马来西亚房东租金收入有哪些开支可以扣税
依据LHDN《公共裁决书第12/2018号》（Public Ruling No. 12/2018），普通住宅出租在第4(d)条下，可扣除完全且专门为产生租金收入而发生的直接开支：门牌税与地税、购房贷款利息、火险保费、收租与追租成本、续租或更换租客的费用，以及维持房产现状的普通维修。非居民房东按净租金收入30%统一税率征税。
住宅租赁的可扣税开支范围比你想象的清晰，也比许多房产论坛描述的更窄。关键在于"完全且专门为产生租金收入而发生"——这一标准把装修升级、首次招租广告和贷款本金还款都挡在门外，只留下围绕一套已经出租的房产所产生的持续性直接成本。
SPEEDHOME的房东运营数据显示，大多数出问题的房东不是少报了租金，而是把不可扣除的项目当成可扣除申报，或缺少发票支撑——两者都会在LHDN查询时被整笔剔除。先把可扣与不可扣的边界画清楚，比记住任何具体金额都更重要。
完整的租金收入税务架构（第4(a)与4(d)分类、首次招租初始费用的不可扣规则、CP500分期税款、e-BE申报流程）请参阅 马来西亚房东租金收入税务指南。
可扣除开支完整清单
可扣除的是维持一个已经出租的房产正常产生租金的持续性直接成本。请把它们当成"运营成本"，而非"为开始出租而投入的资本"。
下表依据LHDN《公共裁决书第12/2018号》第8.2段（直接可扣除开支）与第8.6段（贷款利息）整理。第4(d)条的可扣除项目围绕"产生租赁收入"这一核心：房产已经出租，这些成本是让收租能持续发生的必要开支。
| 开支类别 | 第4(d)条下是否可扣除 | 建议保留的凭证 |
|---|---|---|
| 门牌税（Cukai Pintu / assessment） | 可扣除 | 年度账单与付款收据 |
| 地税（Cukai Tanah / quit rent） | 可扣除 | 州土地局账单与付款证明 |
| 购房贷款利息（仅利息，非本金） | 可扣除 | 银行年度利息明细 |
| 火险保费（fire insurance） | 可扣除 | 保单、发票、付款证明 |
| 收租与追租成本 | 可扣除 | 律师函、催收费用发票 |
| 续租或更换租客的中介佣金 | 可扣除 | 中介发票，并对应续租或新租约文件 |
| 维持房产现状的普通维修 | 可扣除（恢复原状，不升级） | 承包商发票、维修前后照片 |
一个常见的误区是把"房贷月供"整笔当成可扣除。可扣除的只是其中的利息部分，本金还款属于资本返还，不在第4(d)条范围。银行年度利息明细会把本金和利息分开列示——只取利息那一栏。
不可扣除的开支：房东最常踩的坑
不可扣除的核心是"创造租赁来源"的初始费用，以及对房产进行升级的资本性改造。把这两类当可扣除申报，是LHDN查询时最容易被整笔剔除的项目。
虽然不可扣除开支的完整法律依据（首次招租初始费用的处理、第4(a)与4(d)分类如何影响可扣范围）属于税务指南的专门章节，但最常见的高风险误区可以在这里直接点明。详细的初始费用规则与分类判断，请参阅 马来西亚房东租金收入税务指南。
| 常见误区 | 正确处理 | 风险点 |
|---|---|---|
| 把首次招租广告费当可扣除 | 属初始费用，不可扣除 | 创造来源而非产生收入 |
| 把首份租约律师费和印花税当可扣除 | 属初始费用，不可扣除 | 关联首次出租而非持续运营 |
| 把首次租约中介佣金当可扣除 | 属初始费用，不可扣除 | 续租或更换租客的佣金才可扣 |
| 把装修升级当普通维修扣除 | 资本性改造，不可扣除 | 超出"恢复原状"即为升级 |
| 把房贷本金还款当利息扣除 | 仅利息可扣，本金不可 | 银行明细已区分两者 |
| 混淆"减免"与"扣除" | 扣除减少租金收入；居民个人减免适用于总收入 | 两者不可互换 |
"维持原状"与"升级"的边界是争议高发区。修漏水管、更换碎裂瓷砖、重新粉刷脱落墙面是维修；新增浴室、在原本没有空调的位置安装空调、全面翻新是改造。施工前拍照、要求承包商书面描述工作内容，是保护可扣除地位最有效的两份记录。
非居民房东的扣税与税率
非居民个人房东自2020评估年度起，按净马来西亚租金收入30%统一税率征税——30%适用于扣除允许开支后的净租金，而非毛租金；非居民不享受居民累进税率、个人减免或回扣，但允许的租赁开支仍然可以先扣除。
这是非居民房东最容易算错的地方。30%是适用于净额的统一税率，可扣除开支照样先扣，不能因为没有个人减免就把可扣除开支也一并放弃。常见错误是用毛租金乘以30%，结果多缴了一笔本可合法扣除的税。
| 项目 | 居民房东 | 非居民房东 |
|---|---|---|
| 税率 | 累进税率 | 净租金30%统一税率（自YA2020起） |
| 可扣除开支 | 先扣除 | 先扣除（与居民相同） |
| 个人减免与回扣 | 适用 | 不适用 |
| 申报表 | BE表 | M表 |
非居民身份的认定、是否构成税务居民、海外租金收入的处理等复杂判断，建议聘请税务代理人。这一条事实锚点确认的是税率与可扣除性，不替代个人税务居民身份的认定。
住宅租金不在SST征税范围内
住宅物业的出租——排屋、公寓、共管公寓、洋房、服务式公寓——不在服务税（SST）征税范围内，普通住宅房东不对租金征收SST。服务税适用于商业及某些非住宅租赁服务。
许多房东担心租金是否要加征SST。对于纯住宅出租，答案是否定的。商业地产、短租服务化运营、以及超过注册门槛的非住宅租赁服务才可能落入SST范围；个人住宅房东通常无需考虑。
| 租赁类型 | SST适用性 |
|---|---|
| 排屋、公寓、共管公寓、洋房、服务式公寓出租 | 不在征税范围内 |
| 商业单位及某些非住宅租赁 | 可能适用（自2026年1月1日起6%） |
| 超过注册门槛的租赁服务提供者 | 适用（住宅出租除外） |
如果你的出租涉及商业单位、转租服务化运营或混合用途物业，SST判定会更复杂，请向税务代理人确认。本页这一条只针对普通住宅住宅房东。
SPEEDHOME 视角：记录才是扣税的真正护城河
可扣除开支的边界由税法划定，但能不能实际扣下来，取决于你有没有发票。SPEEDHOME的房东运营数据显示，最常被LHDN剔除的扣除申请，问题不在分类错误，而在缺少原始凭证。
这一点的意义是：与其纠结某一笔开支能不能扣，不如确保每一笔打算扣除的开支都有一份关联发票。门牌税收据、承包商发票、银行年度利息明细、续租佣金发票——这些文件在正常出租流程中都会产生，区别只在于有没有被归档。
SPEEDHOME的房东服务把租约记录、租金收取历史、维修协调消息和交屋照片集中在正常出租工作流里。这不能代替税务代理人——分类判断、扣除规则和申报本身仍需专业审查——但它意味着支持扣除申请的基础材料已经整理有序，而不是报税季前临时翻找。
同一份记录，既支持税务扣除，也支持押金讨论、维修纠纷或续租决策。习惯越早养成，杠杆越大。了解更多，请访问 SPEEDHOME 房东服务，并参阅 租金收入申报5大最佳实践。
FAQ
装修费可以扣税吗？
不可以。可扣除的是维持房产原有可用状态的普通维修——修漏水管、更换碎裂瓷砖、重新粉刷脱落墙面。装修、升级、新增设施属于资本性改造，在第4(d)条下不可扣除（尽管之后可能影响房产的RPGT成本基准）。区分两者的实用方法是：让房产恢复到出租时的状态是维修，让房产变得比原来更好是改造。
续租的中介佣金可以扣税吗？
可以。续租或更换租客的中介佣金属于第4(d)条可扣除开支，需保留中介发票并对应续租或新租约文件。但首次招租的中介佣金属于初始费用，不可扣除——必须把首租佣金和续租佣金分开记账，这是房东最常混淆的一对。
房贷月供可以整笔扣除吗？
不可以。可扣除的只有贷款利息部分，本金还款属于资本返还，不在第4(d)条范围。银行年度利息明细会把本金和利息分开列示，申报时只取利息那一栏。把月供整笔当成可扣除，是LHDN查询时常见的整笔剔除原因。
非居民房东还可以先扣除开支再算30%吗？
可以。30%统一税率适用于扣除允许开支后的净租金收入，而非毛租金。非居民虽然不享受居民累进税率和个人减免，但可扣除的租赁开支（门牌税、地税、贷款利息、火险、续租佣金、普通维修）仍然可以先扣除，再对净额适用30%。用毛租金乘30%是多缴税的常见错误。
住宅房东需要在租金上加收SST吗？
不需要。住宅物业的出租——排屋、公寓、共管公寓、洋房、服务式公寓——不在SST征税范围内，普通住宅房东不对租金征收SST。SST适用于商业及某些非住宅租赁服务。如果你的出租涉及商业单位或服务化运营，判定会更复杂，请向税务代理人确认。
有没有专门给房东的税务减免？
没有。租金收入先按《公共裁决书第12/2018号》允许的开支扣除，得出净租金收入；居民个人的普通个人减免随后适用于总收入。不存在"因为是房东就额外减免"的专项。把"减免"和"扣除"混用是常见误解——两者不可互换，详细机制请参阅 马来西亚房东租金收入税务指南。