Siapa tanggung kerosakan rumah sewa di Malaysia?
Dalam rumah sewa di Malaysia, penyewa bayar untuk kerosakan sebab salah guna, cuai, atau kemalangan. Tuan rumah tanggung haus biasa, kecacatan struktur, dan peralatan yang rosak sebab usia. Tiada satu undang-undang khas yang tetapkan setiap kes — perjanjian sewa, rekod keadaan masa masuk, dan punca kerosakan adalah tiga perkara yang menentukan.
Setakat 2026, Malaysia masih tak ada Akta Sewaan Kediaman yang berkuat kuasa. Liabiliti pembaikan dan kerosakan datang dari kontrak yang korang tandatangan dan prinsip undang-undang kontrak am. Maksudnya, jubin yang sama pecah atau peralatan yang sama rosak boleh jadi tanggungjawab penyewa atau tuan rumah, ikut bagaimana ia berlaku dan apa rekod yang ada.
Berdasarkan pengalaman SPEEDHOME mengurus puluhan ribu sewaan di Malaysia, kebanyakan pertikaian deposit masa keluar berpunca dari satu sebab utama: kedua-dua pihak tak dokumentasikan keadaan unit masa masuk. Soal kerosakan hampir sentiasa diselesaikan oleh gambar — bukan oleh siapa yang lebih marah.
Macam mana nak bezakan haus biasa dengan kerosakan sebenar?
Haus biasa ialah kemerosotan semula jadi akibat penggunaan harian dan masa — cat pudar, grout lusuh, engsel longgar lepas bertahun dibuka tutup. Kerosakan penyewa ialah perubahan yang tak akan berlaku kalau tak ada salah guna, kemalangan, cuai, atau perbuatan tanpa kebenaran.
Ujiannya ialah punca, bukan harga. Compressor aircond mahal yang rosak lepas tujuh tahun guna biasa ialah haus — tuan rumah tanggung. Unit baru yang casing pecah dan remote hilang, ada dalam pemeriksaan keluar tapi tak ada dalam laporan masuk, ialah kerosakan — penyewa kena tanggung kos yang dibuktikan.
Peraturan betterment kena guna untuk berapa banyak boleh dituntut: tuan rumah cuma boleh tuntut nilai susut nilai barang yang rosak, bukan kos ganti baru. Kalau relang langsai lima tahun pecah sebab penyewa, jumlah yang boleh dituntut kira baki hayat guna, bukan langsai baru pada harga hari ini.
Siapa bayar apa: jadual liabiliti
Penyewa bayar untuk kerosakan yang dia sebabkan; tuan rumah bayar untuk haus, usia, dan kecacatan struktur. Tiada statut Malaysia yang tetapkan pembahagian ni untuk sewaan kediaman — perjanjian sewa dan bukti keadaan yang tentukan setiap kes.
Pembahagian di bawah ikut amalan biasa dalam perjanjian sewa Malaysia. Tiada statut yang tetapkan pembahagian tepat ni untuk kediaman — perjanjian sewa yang kawal, dan kes yang bertentangan pergi ke mahkamah awam.
| Jenis kerosakan atau pembaikan | Pihak biasanya bertanggungjawab | Syarat utama | Bukti yang menentukan |
|---|---|---|---|
| Kecacatan struktur (bumbung, retak dinding, asas) | Tuan rumah | Sentiasa tuan rumah melainkan klausa perjanjian sewa nyatakan lain | Laporan pemeriksaan; sebut harga kontraktor |
| Compressor aircond atau pemanas air rosak | Tuan rumah | Rosak sebab usia atau haus biasa; bukan sebab penyewa tak servis | Laporan technician sahkan punca dan umur unit |
| Servis aircond rutin (filter, cuci coil) | Penyewa | Penyewa guna unit setiap hari; servis ialah penyelenggaraan biasa | Resit servis; tak servis = penyewa tanggung kerosakan berbangkit |
| Paip pecah atau tekanan air lemah | Tuan rumah | Kegagalan infrastruktur, bukan sebab penyewa salah guna | Laporan plumber nyatakan punca |
| Saliran tersumbat sebab sisa makanan atau salah guna | Penyewa | Sumbatan boleh jejak balik ke perbuatan penyewa | Penemuan plumber tentang punca sumbat |
| Haus biasa (cat pudar, langsai lusuh, grout nipis) | Tuan rumah | Penuaan normal dari penggunaan kediaman biasa | Rekod masuk dan keluar tunjuk tiada perubahan mendadak |
| Kerosakan kemalangan (jubin pecah, sinki calar) | Penyewa | Kerosakan mendadak tak ada masa masuk; tak konsisten dengan guna biasa | Foto sebelum dan selepas; sebut harga pembaikan |
| Tokoh, kesan bakar, kerosakan haiwan, ubah suai tanpa izin | Penyewa | Sebab perbuatan atau kecuaian penyewa | Foto masuk tunjuk tiada; foto keluar dan sebut harga |
| Yuran penyelenggaraan strata | Tuan rumah | Akta Pengurusan Strata 2013 — pemilik berhutang ke JMB atau management corporation, bukan penghuni | N/A |
| Pembaikan kecil bawah RM50–100 (mentol, getah paip) | Penyewa (konvensyen) | Kebanyakan perjanjian sewa Malaysia serahkan penyelenggaraan haus kecil kepada penyewa | Klausa perjanjian sewa; laporan bertulis sahkan barang itu consumable |
Ikut konvensyen. Pembahagian sebenar bergantung pada perjanjian sewa dan bukti. Dapatkan nasihat guaman untuk kes yang bertentangan.
Kenapa rekod keadaan menentukan hampir setiap kes
Kalau tak satu pihak ada laporan keadaan masa masuk, apa-apa pertikaian kerosakan jadi ujian kredibiliti — dan kredibiliti lebih susah menang dari satu gambar.
Standard praktikal untuk sewaan yang diurus SPEEDHOME ialah dua set gambar: pemeriksaan penuh unit masa masuk, disahkan atau diakui kedua-dua pihak, dan set sepadan masa keluar. Setiap gambar ada tarikh. Beza antara dua set tu ialah tuntutan sah tuan rumah. Apa-apa yang nampak sama dalam kedua-dua set ialah haus.
Tanpa rekod tu:
- Tuan rumah yang potong untuk kerosakan yang tak boleh dibuktikan sebelum dan selepas ada tuntutan lemah kalau penyewa persoalkan.
- Penyewa yang rosak sesuatu dan nafi, ada kedudukan lebih kuat kalau tak ada rekod masuk yang buktikan barang tu elok.
Deposit wujud untuk tutup kerosakan sebenar melebihi haus — tapi di Malaysia, hak tuan rumah untuk tahan deposit terhad kepada kerugian yang dibuktikan di bawah Akta Kontrak 1950 (s.74). Tahan keseluruhan deposit secara membabi buta tak automatik boleh dikuatkuasakan.
Apa nak buat bila ada pertikaian
Mula dengan pecahan bertulis yang dihantar kepada pihak satu lagi. Kalau tak berjaya, mahkamah awam urus pertikaian sewaan di Malaysia — tiada tribunal sewaan kediaman khas.
Tangga praktikal untuk penyewa atau tuan rumah yang tak boleh setuju:
- Hantar pecahan beritem bertulis (WhatsApp, emel, atau surat rasmi) yang terangkan setiap potongan atau bantahan, dengan gambar dan sebut harga sokongan dilampirkan.
- Minta respons bertulis dalam masa yang munasabah (14 hari amalan biasa).
- Kalau tak selesai: untuk jumlah sampai RM5,000, guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret bawah Order 93 Rules of Court 2012 — tak perlu peguam dan yuran fail rendah.
- Jumlah lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret (sampai RM100,000) atau Mahkamah Sesi (sampai RM1,000,000). Mahkamah Sesi juga ada bidang kuasa tanpa had untuk tindakan tuan-rumah-dan-penyewa serta tindakan distres.
Panduan penuh liabiliti pembaikan, dengan workflow bukti dan checklist masa keluar, ada di panduan penyelenggaraan rumah sewa.
Untuk pembahagian tanggungjawab aircond — item paling banyak dipertikaikan dalam sewaan Malaysia — baca servis aircond rumah sewa: siapa bayar.
Proses pulangan deposit, garis masa, dan apa yang tuan rumah boleh dan tak boleh potong ada dalam cara tuntut balik deposit sewa Malaysia. Kalau korang nak lapor kerosakan masa masih duduk di unit, guna template laporan pembaikan penyewa supaya rekod tu kemas dari awal.
FAQ
Adakah tuan rumah diwajibkan oleh undang-undang di Malaysia untuk baiki kerosakan rumah?
Tiada statut sewaan kediaman di Malaysia yang tetapkan tugas pembaikan spesifik tuan rumah. Kewajipan datang dari perjanjian sewa dan undang-undang kontrak am. Kalau perjanjian senyap, prinsip common-law ialah tuan rumah kena pastikan harta dalam keadaan sesuai untuk guna yang dipersetujui — tapi apa makna tu dalam praktikal bergantung pada unit, perjanjian, dan bukti.
Boleh tuan rumah potong kos kerosakan dari deposit tanpa kebenaran penyewa?
Tuan rumah boleh potong kos kerosakan yang dibuktikan dan ada bukti dari deposit. Akta Kontrak 1950 hadkan ganti rugi yang boleh dipulihkan kepada kerugian sebenar yang dibuktikan — potongan membabi buta atau tak disokong boleh dicabar. Tuan rumah patut bagi pecahan beritem dengan sebut harga dan gambar sokongan; penyewa ada hak untuk persoalakan apa-apa potongan di mahkamah awam kalau jumlah tak boleh disepakati.
Apa berlaku kalau tuan rumah sebab kerosakan tu, atau ia sudah ada masa penyewa masuk?
Kerosakan sedia ada ialah tanggungjawab tuan rumah. Kalau penyewa ada gambar atau laporan keadaan masuk bertanda tangan yang tunjuk kerosakan tu dah ada, tuan rumah tak boleh caj untuk masa keluar. Sebab tu kedua-dua pihak untung dari pemeriksaan masuk yang terperinci — ia lindungi tuan rumah dari tuntutan rekaan dan lindungi penyewa dari dicaj untuk masalah lama.
Adakah Zero Deposit ubah siapa tanggungjawab untuk kerosakan?
Zero Deposit tak ubah pihak mana yang tanggung kerosakan — pembahagian liabiliti ikut prinsip perjanjian sewa dan bukti yang sama. Zero Deposit ialah sistem risiko sewaan yang diurus, bukan produk jaminan kewangan; ia menggantikan deposit tunai awal. Dalam kes jarang kerosakan akhir tenancy yang teruk, jumlah yang boleh dipulihkan boleh terhad, jadi ia bukan jaminan menyeluruh. Tak setiap unit layak. Yang berubah ialah mekanik kewangan masa masuk dan keluar — soal tanggungjawab kerosakan masih ditentukan oleh rekod keadaan dan perjanjian sewa. Cari rumah sewa di SPEEDHOME untuk tengok unit mana yang ada Zero Deposit.
Siapa tanggung kalau pihak ketiga (macam paip pecah dari unit atas) rosakkan unit yang disewa?
Kerosakan dari pihak ketiga — contohnya bocor air dari jiran atas dalam bangunan strata — biasanya urusan antara dua pemilik harta, dikendali melalui Joint Management Body atau management corporation di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Langkah pertama penyewa ialah dokumentasikan kerosakan serta-merta dan lapor secara bertulis kepada tuan rumah dan pejabat pengurusan. Penyewa tak bertanggungjawab untuk kerosakan yang dia tak sebab, tapi kena lapor cepat supaya tak dianggap bertanggungjawab sebab tak kurangkan keadaan yang bertambah teruk.