Hasil sewa ialah sewa tahunan anda dinyatakan sebagai peratus daripada harga belian hartanah. Hasil kasar kediaman Malaysia purata sekitar 5.3% pada awal 2026 (Kuala Lumpur ~4.9%, Johor Bahru ~5.3%, George Town ~3.7%), mengikut Global Property Guide menggunakan data senarai PropertyGuru. Angka itu sudah di bawah dividen EPF 2025 sebanyak 6.15% — sebelum ditolak sebarang kos.
Kebanyakan tuan rumah yang menyangka hasilnya masih boleh diterima hanya pernah mengira angka kasar. Hasil kasar hanya menggunakan sewa setahun dan harga belian; ia mengabaikan bulan kosong, penyelenggaraan, cukai taksiran, insurans, faedah pinjaman dan cukai. Hasil bersih — jumlah yang benar-benar anda simpan — biasanya 1.5 hingga 2 mata peratus lebih rendah. Pada hasil kasar 5%, perbezaan itu memisahkan pulangan yang bersaing dengan peluang pendapatan tetap daripada yang tidak.
Bagaimana hasil sewa dikira di Malaysia?
Hasil kasar membahagikan sewa tahunan dengan harga belian lalu didarab 100. Hasil bersih menolak kos operasi terlebih dahulu. Hasil sebenar — satu-satunya angka yang mencerminkan setiap ringgit yang anda laburkan — menambah pengubahsuaian, perabot dan kos transaksi ke dalam penyebut.
Terdapat tiga lapisan, setiap satu lebih jujur:
Hasil kasar Hasil Kasar (%) = (Sewa Tahunan ÷ Harga Belian) × 100
Hasil bersih Hasil Bersih (%) = ((Sewa Berkesan Tahunan − Kos Operasi Tahunan) ÷ Harga Belian) × 100 Sewa Berkesan Tahunan = Sewa Bulanan × (12 − Bulan Kosong)
Hasil sebenar (asas kos penuh) Hasil Sebenar (%) = (Pendapatan Bersih ÷ Jumlah Tunai Dilaburkan) × 100 Jumlah Tunai Dilaburkan = Harga Belian + Pengubahsuaian + Perabot + Kos Transaksi
Setiap tajuk portal memetik hasil kasar. Setiap tuan rumah yang telah memegang hartanah selama tiga tahun mengira hasil bersih, walaupun tidak pernah menamakannya. Hasil sebenar ialah angka yang anda berhutang kepada diri sendiri sebelum membuat keputusan pelaburan seterusnya.
Penanda aras hasil sewa Malaysia (2026)
Hasil kasar kediaman Malaysia purata sekitar 5.3% pada awal 2026 — Kuala Lumpur lebih kurang 4.9%, Johor Bahru lebih kurang 5.3%, dan George Town lebih kurang 3.7% — mengikut Global Property Guide menggunakan data senarai PropertyGuru. NAPIC tidak menerbitkan angka hasil sewa kebangsaan.
| Pasaran | Hasil kasar (awal 2026) | Sumber | Perbandingan penanda aras |
|---|---|---|---|
| Malaysia — purata kebangsaan | ~5.3% | Global Property Guide (data PropertyGuru) | Di bawah dividen EPF 2025 (6.15%) sebelum kos |
| Kuala Lumpur | ~4.9% | Global Property Guide (data PropertyGuru) | Di bawah EPF sebelum sebarang kos |
| Johor Bahru | ~5.3% | Global Property Guide (data PropertyGuru) | Setara dengan EPF sebelum kos |
| George Town, Pulau Pinang | ~3.7% | Global Property Guide (data PropertyGuru) | Jauh di bawah EPF sebelum kos |
| Dividen EPF 2025 (perbandingan) | 6.15% | EPF/KWSP FY2025 | Tiada kosong, tiada penyelenggaraan, tiada cukai pada pengeluaran |
Ini adalah angka kasar daripada data senarai — bukan ramalan setiap bangunan. Hasil bersih selepas kekosongan, penyelenggaraan dan kos operasi adalah jauh lebih rendah, biasanya 1.5 hingga 2 mata peratus di bawah angka kasar. Anggap penanda aras ini sebagai rujukan, bukan jaminan untuk mana-mana unit tertentu.
Apa perbelanjaan yang boleh ditolak daripada pendapatan sewa?
Di bawah Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018, tuan rumah kediaman yang dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d) boleh menolak perbelanjaan langsung yang ditanggung sepenuhnya dan secara eksklusif untuk menghasilkan pendapatan sewa — bukan kos awal, bukan penambahbaikan modal, dan bukan bayaran prinsipal gadai janji.
Perbezaan antara boleh ditolak dan tidak boleh ditolak terus memberi kesan kepada pendapatan sewa bercukai anda dan oleh itu hasil bersih selepas cukai.
| Perbelanjaan | Boleh ditolak di bawah KA 12/2018? | Nota |
|---|---|---|
| Cukai taksiran + cukai tanah | Ya | Caj kerajaan tahunan |
| Premium insurans kebakaran | Ya | Atas hartanah yang disewa |
| Faedah pinjaman | Ya | Faedah atas pinjaman untuk membeli hartanah — bukan bayaran prinsipal |
| Pembaikan (penyelenggaraan sahaja) | Ya | Mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada; bukan kerja penambahbaikan |
| Kos kutipan dan penguatkuasaan sewa | Ya | Yuran berkaitan terus dengan kutipan atau penguatkuasaan sewa |
| Komisyen ejen — pembaharuan atau penyewa gantian | Ya | Untuk penyewa kedua atau seterusnya, bukan penyewa pertama |
| Komisyen ejen — penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal: mencipta sumber pendapatan, bukan menghasilkan pendapatan daripadanya |
| Pengiklanan — penyewaan pertama | Tidak | Perbelanjaan awal mengikut KA 12/2018 para 8.3 |
| Pengubahsuaian dan penambahbaikan | Tidak | Bersifat modal; masuk ke penyebut hasil sebenar tetapi bukan potongan pendapatan |
| Bayaran prinsipal gadai janji | Tidak | Bayaran balik modal; tidak boleh ditolak |
| Kos perabot | Tidak | Perbelanjaan modal di bawah Seksyen 4(d) |
Perbezaan penyewa pertama lwn pembaharuan di sinilah punca kesilapan pemfailan paling besar. Komisyen ejen untuk penyewaan pertama ialah perbelanjaan awal yang mencipta sumber pendapatan; ia tidak boleh ditolak. Komisyen untuk menggantikan atau memperbaharui penyewa seterusnya adalah berterusan dan boleh ditolak.
Sumber: Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018, para 8.2, 8.3 dan 8.6. Lihat panduan penuh cukai pendapatan sewa Malaysia untuk cara perbelanjaan ini mengalir ke pulangan cukai tahunan anda.
Cukai atas pendapatan sewa: pemastautin dan bukan pemastautin
Bagi kebanyakan tuan rumah kediaman Malaysia (Seksyen 4(d)), pendapatan sewa bersih ditambah kepada jumlah pendapatan dan dikenakan cukai pada kadar progresif pemastautin. Tuan rumah individu bukan pemastautin dikenakan kadar rata 30% atas pendapatan sewa bersih Malaysia (berkuat kuasa dari TA2020) — tiada pelepasan peribadi, tiada jaluran bergradasi, tetapi potongan yang dibenarkan di bawah KA 12/2018 masih terpakai sebelum kadar dikenakan.
Perkara utama tentang perlakuan cukai:
- Tuan rumah pemastautin membayar pada kadar pemastautin bergradasi atas jumlah pendapatan (lebihan sewa ditambah kepada pendapatan lain). Tiada pelepasan cukai khas tuan tanah — perbelanjaan yang dibenarkan mengurangkan angka pendapatan sewa; pelepasan peribadi biasa untuk pemastautin terpakai kepada jumlah pendapatan secara biasa.
- Tuan rumah individu bukan pemastautin membayar 30% rata atas pendapatan sewa bersih selepas potongan yang dibenarkan. Kadar 30% itu dikenakan ke atas angka bersih, bukan sewa kasar. Bukan pemastautin tidak mendapat pelepasan atau rebat peribadi.
- Seksyen 4(d) lwn Seksyen 4(a): pajakan kediaman pasif dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d). Jika anda menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan dan sokongan secara aktif dan menyeluruh — model penginapan jangka pendek bergaya hotel — LHDN boleh mengklasifikasikan pendapatan di bawah Seksyen 4(a) (sumber perniagaan), yang mengubah apa yang boleh ditolak, sama ada kerugian mengimbangi pendapatan lain, dan sama ada elaun modal terpakai. Jika pajakan anda melibatkan perkhidmatan aktif, dapatkan nasihat cukai tentang klasifikasi.
- SST: pajakan perumahan kediaman — pangsapuri, kondo, rumah berkembar, banglo, suite servis — di luar skop cukai perkhidmatan. Tuan rumah kediaman biasa tidak mengenakan SST atas sewa. Cukai perkhidmatan terpakai kepada perkhidmatan sewaan/komercial dan bukan kediaman tertentu, pada 6% dari 1 Januari 2026, dan hanya apabila hasil dagangan bercukai penyedia melepasi ambang pendaftaran RM1.5 juta. Sumber: RMCD Cukai Perkhidmatan (Kumpulan K); perubahan SST Bajet 2026; disahkan semasa dengan amaran cukai KPMG Malaysia.
Contoh kiraan: hasil kasar, bersih dan sebenar
Senario: sebuah kondo dua bilik tidur di Petaling Jaya dibeli pada RM540,000, disewa pada RM2,200 sebulan. Pengubahsuaian dan perabot pada permulaan: RM20,000. Satu bulan kosong setahun.
| Item | Jumlah | Nota |
|---|---|---|
| Harga belian | RM 540,000 | Ilustrasi |
| Pengubahsuaian + perabot | RM 20,000 | Kos modal — tidak boleh ditolak untuk cukai |
| Komisyen ejen (penyewa pertama) | RM 2,200 | Perbelanjaan awal — tidak boleh ditolak untuk cukai |
| Jumlah asas kos | RM 562,200 | Penyebut hasil sebenar |
| Sewa bulanan | RM 2,200 | |
| Sewa kasar tahunan | RM 26,400 | RM2,200 × 12 |
| Kekosongan (1 bulan/tahun) | − RM 2,200 | Satu bulan kosong antara penyewa |
| Sewa berkesan tahunan | RM 24,200 | |
| Cukai taksiran + cukai tanah | − RM 800 | Boleh ditolak |
| Insurans kebakaran | − RM 350 | Boleh ditolak |
| Faedah pinjaman (tahunan) | − RM 7,200 | Boleh ditolak (komponen faedah sahaja) |
| Penyelenggaraan/pembaikan | − RM 1,000 | Boleh ditolak jika mengekalkan keadaan sedia ada |
| Jumlah kos boleh ditolak | RM 9,350 | |
| Pendapatan sewa bersih (bercukai) | RM 14,850 | RM24,200 − RM9,350 |
| Jenis hasil | Kiraan | Keputusan |
|---|---|---|
| Hasil kasar | (RM26,400 ÷ RM540,000) × 100 | 4.89% |
| Hasil bersih (harga belian sahaja) | (RM14,850 ÷ RM540,000) × 100 | 2.75% |
| Hasil sebenar (asas kos penuh) | (RM14,850 ÷ RM562,200) × 100 | 2.64% |
Jurang antara hasil kasar (4.89%) dan hasil sebenar (2.64%) ialah 2.25 mata peratus. Cukai ialah caj tambahan di atasnya: tuan rumah pemastautin dalam jaluran 24% akan membayar lebih kurang RM3,564 cukai atas RM14,850 pendapatan sewa bersih, mengurangkan pulangan selepas cukai lagi. Bagi bukan pemastautin individu, kadar rata 30% (pendapatan sewa bersih selepas potongan yang dibenarkan, berkuat kuasa dari TA2020) bermakna caj cukai RM4,455.
Contoh ini untuk ilustrasi sahaja. Sahkan semua input terhadap kos sebenar anda dan panduan LHDN semasa. Dapatkan nasihat cukai yang layak untuk kedudukan anda. Guna kalkulator hasil sewa untuk menjalankan nombor anda sendiri merentasi hasil kasar, bersih dan sebenar dalam satu langkah. Untuk keputusan strategi antara mengejar hasil lwn pertumbuhan modal, lihat pertumbuhan modal vs hasil sewa Malaysia.
Apa yang paling banyak mengurangkan hasil: kekosongan, kos atau cukai?
Kekosongan biasanya pembunuh hasil tunggal terbesar bagi tuan rumah kediaman. Satu bulan kosong pada hartanah RM2,200 menelan 8.3% sewa kasar tahunan — lebih daripada kebanyakan tuan rumah belanjakan untuk penyelenggaraan setahun.
Dalam contoh kiraan di atas: - Satu bulan kekosongan: − RM2,200 (8.3% sewa kasar) - Kos boleh ditolak tahunan: − RM9,350 - Cukai (pemastautin, jaluran 24%): − RM3,564
Kekosongan boleh dikawal. Kos separa boleh ditolak (mengurangkan asas cukai). Cukai dikenakan selepas potongan — jadi setiap perbelanjaan boleh ditolak yang tidak direkodkan adalah kedua-duanya kebocoran hasil dan potongan cukai yang terlepas.
Implikasi praktikal: tuan rumah yang kehilangan satu potongan tidak kehilangannya kepada LHDN — dia kehilangannya kepada jejak kertasnya sendiri. Bayaran tunai tidak rasmi kepada tukang yang tiada resit rasmi tidak boleh ditolak. Platform terurus yang mengekod tarikh setiap kerja penyelenggaraan dengan invois bersokongan resit menghapuskan risiko jejak kertas.
Laluan tuan rumah terurus: SPEEDHOME
Tuan rumah SPEEDHOME pada platform terurus bergerak dari tunggakan pertama penyewa kepada tindakan pemulihan dalam purata lebih kurang 31 hari (data operator dalaman) — mengurangkan tarikan kekosongan yang merupakan jurang tunggal terbesar antara hasil kasar dan bersih.
Tiga perbezaan praktikal yang platform wujudkan untuk pengiraan hasil:
-
Kekosongan dijejak secara automatik. Setiap permulaan, tamat dan jurang penyewaan dimeterai tarikh dalam rekod platform. Tiada rekonstruksi dari penyata bank pada akhir tahun.
-
Jejak resit boleh ditolak. Kerja penyelenggaraan yang dipenuhi melalui platform membawa resit bercop tarikh. Dokumen yang sama yang menyokong potongan cukai juga menyokong potongan deposit pada akhir penyewaan — rekod dwi-guna yang tiada platform tuan rumah lain kekalkan secara eksplisit.
-
Zero Deposit: nota tentang risiko sewa. Zero Deposit SPEEDHOME ialah sistem risiko sewa terurus, bukan produk jaminan kewangan. Ia menggantikan deposit tunai bayaran pendahuluan; dalam kes jarang kerosakan teruk pada akhir penyewaan, jumlah yang boleh dipulihkan boleh terhad. Bukan setiap unit layak.
Bagi tuan rumah yang mahukan log perbelanjaan boleh ditolak, penjejakan kekosongan dan rekod penyelenggaraan dikekalkan untuk mereka — dengan kiraan hasil sebenar dilakukan pada peringkat hartanah — perkhidmatan tuan rumah terurus SPEEDHOME mengekalkan pengiraan hasil anda jujur dari hari pertama.
FAQ
Adakah hasil sewa Malaysia di atas atau di bawah EPF?
Dividen EPF untuk 2025 ialah 6.15%. Hasil kasar kediaman Malaysia purata sekitar 5.3% pada awal 2026 — sudah di bawah EPF sebelum kos ditolak. Hasil bersih biasanya 3 hingga 4%, jauh di bawah EPF. Pelaburan hartanah menambah potensi pertumbuhan modal dan leverage yang EPF tidak tawarkan, tetapi pulangan pendapatan sahaja tidak mengatasi EPF pada perbandingan terus.
Apakah kadar cukai atas pendapatan sewa untuk tuan rumah bukan pemastautin di Malaysia?
Tuan rumah individu bukan pemastautin dikenakan kadar rata 30% atas pendapatan sewa bersih Malaysia (berkuat kuasa dari Tahun Taksiran 2020). Potongan yang dibenarkan di bawah KA 12/2018 masih terpakai — 30% dikenakan ke atas pendapatan bersih selepas potongan, bukan atas sewa kasar. Bukan pemastautin tidak mendapat pelepasan atau rebat peribadi, dan tiada akses kepada jaluran cukai pemastautin bergradasi.
Adakah saya perlu mengenakan SST atas sewa kediaman saya?
Tidak. Pajakan perumahan kediaman — pangsapuri, kondo, rumah berkembar, banglo, suite servis — di luar skop cukai perkhidmatan. Tuan rumah kediaman biasa tidak mengenakan SST atas sewa. Cukai perkhidmatan terpakai kepada sewaan/komercial dan bukan kediaman tertentu, pada 6% dari 1 Januari 2026, dan hanya melepasi ambang pendaftaran hasil dagangan bercukai RM1.5 juta.
Apakah perbezaan antara hasil kasar, bersih dan sebenar?
Hasil kasar membahagikan sewa tahunan dengan harga belian. Hasil bersih menolak kos operasi berterusan (kekosongan, penyelenggaraan, faedah pinjaman, cukai taksiran, insurans) sebelum membahagi. Hasil sebenar menambah pengubahsuaian, perabot dan kos transaksi ke asas kos, memberikan peratus paling jujur tentang setiap ringgit yang anda laburkan. Jurang antara kasar dan sebenar biasanya 2 hingga 2.5 mata peratus.
Bagaimana kos pengubahsuaian menjejaskan hasil sewa?
Pengubahsuaian ialah kos modal. Ia masuk ke penyebut kiraan hasil sebenar anda — menambah jumlah tunai dilaburkan dan mengurangkan peratus pulangan. Ia tidak boleh ditolak terhadap pendapatan sewa untuk cukai di bawah Seksyen 4(d). Pengubahsuaian RM20,000 pada hartanah RM540,000 menambah 3.7% kepada asas kos anda, mengurangkan hasil sebenar sebelum sebarang perubahan lain. Perabot berkualiti lebih tinggi boleh menyokong sewa lebih tinggi dan kekosongan lebih rendah, tetapi kesan hasil bersih bergantung pada model penuh.