Penyewa Tak Mahu Keluar dan Hutang Sewa Tiga Bulan — Apa Pilihan Undang-Undang Saya di Malaysia?
Penyewa Tak Mahu Keluar dan Hutang Sewa Tiga Bulan — Apa Pilihan Undang-Undang Saya di Malaysia?
Jangan tukar kunci atau potong utiliti — ini menyalahi undang-undang di bawah Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950, dan penyewa itu dokumentkan tindakan anda boleh failkan tuntutan balas terhadap anda. Laluan undang-undang anda adalah perintah mahkamah — sama ada tuntutan distres di bawah Akta Distres 1951 untuk pulang sewa yang tak dibayar, atau saman sivil untuk milikan kosong bagi mengeluarkan penyewa secara fizikal. SPEEDHOME tengok tuan rumah tangguh proses ini berbulan-bulan — bukan sebab undang-undang lambat, tapi sebab diorang tak hantar notis bertulis, terima sewa selepas pertikaian bermula, atau ada perjanjian yang tak disetem. Panduan ni bagi anda dua laluan undang-undang, langkah demi langkah, dan lima kesilapan dokumen yang buat tuan rumah kalah di mahkamah.
Pasukan Editorial SPEEDHOME · Dikemaskini Mei 2026 · Rujukan undang-undang semasa Mei 2026.
Sebab sebenar kenapa penghalauan ambil masa lama di Malaysia
Tuan rumah yang Google “macam mana nak halau penyewa” biasanya dah 60 hingga 90 hari dalam masalah yang tak boleh diselesaikan dengan cepat. Diorang datang cari penyelesaian mahkamah — tapi masa tu, kerosakan hulu dah berlaku.
Mahkamah Malaysia tidak mewujudkan hak anda untuk menghalau penyewa. Mereka menguatkuasakannya. Kalau kertas kerja anda tak kemas sebelum pertikaian bermula — tiada Notis Keluar bertulis dengan bukti penyampaian, sewa diterima selepas amaran, perjanjian yang tak disetem — proses mahkamah tak betulkan jurang tu. Ia mendedahkannya.
Tuan rumah yang pulih paling cepat bukan yang fail dulu. Diorang yang hantar notis bertulis pertama bulan sewa dilepaskan, simpan setiap rekod bayaran, dan tidak terima sewa separa tanpa nasihat peguam. Mahkamah adalah peringkat terakhir, bukan senjata pertama. Kalau masalah utama adalah sewa tak masuk tapi penyewa belum enggan keluar, panduan penyewa tak bayar sewa tutup peringkat awal sebelum eskalasi ke penghalauan.
Apa yang tak boleh buat — walaupun penyewa hutang wang anda
Bertindak sendiri adalah haram tanpa mengira berapa banyak penyewa berhutang. Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950 melarang:
- Tukar kunci untuk halang penyewa masuk
- Potong bekalan elektrik atau air untuk tekanan bayaran
- Keluarkan barang milik penyewa dari unit
- Masuk harta tanpa kebenaran penyewa di luar keadaan yang dipersetujui
Penyewa itu dokumentkan mana-mana tindakan ni boleh failkan tuntutan balas untuk trespass, penghalauan yang salah, atau penyitaan barang. Tuntutan hutang tuan rumah tidak hilang — tapi tuntutan balas alihkan perhatian mahkamah kepada kelakuan tuan rumah. Mahkamah pernah beri pampasan kepada penyewa di samping menolak perintah penghalauan tuan rumah apabila taktik bertindak sendiri digunakan.
Hanya bailif yang dilantik mahkamah — pegawai mahkamah — boleh keluarkan penyewa secara fizikal selepas perintah mahkamah. Malah begitu, penyewa terima notis awal tentang tarikh penguatkuasaan. Soalan khusus tentang boleh ke tuan rumah potong elektrik atau air untuk paksa penyewa keluar — dan akibat undang-undangnya — dibincangkan secara berasingan.
Dua laluan undang-undang: apa yang dilakukan dan kos yang terlibat
Pilih laluan yang betul sebelum arahkan peguam. Guna yang salah bermakna mula semula.
| Apa yang dilakukan | Pulang sewa tak dibayar dengan rampas barang penyewa | Keluarkan penyewa secara fizikal; pulang sewa dan ganti rugi |
|---|---|---|
| Undang-undang berkaitan | Akta Distres 1951 | Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 |
| Sewa maksimum boleh dipulang | Sehingga 12 bulan sewa tak dibayar | Tanpa had; tambah sewa berganda kerana duduk melebihi masa |
| Meliputi utiliti / kerosakan | Tidak — sewa sahaja | Ya, melalui tuntutan yang sama atau berasingan |
| Keluarkan penyewa secara fizikal | Tidak | Ya — bailif kuatkuasa |
| Mahkamah | Mahkamah Majistret (bawah) | Mahkamah Sesyen atau Mahkamah Tinggi |
| Jangka masa biasa | Selalunya lebih laju dari saman milikan kosong penuh | Lebih lama, terutama kalau penyewa kontes |
| Guna bila | Penyewa masih dalam unit, hutang sewa, mungkin masih akan keluar | Penyewa enggan segala percubaan dan mesti dikeluarkan |
Panduan laluan SPEEDHOME: Mula dengan tuntutan distres kalau penyewa mungkin bayar bila proses mahkamah bermula. Terus ke saman sivil untuk milikan kosong kalau penyewa dah communicate mereka tak akan keluar tanpa mengira apa. Jalankan kedua-duanya serentak adalah mungkin — tanya peguam sama ada fakta kes menyokongnya.
Langkah demi langkah: urutan penghalauan yang betul
Langkah 1 — Hantar Notis Keluar secara bertulis
Notis Keluar adalah pistol permulaan undang-undang. Tanpanya, tiada proses mahkamah boleh bermula dengan betul. Tempoh notis datang dari perjanjian sewaan anda — biasanya satu atau dua bulan. Sampaikan dengan cara yang boleh dibuktikan: pos berdaftar dengan resit tandatangan, WhatsApp dengan pengesahan terima dan baca, atau serah tangan dengan saksi dan pengakuan bertulis.
Kritikal: Jangan terima sebarang bayaran sewa selepas menyampaikan Notis Keluar tanpa berbincang dengan peguam dahulu. Menerima bayaran — walaupun amaun separa — boleh dianggap sebagai pengabaian notis dan reset keseluruhan proses.
Langkah 2 — Beri masa penyewa untuk patuh atau sangkal
Kalau penyewa bayar apa yang terhutang dan kekal dalam keadaan baik, dokumentkan penyelesaian secara bertulis dan sambung sewaan atau formalkan exit. Kalau diorang sangkal notis, diorang mesti buat di mahkamah — bukan dengan hanya abaikan notis. Kalau diorang buat apa-apa pun, teruskan ke Langkah 3.
Langkah 3 — Dapatkan peguam dan fail di mahkamah yang betul
Peguam sediakan dokumen mahkamah: tuntutan, afidavit sokongan, lejar sewa, dan bukti penyampaian. Kalau anda tuntut perintah distres, proses bermula di Mahkamah Majistret. Kalau anda cari milikan kosong, peguam anda akan nasihat sama ada ia ke Mahkamah Sesyen atau Mahkamah Tinggi berdasarkan amaun sewa dan fakta.
Langkah 4 — Hadiri mahkamah dan buktikan ingkar
Bawa semua dokumen (tengok senarai di bawah). Hakim semak perjanjian sewaan, bukti penyampaian, lejar sewa, dan keterangan ingkar. Penyewa boleh defend tuntutan atau failkan tuntutan balas. Pendengaran bukan formaliti — tuan rumah mesti buktikan kes mereka atas keterangan, bukan atas kata-kata sahaja.
Langkah 5 — Dapatkan perintah mahkamah
Kalau tuan rumah berjaya, mahkamah keluarkan perintah berkaitan. Penyewa mungkin diberi tempoh singkat untuk patuh sebelum penguatkuasaan. Jangan cuba kuatkuasakan perintah sendiri.
Langkah 6 — Biar bailif kuatkuasa
Kalau penyewa masih tak patuh perintah, bailif jadualkan penguatkuasaan. Bailif keluarkan penyewa dan barang mereka secara fizikal. Selepas serah hak milik yang sah, tukar kunci, dokumentkan keadaan segera, dan jangan masuk unit sebelum penguatkuasaan bailif selesai.
Dokumen yang diperlukan sebelum jumpa peguam
Kumpul ni sebelum mesyuarat peguam pertama — dokumen yang hilang tambah minggu pada jangka masa:
| Dokumen | Kenapa penting |
|---|---|
| Perjanjian sewa yang ditanda-tangan dan disetem | Buktikan terma sewaan; tak boleh diterima kalau tak disetem (Akta Setem 1949 s.52(1)) |
| Bukti bayaran sewa atau tak bayar | Penyata bank, resit, atau lejar sewa menunjukkan bulan yang dilepaskan |
| Notis Keluar dengan bukti penyampaian | Resit pos berdaftar, screenshot WhatsApp, pengakuan bertandatangan |
| Inventori masuk (bertandatangan) | Menyokong tuntutan kerosakan atau keadaan |
| Gambar / video harta | Keterangan kerosakan, pengubahsuaian, atau kecuaian |
| Surat-menyurat dengan penyewa | Mesej tentang tak bayar, pertikaian, atau enggan keluar |
| Bil utiliti (kalau tuntut utiliti) | Tunjukkan jumlah tak bayar atas nama tuan rumah |
Peraturan dokumen SPEEDHOME: Kualiti kes anda ditentukan oleh rekod kertas yang dibina sebelum pertikaian, bukan selepasnya. Tuan rumah yang ada setiap dokumen dalam senarai di atas masuk mahkamah dengan kes yang kukuh. Tuan rumah yang ada sebahagian sahaja masuk sambil harap hakim isi jurang. Hakim tidak akan buat begitu.
Lima kesilapan yang buat tuan rumah kalah di mahkamah
1. Perjanjian sewaan tak disetem atau disetem kurang. Di bawah Seksyen 52(1) Akta Setem 1949, perjanjian yang tak disetem tidak boleh diterima sebagai keterangan sehingga duti dan penalti berkaitan dibayar. Ini boleh tangguh keseluruhan kes sambil perjanjian disetem secara retroaktif. Setem dalam 30 hari selepas menanda-tangan.
2. Terima sewa selepas Notis Keluar disampaikan. Wang masuk atau menerima sebarang bayaran selepas notis disampaikan boleh dianggap sebagai pengabaian notis dan reset kedudukan undang-undang anda. Tanya peguam sebelum bank sebarang amaun selepas notis dikeluarkan.
3. Tiada bukti penyampaian notis. Kalau anda tak boleh tunjuk mahkamah bahawa penyewa menerima Notis Keluar, kes tidak diteruskan. Pos berdaftar dengan resit tandatangan, atau akuan berkanun penyampaian tangan, adalah standard. Resit baca WhatsApp diterima dalam banyak kes tapi pos berdaftar lebih selamat.
4. Tiada inventori masuk. Tanpa garis dasar yang bertandatangan, setiap tuntutan kerosakan adalah kata-kata tuan rumah berbanding kata-kata penyewa — dan mahkamah lalai ke versi penyewa. Senarai semak bertandatangan yang mudah dari semasa masuk jimat ribuan ringgit dalam potongan yang dipertikaikan.
5. Tuntut utiliti atau kerosakan melalui laluan distres. Akta Distres 1951 meliputi sewa sahaja — sehingga 12 bulan. Utiliti, sewa berganda kerana duduk melebihi masa, dan kerosakan harta memerlukan saman sivil yang berasingan atau digabungkan. Failkan tuntutan yang salah membazir fi mahkamah dan masa.
Kes sebenar penyewa melebihi masa dari SPEEDHOME
Ini adalah apa yang satu kes melebihi masa sebenarnya kos seorang tuan rumah di platform SPEEDHOME, dalam perincian konkrit.
Sewaan dijadualkan tamat 31 Julai 2021. Menjelang minggu terakhir, penyewa tidak mengemas, tidak bagi tarikh keluar, dan tidak bayar sewa tiga bulan. Pada Ogos dia minta sambungan; SPEEDHOME bersetuju dengan syarat sewa tertunggak diselesaikan dahulu. Dia tidak bayar. Dia terus duduki unit sehingga 17 Ogos — pulangkan kunci hanya selepas tekanan bertulis yang berterusan. Pemeriksaan menunjukkan keadaan yang boleh diterima. Tuan rumah dah rugi sewa tiga bulan dan dua minggu tempoh penahanan sebelum pemulihan.
Tanda amaran yang nampak sebelum melebihi masa:
- Permintaan “satu bulan lagi” berulang tanpa alamat baru yang disahkan atau deposit dibayar di tempat lain
- Penjelasan kehilangan kerja dan MCO digunakan untuk tangguh sewa tanpa pelan pembayaran balik yang berstruktur
- Permintaan untuk tinggalkan kunci dengan jiran berbanding platform — percubaan untuk pisahkan serah hak milik dari rekonsiliasi sewa
Apa yang ini ajar: Kes melebihi masa hampir tidak pernah tiba-tiba. Tanda amaran muncul minggu sebelum tarikh tamat sewaan. Sampaikan notis bertulis serta-merta apabila mana-mana tanda amaran muncul. Jangan terima sewa separa tanpa pengesahan bertulis pelan pembayaran balik. Permintaan serah hak milik yang luar biasa biasanya adalah taktik penangguhan. Laluan undang-undang di atas adalah remedi yang betul — tapi dokumentasi dan sempadan bertulis yang tegas dalam minggu sebelum tamat tempoh kurangkan kerugian akhir dengan ketara.
Selepas bailif — apa yang perlu dibuat segera
Bailif keluarkan penyewa dan barang mereka secara fizikal. Barang penyewa mungkin diletakkan di luar atau disimpan di depot mahkamah (kos pengambilan jatuh kepada penyewa). Bailif keluarkan sijil penghalauan.
Tukar kunci segera selepas bailif pergi — bukan esok hari. Bekas penyewa dengan kunci pendua boleh masuk semula dan dakwa mereka ada barang tinggal di dalam, mewujudkan pertikaian baru. Kunci baru memotong risiko ini sepenuhnya.
Dokumentkan keadaan unit dengan teliti sebelum menyentuh apa-apa: gambar, video lawatan, cap masa bertarikh. Kalau anda nak tuntut kerosakan melalui saman sivil, dokumentasi ini adalah keterangan anda.
Setelah penghalauan dilaksanakan, sewaan ditamatkan. Kalau bekas penyewa cuba masuk semula, itu adalah perkara trespass untuk polis — bukan pertikaian sewa sivil. Tuntutan sivil untuk sewa tak dibayar diteruskan secara berasingan.
Macam mana SPEEDHOME kurangkan risiko sebelum sampai ke tahap ini
Penghalauan adalah lambat, mahal, dan meletihkan emosi bila hubungan dah rosak. Strategi yang lebih baik adalah tangkap tanda amaran awal dan kekalkan rekod kertas yang bersih sepanjang sewaan.
Struktur SPEEDHOME membantu tuan rumah elak sampai ke tahap ini dengan menyimpan rekod sewa, notis, dan komunikasi penyewa dalam satu sistem terdokumentasi — jadi kalau pertikaian meningkat ke mahkamah, keterangan dah sedia dibina. Pelan tanpa deposit juga mengubah dinamik pertikaian deposit: tiada wang tunai besar untuk diperjuangkan masa keluar.
Kalau anda tuan rumah baru atau ada harta yang baru kosong, masa untuk persediaan yang betul adalah sebelum penyewa pertama masuk — bukan selepas masalah pertama timbul.
Masalah berbeza tapi berkaitan — cek deposit tak laku untuk kunci masuk unit secara sengaja — memerlukan urutan respons berbeza yang diliputi dalam panduan berkenaan.
Senaraikan bersama SPEEDHOME → post-rent/property-address · atau bandingkan pelan tuan rumah.
Soalan Lazim
Boleh saya halau penyewa tanpa perjanjian sewaan bertulis? Susah tapi bukan mustahil. Sewaan boleh tersirat melalui pembayaran sewa yang konsisten dan penghunian. Tapi tanpa perjanjian bertulis anda tak boleh buktikan sewa yang dipersetujui, tempoh notis, atau terma ingkar di mahkamah. Anda perlu bergantung pada rekod bank dan komunikasi sahaja. Sentiasa mulakan dengan perjanjian bertulis yang disetem.
Adakah polis akan bantu tukar kunci atau keluarkan penyewa? Tidak. Polis tidak campur tangan dalam pertikaian sewaan sivil dan akan rujuk anda ke peguam atau mahkamah. Hanya bailif dengan perintah mahkamah boleh melaksanakan penghalauan secara sah. Melibatkan polis untuk pertikaian sewa tidak akan mempercepatkan proses.
Boleh saya tuntut sewa berganda kalau penyewa duduk melebihi masa selepas sewaan tamat? Ya. Di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956, selepas tempoh sewaan tamat dan penyewa enggan keluar, anda boleh tuntut dua kali ganda sewa bulanan untuk tempoh duduk melebihi masa. Ini mesti dituntut dalam saman sivil untuk milikan kosong — tuntutan distres tidak meliputi ini.
Berapa kos keseluruhan proses penghalauan? Tiada jawapan tetap — bergantung pada laluan mahkamah, sama ada penyewa kontes, fi peguam, kos penguatkuasaan bailif, sewa yang hilang semasa proses, dan kos pembaikan selepas pemulihan. Sebagai panduan kasar: tuntutan distres tanpa pertikaian lebih murah dan selesai lebih cepat; saman milikan kosong yang dipertikaikan boleh cecah RM5,000–RM25,000 atau lebih dalam fi guaman sahaja, ditambah bulan-bulan sewa yang hilang. Dapatkan anggaran kos bertulis dari peguam anda sebelum fail.
Adakah ada proses penghalauan pantas di Malaysia? Tiada prosedur pantas berkanun untuk sewaan kediaman. Tuntutan distres selalunya lebih cepat dari saman milikan kosong penuh, tapi ia tidak keluarkan penyewa secara fizikal — hanya pulang sewa melalui rampasan barang. Penghalauan penuh melalui saman sivil biasanya ambil beberapa bulan, lebih lama kalau dipertikaikan atau ditangguhkan oleh penjadualan mahkamah.
Apa yang berlaku kalau penyewa rosakkan harta semasa atau selepas penghalauan? Bailif rekodkan keadaan semasa penghalauan. Anda boleh tuntut tuntutan sivil berasingan untuk kerosakan harta. Sediakan gambar bertarikh, sebut harga pembaikan kontraktor, dan invois sebagai keterangan. Ini adalah tindakan undang-undang berasingan dari penghalauan itu sendiri dan memerlukan fail tambahan.
Maklumat umum tentang amalan sewaan Malaysia, bukan nasihat undang-undang. Prosedur penghalauan, fi mahkamah, dan jangka masa undang-undang tertakluk kepada perubahan dan berbeza mengikut kes — darungi peguam Malaysia yang berkelayakan untuk nasihat tentang pertikaian khusus. Jenama: SPEEDHOME, SPEEDRENO, SPEEDFIX, SPEEDSIGN.
