.gov.my）的e-Duti Setem办理；旧版STAMPS门户已于2026年1月停用。
租赁购屋印花税计算器
用这个工具计算租赁购屋协议中"租约部分"的印花税。输入月租和租期，引擎会套用Finance Act 2024的费率表。
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租约印花税计算器
输入每月租金以计算印花税。
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计算器只覆盖租约部分的印花税。购屋部分（SPA，即买卖协议）有自己的独立印花税，依《印花税法》另行计算，不在本工具范围内。
计算示例：租赁购屋租约的印花税
Finance Act 2024的费率自2025年1月起适用。RM2,400年租金豁免已取消——全额年租金从第一个令吉起计税，每份副本最低RM10。
| 月租（RM） | 年租金（RM） | 租期 | 费率（Finance Act 2024） | 印花税（首份副本） |
|---|---|---|---|---|
| 1,500 | 18,000 | 1年或以下 | 每RM250年租金 RM1 | RM72 |
| 1,500 | 18,000 | 逾1年至3年 | 每RM250年租金 RM3 | RM216 |
| 2,000 | 24,000 | 1年或以下 | 每RM250年租金 RM1 | RM96 |
| 2,000 | 24,000 | 逾1年至3年 | 每RM250年租金 RM3 | RM288 |
| 3,000 | 36,000 | 1年或以下 | 每RM250年租金 RM1 | RM144 |
| 3,000 | 36,000 | 逾1年至3年 | 每RM250年租金 RM3 | RM432 |
| 3,000 | 36,000 | 逾3年至5年 | 每RM250年租金 RM5 | RM720 |
| 3,000 | 36,000 | 逾5年 | 每RM250年租金 RM7 | RM1,008 |
每份副本另收RM10。最低印花税RM10。来源：Finance Act 2024 / LHDN e-Duti Setem。
公式：（年租金 ÷ 250）× 费率，向上取整到最接近的令吉。以月租RM2,000、租期两年为例：（24,000 ÷ 250）× 3 = RM288（首份盖印副本）。更完整的费率说明可参考马来西亚租约费用2026：印花税、押金与签约成本。
马来西亚租赁购屋的三种方案
三种方案在"租金能否抵房款"、"购屋选项归谁持有"、"法律保障从何而来"上差别很大——签约前认清方案类型，决定了"先租后买"究竟是通向置业的真实路径，还只是一个营销标签。
政府/开发商方案（SPR / PR1MA）
PR1MA的Skim Pemilikan Rumah让符合条件的买家入住单位并按月付款，最长五年，部分款项可抵作购房款。入息门槛和购屋价上限按方案而定，属方案专属条款。是否可申请取决于该方案的现行开放状态——请直接到PR1MA或KPKT官网查询；SPEEDHOME并不经办这些政府方案，且条款因项目和开放期而异。
私人开发商租赁购屋
部分私人开发商在项目开盘时推出"先租后买"计划：你先签2–3年租约，同时持有一个以锁定价格购入该单位的认购期权（call option）。租约按一般租约盖印。期权费及租金能否抵房款，由开发商自定条款——这些既不受《住宅租赁法》（RTA，目前仍未立法）规管，也没有专门的租赁购屋法条。签约前务必细读要约信和期权协议。
房东私人协议
房东与租客可在标准租约里写入购屋条款，通常表现为"优先购买权"或固定价格的认购期权。这属于私人合约范畴。主要风险：期权只与书面条款一样牢靠；若房东在你行使期权前把房子卖给第三方，追索须走民事法庭。马来西亚没有专门的租赁购屋仲裁庭——争议按一般民事程序处理。
三种方案对比
| 项目 | 政府方案（SPR） | 私人开发商方案 | 房东私人协议 |
|---|---|---|---|
| 租金是否抵房款 | 是（按方案而定） | 因方案而异，须查要约 | 罕见，可协商 |
| 购房价是否锁定 | 签约时锁定 | 签约时锁定 | 可协商 |
| 法律保障 | 方案条款＋《合约法》 | SPA＋《合约法》 | 仅《合约法》 |
| 租约印花税 | 标准租约费率（Finance Act 2024） | 标准租约费率 | 标准租约费率 |
| 购屋部分SPA印花税 | 行使期权时另算 | 行使期权时另算 | 行使期权时另算 |
| 入息/资格上限 | 有（按方案而定） | 可能有 | 无（私人协议） |
| 先向谁查证 | KPKT / PR1MA官网 | 开发商销售团队 | 你自己的律师 |
注：截至2026年，马来西亚尚未有《住宅租赁法》生效。私人市场的所有租赁购屋权益，均建基于书面协议和一般合约法之上。
成本与预算
租赁购屋的必付成本包括：租约印花税（租约各副本）、租约与期权协议的律师或起草费、入伙押金，以及行使期权时另行计算的SPA印花税和购屋律师费。这些费用在马来西亚均无法定上限。
现在就能估算的部分：
- 租约印花税： 用上面的示例表或计算器。按Finance Act 2024费率，月租RM2,000、两年的租约首份副本为RM288。完整的e-Duti Setem步骤可参考马来西亚2年租约印花税多少钱？2026年费率与计算。
- 租约律师/起草费： SPEEDHOME未发布统一价目，签约前请向律师索取书面报价。基准视租约复杂度而定。
- 押金： 一般租约惯常为两个月保证金＋一个月水电押金；租赁购屋可能要求更高的期权费，用以取代或叠加常规押金。
- SPA印花税（购屋部分）： 按房产购入价另依从价（ad-valorem）费率计算——不在本租约印花税计算器范围内。
SPEEDHOME无法替你报价的部分： SPA印花税、SPA律师费、估价费和开发商期权费，均因房产和律师而异。请向持牌律师索取这些数字的书面报价。
SPEEDHOME的管理式租赁路径
租赁购屋是马来西亚的一条置业路径——但不是唯一一条，而且你在未经核实的社交媒体房源渠道上看到的单位，未必真的有购屋期权作支撑。选择SPEEDHOME的管理式租赁，可获得零押金方案、盖印齐全且押金退还标准清晰的租约，并在安全租房的同时为日后置业储蓄。
零押金（Zero Deposit）是一套管理租赁风险的系统——它取代预付现金押金，而非保险产品。在出现严重退租损坏的罕见情况下，可追偿金额可能有限，因此它不提供全面或无条件的保障。并非平台上每个单位都符合零押金条件——请查看挂牌说明。若你正在权衡买还是租，可参考吉隆坡买还是租：五个关键考量；想了解在马来西亚去哪里找合适房源，可看在马来西亚哪里租房？。
如果你是房东，正考虑是否向现有租客提供购屋期权，或想了解即将签署租约的印花税义务，可从/more/landlord/speedhome开始。
FAQ
租赁购屋在马来西亚受法律承认吗？
承认——租赁购屋是《1950年合约法》（Contracts Act 1950）下的有效私人合约，但没有专门的租赁购屋法条规管；马来西亚拟议的《住宅租赁法》截至2026年仍未立法。 你的权益完全取决于书面租约和期权条款的内容。请用持牌律师起草或审阅期权条款。
租赁购屋的租约须缴印花税吗？
须缴。租约部分按一般租约盖印，适用Finance Act 2024费率：按租期分别为每RM250年租金 RM1／RM3／RM5／RM7。RM2,400豁免已于2025年1月取消。 盖印透过MyTax的e-Duti Setem办理。日后行使购屋期权时，买卖协议（SPA）另有独立的印花税。
租金可以抵作购房款吗？
只有当你的协议明文如此规定时才可以。 在PR1MA的SPR等政府方案里，租金抵款是方案内置条款；私人开发商或房东方案中，租金抵款须经协商——没有法律强制要求。务必在入住前把抵款条款以书面写进已签署的协议。
房东在我行使期权前把房子卖了怎么办？
若你持有一份已登记或妥善起草的认购期权，而房东把房子卖给第三方，你可能对房东有合约索赔——但能否对新买家执行，取决于你的权益是否已登记或该买家是否知情。 这属于民事法庭事项。自我保护：期权授予时，请律师到土地局（Land Office）为该房产登记caveat（禁令登记）。
现在有政府租赁购屋方案可申请吗？
PR1MA的Skim Pemilikan Rumah（SPR）曾是面向符合条件中等收入家庭的主要政府租赁购屋方案，但各项目的开放情况因开放周期而异。 SPEEDHOME并不经办政府房屋方案——请直接到PR1MA或KPKT官网核实现行开放状态。私人开发商也有各自的方案，开放情况因项目而异。
Hire-purchase（租购）和租赁购屋有何不同？
租购（Hire-purchase）受《1967年租购法》（Hire-Purchase Act 1967）规管，是一种受监管的融资产品，多用于车辆或货品，所有权在付清最后一期时转移给租用人。 马来西亚住宅物业的租赁购屋并非租购——它是租约加上一个独立的购屋期权或合约机制。《2026年租购（修正）法》（Hire-Purchase (Amendment) Act 2026）覆盖的是货品，不涵盖住宅租约。在物业租赁购屋争议中，不要套用租购法的权益。