![Akta Kontrak 1950 s.74 & Mitos Haus Lusuh Deposit [2026] — SPEEDHOME](/blog/assets/img/contracts-act-1950-s-74-wear-and-tear-myth-as-a-corrective-sectio-bm-hero-card.jpg)
Data platform SPEEDHOME (2024-2026) menunjukkan sebab paling lazim pertikaian deposit yang dibawa ke prosiding Tuntutan Kecil Mahkamah Majistret ialah potongan untuk haus dan lusuh biasa — item yang tidak akan bertahan ujian s.74 walaupun pada semakan paling asas.
Apa sebenarnya kata Seksyen 74 Akta Kontrak 1950 tentang deposit sewa?
Seksyen 74 Akta Kontrak 1950 menghadkan potongan deposit kepada kerugian sebenar yang terbukti dan disebabkan oleh pelanggaran perjanjian sewa — bukan penalti, bukan kemudahan, dan bukan haus serta lusuh biasa. Tuan rumah hanya boleh menahan apa yang dapat dibuktikan; sisanya mesti dipulangkan.
Seksyen ini menetapkan bahawa apabila sesuatu kontrak dilanggar, pihak yang terkilan berhak kepada pampasan untuk kerugian yang wujud secara semula jadi daripada pelanggaran itu, atau yang kedua-dua pihak tahu akan terhasil. Ia juga meletakkan had: jika kontrak menamakan satu jumlah sebagai bayaran atas pelanggaran (klausa penalti), mahkamah mempunyai budi bicara untuk anugerahkan pampasan munasabah, dan jumlah itu tidak boleh melebihi jumlah yang dinamakan.
Apabila diaplikasikan kepada deposit sewa, ini membawa tiga akibat praktikal:
-
Ia menetapkan lantai potongan. Tuan rumah mesti tunjukkan bahawa sesuatu kerugian khusus datang daripada pelanggaran khusus perjanjian sewa. "Cat nampak lama" bukan pelanggaran. "Penyewa tinggalkan tiga lubang pada dinding yang tidak ada semasa masuk, sebut harga baiki RM450" ialah kerugian yang berdokumen dan berkaitan dengan pelanggaran.
-
Ia menyangkal hujah deposit-penalti. Sesetengah perjanjian sewa mengandungi klausa yang kononnya membenarkan tuan rumah merampas seluruh deposit atas sebarang pelanggaran. Di bawah s.74, mahkamah boleh mengurangkan perampasan yang berlebihan kepada kerugian sebenar yang dialami — seluruh deposit bukan milik tuan rumah secara automatik.
-
Ia adalah statut yang paling relevan. Malaysia belum ada Akta Sewaan Kediaman — rang undang-undang yang dicadangkan masih draf, belum dibentang di Parlimen. Maka s.74 Akta Kontrak 1950, dibaca bersama perjanjian sewa, adalah undang-undang utama yang mengawal setiap pertikaian deposit kediaman.
Mitos haus dan lusuh: apa maksudnya di sisi undang-undang
Haus dan lusuh biasa merujuk kepada kemerosotan beransur-ansur sesebuah hartanah akibat penggunaan biasa dan munasabah dari semasa ke semasa. Ia bukan pelanggaran perjanjian sewa dan tidak boleh dikaitkan dengan penyewa. Tuan rumah tidak boleh memotongnya di bawah s.74 kerana tiada pelanggaran untuk diberi pampasan.
Beza ini amat penting dalam amalan. Cat pudar. Serat karpet mampat. Engsel almari longgar. Lantai dapat calar permukaan daripada perabot. Ini ialah kos semula jadi sebuah rumah yang digunakan sebagai tempat tinggal — bukan kerosakan, dan bukan pelanggaran. Penyewa tidak melanggar sebarang kewajipan hanya kerana menghuni unit tersebut.
Mitos yang kerap diulang tuan rumah ialah: "Saya boleh potong untuk apa-apa yang perlu dibaiki semasa keluar." Undang-undang menyatakan sebaliknya. Tuan rumah yang memotong kos mengecat semula bilik yang sekadar sudah tiba masanya untuk dicat semula akan gagal ujian s.74 jika penyewa mencabar potongan itu di mahkamah. Tuan rumah perlu tunjukkan: (a) keadaan cat semasa masuk adalah munasabah; (b) keadaan semasa keluar lebih teruk daripada yang penggunaan normal akan hasilkan; dan (c) kos khusus untuk pulihkan apa yang penyewa benar-benar rosakkan.
| Item | Haus dan lusuh — TIDAK boleh dipotong | Kerosakan penyewa — boleh dipotong dengan bukti |
|---|---|---|
| Cat | Pudar, perubahan warna kecil selepas 1–2 tahun, patina usia biasa | Calar dalam, kesan sengaja, lubang ditampal dengan cat tidak sepadan |
| Lantai | Calar permukaan daripada penggunaan biasa, karpet mampat, vinil sedikit kusam | Kotoran kekal, kesan bakar, torehan, jubin retak akibat hentakan |
| Pemasangan | Engsel longgar dari semasa ke semasa, peluncur laci haus | Pintu tercabut, kaca retak, kunci tersangkut akibat salah guna |
| Dinding | Indentasi kecil daripada paku gambar foto (kuantiti munasabah), habuk | Lubang besar, kerosakan akibat ventilasi penyewa, coretan |
| Alatan | Penurunan kecekapan selepas bertahun digunakan | Kerosakan fizikal, objek asing dalam mesin, kesan salah guna |
| Pembersihan | Bau residu selepas penghunian biasa | Pencemaran tahap biohazard, gris tersarat daripada memasak tidak dibersihkan |
Faktor penentu sentiasa kausaliti: adakah perbuatan atau kegagalan penyewa — sesuatu yang mereka diwajibkan untuk tidak lakukan di bawah perjanjian sewa — menghasilkan kemerosotan khusus ini? Jika jawapannya tidak, s.74 tidak menyokong potongan tersebut.
Proses tuntutan deposit s.74 langkah demi langkah
Penyewa yang mencabar potongan tidak sah, atau tuan rumah yang mempertahankannya, mengikut rantai fakta yang sama: kenalpasti pelanggaran, kuantifikasi kerugian sebenar, hasilkan bukti. Tanpa rantai itu, tiada pihak mempunyai kedudukan yang kukuh di bawah s.74.
| Peringkat | Tindakan tuan rumah | Tindakan penyewa | Bukti yang menentukan |
|---|---|---|---|
| 1. Serah kunci masuk | Rekod keadaan unit dalam lampiran perjanjian sewa atau laporan pemeriksaan bersama | Jalankan dan bersetem masa rakaman video pandu lalu; hantar kepada tuan rumah pada hari pertama | Gambar/video bersetem masa, inventori bertandatangan |
| 2. Sepanjang sewaan | Balas permintaan baiki segera; dokumentasikan sebarang kerosakan dilaporkan | Laporkan kerosakan dalam bertulis serta-merta; simpan salinan semua mesej | Rangkaian WhatsApp/e-mel, rekod permintaan baiki |
| 3. Notis keluar | Berikan peringatan pemeriksaan akhir bertulis mengikut terma perjanjian | Beri notis dalam bertulis; simpan bukti penyampaian | Notis bertulis, pengakuan |
| 4. Pemeriksaan akhir | Bandingkan keadaan keluar dengan rekod masuk; catat setiap item dituntut | Hadir pemeriksaan; bantah sebarang tuntutan yang dianggap haus dan lusuh dalam bertulis pada hari itu | Lembaran pemeriksaan bertandatangan; bantahan bertulis penyewa |
| 5. Senarai potongan berbutir | Keluarkan dalam tempoh perjanjian (lazimnya 30 hari); lampirkan resit dan sebut harga baiki | Jika dipertikaikan, hantar tuntutan bertulis untuk perincian dengan resit dalam 7 hari | Senarai berbutir tuan rumah + resit; respons bertulis penyewa |
| 6. Tuntut atau runding | Jika penyewa membantah, sediakan bukti tambahan; pertimbangkan untuk lepaskan item yang memang tak boleh dipertahankan | Fail permohonan Tuntutan Kecil (Mahkamah Majistret, Aturan 93) bagi jumlah sehingga RM5,000 | Semua di atas |
Rakaman video semasa masuk ialah dokumen paling berkuasa dalam sebarang pertikaian deposit. Tuan rumah yang memotong untuk retak yang muncul dalam rakaman masuk akan kalah hujah s.74 serta-merta. Untuk proses pulangan deposit penuh selepas anda mencapai peringkat 5, lihat cara penyewa lindungi deposit sewa di Malaysia.
Siapa tanggung kos apa: boleh dipotong lawan tidak di bawah s.74
Tuan rumah hanya boleh memotong apa yang penyewa sebabkan melalui pelanggaran perjanjian. Tuan rumah mesti tanggung kos haus dan lusuh biasa, kecacatan sedia ada, dan penyelenggaraan am — itu bukan pelanggaran penyewa.
| Item kos | Siapa tanggung | Kedudukan s.74 | Bukti diperlukan |
|---|---|---|---|
| Sewa tertunggak semasa keluar | Penyewa | Boleh dipotong — pelanggaran jelas | Lejar sewa, rekod bayaran |
| Bil utiliti tertunggak (tempoh penyewa) | Penyewa | Boleh dipotong — kewajipan kontraktual | Bil akhir bagi tempoh sewaan |
| Kerosakan fizikal disebabkan penyewa | Penyewa | Boleh dipotong — kerosakan sama dengan pelanggaran | Perbandingan masuk/keluar + sebut harga baiki |
| Haus dan lusuh biasa | Tuan rumah | TIDAK boleh dipotong — tiada pelanggaran | Tidak berkenaan (pertahanan penyewa) |
| Mengecat semula selepas sewaan biasa (1–2 tahun) | Tuan rumah | TIDAK boleh dipotong — penyelenggaraan normal | Tidak berkenaan |
| Baiki kecacatan sedia ada | Tuan rumah | TIDAK boleh dipotong — sedia ada | Gambar masuk yang menunjukkan kecacatan |
| Kerugian tamat awal (jika klausa wujud) | Penyewa | Boleh dipotong mengikut klausa; s.74 hadkan lebihan | Klausa perjanjian; bukti kerugian sewa sebenar |
| Klausa penalti tuntut deposit penuh atas pelanggaran kecil | Tertakluk pengurangan mahkamah | s.74 benarkan mahkamah kurangkan kepada kerugian sebenar | Bukti kerugian sebenar, bukan notional |
| Pulangan deposit dalam tempoh munasabah | Tuan rumah | TIDAK boleh ditahan lebih daripada tempoh yang dipersetujui — gagal pulangkan menjadi asas s.74 | Klausa perjanjian (lazimnya 30 hari); jika tiada, standard "tempoh munasabah" |
Perkara penting yang ramai terlepas: undang-undang Malaysia tidak menetapkan amaun maksimum deposit keselamatan dan tidak menetapkan tarikh akhir pulangan berkanun — kedua-duanya bergantung kepada klausa perjanjian sewa. Norma kontraktual paling lazim ialah 30 hari selepas keluar; jika tiada tarikh akhir ditulis, piawaian undang-undang am ialah tempoh munasabah, dan kegagalan memulangkan dalam tempoh munasabah berserta senarai potongan berbutir yang lengkap boleh menjadi asas tuntutan s.74 untuk jumlah yang ditahan secara tidak wajar. Tawar-menawar deposit berlaku di peringkat perjanjian, manakala ujian s.74 menentukan apa sahaja yang boleh ditahan daripada deposit yang telah dipersetujui itu.
Risiko dan akibat: apa berlaku apabila potongan salah
Tuan rumah yang memotong berlebihan berhadapan tuntutan sivil bagi jumlah yang ditahan secara tidak sah berserta faedah. Tiada tribunal sewaan kediaman khusus di Malaysia — mahkamah sivil adalah forumnya, dan ujian s.74 adalah apa yang diaplikasikan.
Laluan mahkamah sivil yang tersedia kepada penyewa:
- Prosedur Tuntutan Kecil Mahkamah Majistret (Aturan 93, Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012) — Tuntutan sehingga RM5,000. Tiada peguam diperlukan; yuran pendaftaran berpatutan. Ini meliputi kebanyakan deposit keselamatan kediaman. Kos tuan rumah untuk mempertahankan tuntutan yang tidak berasas melebihi kos penyewa untuk membawanya.
- Mahkamah Majistret — Tuntutan sehingga RM100,000 di mana prosedur Tuntutan Kecil tidak terpakai.
- Mahkamah Sesyen — Tuntutan dari RM100,000 hingga RM1,000,000; juga mempunyai bidang kuasa tanpa had bagi tindakan tuan rumah-penyewa dan pungutan sewa.
- Mahkamah Tinggi — Tuntutan di atas RM1,000,000.
Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mendengar pertikaian deposit sewaan kediaman persendirian. Sewaan ialah kepentingan dalam tanah dan tuntutan deposit ialah hak boleh dituntut — kedua-duanya di luar bidang kuasa tribunal itu di bawah Akta Perlindungan Pengguna 1999.
Risiko praktikal bagi tuan rumah adalah tidak seimbang: kos penyewa untuk fail tuntutan Tuntutan Kecil adalah rendah. Tuan rumah yang memotong RM800 untuk mengecat semula bilik yang sekadar tiba masanya untuk dicat semula terpaksa hasilkan bukti bahawa keadaan cat semasa keluar melebihi apa yang penggunaan normal akan hasilkan — sukar dilakukan tanpa rekod masuk yang menyeluruh. Memotong berlebihan ialah pertaruhan bahawa penyewa tidak akan ambil tindakan. Ramai yang ambil.
Contoh terapan: s.74 pada pertikaian sebenar
Seorang penyewa keluar dari pangsapuri tiga bilik tidur di Mont Kiara, Kuala Lumpur, selepas 18 bulan. Tuan rumah memegang deposit keselamatan RM4,500 (dua bulan pada RM2,250/sebulan) dan mengeluarkan senarai potongan yang menuntut:
-
RM900 mengecat semula bilik tidur utama — tuan rumah kata dinding "kusam dan bernoda." Penyewa ada video masuk bersetem masa yang menunjukkan dinding sudah sedikit tidak rata. Unit berusia 4 tahun. Mahkamah yang mengaplikasikan s.74 akan tanya: adakah kekusaman ini wujud sebelum, dan adakah keadaan semasa lebih teruk daripada yang 18 bulan penghunian biasa akan hasilkan? Jika video menunjukkan dinding sudah berusia dan tiada lubang baharu atau kesan sengaja muncul dalam pemeriksaan keluar, potongan ini gagal s.74. Tuan rumah memiliki penyelenggaraan biasa.
-
RM450 untuk pintu gelangsar almari pakaian yang rosak — penyewa akui rel tertangkup apabila beg berat tersangkut. Ini ialah perbuatan kerosakan khusus, dibuktikan oleh pemeriksaan keluar. Potongan ini lulus s.74 dengan sebut harga baiki dan rekod pemeriksaan.
-
RM600 untuk "pembersihan am" — perjanjian sewa mengandungi klausa yang mewajibkan unit dipulangkan dalam "keadaan bersih dan boleh didiami." Tuan rumah sediakan invois pembersihan. Ini bergantung kepada sama ada unit benar-benar ditinggalkan di bawah standard itu. Jika penyewa ada video keluar yang menunjukkan unit bersih, potongan adalah dipertikaikan; tanpa bukti di kedua-dua belah, mahkamah menimbang klausa perjanjian terhadap beban tuan rumah untuk bukti pelanggaran.
Keputusan di bawah s.74: item 1 gagal (tiada pelanggaran, tiada kerugian boleh dipotong), item 2 berjaya (pelanggaran berdokumen), item 3 bergantung pada kualiti bukti. Potongan maksimum yang boleh dipertahankan: RM450. Pemulihan berkemungkinan penyewa: RM4,050 berserta faedah, boleh diperoleh melalui Tuntutan Kecil.
Mengapa deposit tunai bukan instrumen yang betul untuk semua kes
Deposit tunai menanggung dua kos yang tidak nampak: kos penapisan (sifar — tiada saringan pemohon) dan kos pengumpulan risiko (keseluruhan jumlah dipegang sekaligus). Kedua-duanya menjadikan deposit lemah sebagai instrumen untuk menapis profil risiko atau menampung kerosakan teruk di luar haus dan lusuh biasa di bawah s.74.
Memahami s.74 merangka semula soalan deposit untuk kedua-dua belah pihak. Bagi tuan rumah: deposit keselamatan bukan akaun penalti yang anda gunakan secara bebas — ia ialah cagaran dipegam terhadap pelanggaran yang terbukti. Kuasanya nyata, tetapi hanya untuk tuntutan berdokumen. Tuan rumah yang bergantung pada deposit untuk menampung haus dan lusuh akhirnya akan berhadapan penyewa yang tahu undang-undang dan fail tuntutan Tuntutan Kecil.
Deposit tunai tidak menapis risiko — ia hanya penghalang, dan satu yang tidak sempurna, kerana penyewa yang sanggup sebabkan kerosakan jarang dihalang oleh RM3,000 dipegang terhadap sewa RM1,500/sebulan. Sebaliknya, apabila kerosakan teruk berlaku semasa keluar di luar liputan saringan, deposit tunai boleh nyata tidak cukup — dan selebihnya menjadi pampasan sivil yang perlu dituntut melalui mahkamah.
Bagaimana Zero Deposit SPEEDHOME menggantikan deposit tunai
Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan terurus SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan — yang menggantikan deposit tunai pendahuluan. Ia menapis risiko melalui saringan pemohon, mendokumentasikan keadaan unit pada serah kunci, dan menyediakan pelan perlindungan di bawah terma dan had semasa untuk kerosakan teruk semasa keluar.
Model SPEEDHOME menangani satu masalah struktur dalam cara deposit digunakan. Apa yang dilakukan oleh lapisan saringan SPEEDHOME ialah mengenalpasti profil pemohon yang paling berkait dengan kejayaan sewaan sebelum kunci diserah: pengesahan kredit dan pendapatan disokong Experian, perjanjian sewa bertandatangan dengan bukti fotografi bersetem masa semasa serah kunci, dan pelan perlindungan di bawah terma dan had semasa.
Rekod platform SPEEDHOME (2024-2026) menunjukkan kira-kira 30% pemohon tidak lulus saringan — jadi kolam penyewa yang benar-benar masuk ke unit Zero Deposit mempunyai profil risiko yang berbeza secara bermakna daripada iklan pasaran terbuka dengan deposit tunai dan tiada penapisan formal. Tidak setiap unit dalam platform layak; layari senarai sewaan SPEEDHOME dan sahkan kelayakan pada senarai individu.
Rekod platform SPEEDHOME (2024-2026) menunjukkan kadar tuntutan untuk kerosakan teruk selepas tamat tempoh liputan perlindungan berada dalam julat belasan peratus — iaitu senario di mana deposit tunai mengatasi Zero Deposit. Tuan rumah yang mahu liputan berlapis boleh pasangkan deposit dikurangkan (satu bulan) dengan lapisan saringan penuh — ini biasanya mengatasi deposit dua bulan tradisional tanpa penapisan.
Untuk pecahan undang-undang dan mekanikal penuh jenis, amaun, dan proses bayaran balik deposit, lihat panduan deposit sewa Malaysia. Untuk perbandingan langsung deposit konvensional lawan Zero Deposit, lihat deposit satu bulan jambatan pilihan tengah Zero Deposit Malaysia.
FAQ
Apa kata Seksyen 74 Akta Kontrak 1950 tentang deposit sewa?
Seksyen 74 hadkan ganti rugi atas pelanggaran kontrak kepada kerugian sebenar yang terbit secara langsung — bukan penalti atau hak am untuk merampas. Bagi deposit, ia bermakna tuan rumah hanya boleh menahan apa yang dapat dibuktikan penyewa sebabkan melalui pelanggaran khusus perjanjian sewa. Haus dan lusuh biasa bukan pelanggaran, jadi ia tidak boleh dipotong di bawah s.74. Data platform SPEEDHOME menunjukkan bahawa potongan untuk haus dan lusuh muncul dalam kebanyakan rekod pertikaian deposit yang dipertikaikan — dan sebahagian besar daripada tuntutan itu tidak bertahan ujian s.74 di prosiding Tuntutan Kecil.
Bolehkah haus dan lusuh biasa dipotong daripada deposit keselamatan Malaysia?
Tidak. Haus dan lusuh biasa — cat pudar, karpet mampat, engsel longgar, calar kecil daripada penggunaan normal — ialah kos penyelenggaraan tuan rumah. Ia tidak disebabkan oleh pelanggaran perjanjian sewa, jadi ia tidak boleh lulus ujian Seksyen 74 Akta Kontrak 1950. Tuan rumah yang memotong untuknya berhadapan tuntutan Tuntutan Kecil yang tidak dapat dipertahankan tanpa bukti sesuatu yang melebihi penggunaan biasa.
Apa bukti yang tuan rumah perlukan untuk buat potongan sah?
Rekod keadaan masuk bersetem masa (video atau gambar), pemeriksaan keluar yang menunjukkan perbezaan, sebut harga baiki atau resit bagi item khusus yang dituntut, dan pautan jelas antara perbuatan penyewa dan kerosakan. Tanpa bukti pelanggaran, kerugian, kuantum dan kausaliti, potongan itu akan jatuh apabila disaman di mahkamah di bawah s.74.
Jika tuan rumah enggan pulangkan deposit saya, mahkamah mana saya guna di Malaysia?
Malaysia tiada tribunal sewaan kediaman khusus. Tuntutan deposit dibawa ke mahkamah sivil: prosedur Tuntutan Kecil Mahkamah Majistret (Aturan 93, Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012) bagi jumlah sehingga RM5,000 — tiada peguam diperlukan, yuran pendaftaran berpatutan. Tuntutan di atas RM5,000 guna Mahkamah Majistret (sehingga RM100,000) atau Mahkamah Sesyen (sehingga RM1,000,000). Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mempunyai bidang kuasa ke atas pertikaian deposit sewaan kediaman persendirian.
Boleh klausa perjanjian sewa atasi s.74 dan benarkan perampasan deposit penuh?
Klausa penalti yang kononnya merampas seluruh deposit atas sebarang pelanggaran adalah tertakluk kepada s.74. Mahkamah mempunyai budi bicara untuk kurangkan penalti berlebihan kepada kerugian sebenar yang dialami — tuan rumah tidak boleh keluar sepenuhnya daripada s.74 melalui kontrak. Klausa itu menetapkan siling ke atas pampasan, bukan lantai di bawah ujian kerugian sebenar.
Adakah Zero Deposit bermakna saya langkau soalan deposit sepenuhnya sebagai tuan rumah?
Tidak sepenuhnya — ia menukar instrumen. Zero Deposit menggantikan deposit tunai dengan lapisan saringan dan dokumentasi serta pelan perlindungan di bawah terma semasa. Analisis s.74 masih terpakai semasa keluar: sebarang tuntutan akhir sewaan di bawah pelan perlindungan dinilai terhadap pelanggaran berdokumen dan kerugian sebenar, bukan hak am untuk menuntut. Tidak setiap unit layak; kelayakan disahkan pada senarai individu.