最后更新：2026-06-23 · 发布日期：2026-06-23
出租房子坏了，房东要修吗？
马来西亚没有专门规定住宅租赁维修责任的法令——维修责任由租约条款加上损坏原因共同决定：结构性损坏和主要设备老化归房东，租客粗用或没按时保养造成的损坏归租客。
租约写明就照走，没写就看是谁用坏的——这是马来西亚住宅租赁的实际规则。SPEEDHOME 内部记录显示，维修责任是租约结束时最常见的押金争议来源之一，往往不是因为双方对公平原则有分歧，而是因为入住时没有人留下完整的验房记录。
维修责任谁负？
马来西亚住宅租赁没有单一法令划分维修责任——所有义务源自你签的租约和一般合同法原则（《1950 年合同法》s.74）。下面是绝大多数标准租约遵循的惯例，但具体条款以你手上的租约为准：
| 损坏类型 | 通常由谁负责 | 前提条件 | 所需证据 |
|---|---|---|---|
| 结构性损坏（屋顶、墙体、地基） | 房东 | 属于房屋自身老化或正常损耗 | 检验报告、承包商报价 |
| 主要设备故障（冷气压缩机、热水器） | 房东 | 因使用年限或正常磨损损坏 | 技术员出具原因报告 |
| 冷气日常保养（滤网清洗、基本盘管清洁） | 租客 | 租客每天使用 | 保养收据；不保养导致的后续损坏归租客 |
| 冷气补氟（自然腐蚀漏气） | 房东 | 管道老化非人为疏忽 | 技术员报告证明管龄 |
| 水管基础设施（水压、排水系统） | 房东 | 基础设施失效，非堵塞 | 水管工报告 |
| 堵塞排水管（租客使用不当造成） | 租客 | 有证据显示堵塞原因 | 照片、水管工报告 |
| 分层管理费 / 维持费（Maintenance Fee） | 房东（法律义务） | 《2013 年分层管理法令》s.34：欠费需在收到通知后 14 天内缴清 | — |
| 小修小补（灯泡、把手、水龙头） | 租客（惯例） | 租约可订明金额上限 | 租约条款、报修记录 |
| 租客人为损坏（烧痕、裂缝、污渍、钻孔） | 租客 | 损坏≠磨损，有人为或意外原因 | 入住/退房前后对比照片、报价单 |
| 正常磨损（褪色油漆、地毯变薄） | 房东 | 属于正常使用下的自然老化 | 入住/退房状态记录，显示无突变 |
以上基于惯例，非法令规定。实际分摊取决于租约措辞和证据。有争议的情况请咨询律师。
正常磨损和损坏怎么分？
正常磨损是物件随时间自然老化的状态，费用归房东；租客损坏是因疏忽、意外或不当使用造成的损耗，费用归租客。 几个常见的真实界限：
- 油漆褪色、轻微污渍：正常磨损，房东承担
- 墙上大洞或大面积污损：租客损坏，租客承担
- 地毯正常踩踏变薄：正常磨损
- 宠物抓痕或大面积染色：租客损坏（需有记录证明入住时无此状况）
- 冷气因没按时保养导致盘管损坏：租客疏忽，租客承担
减值原则（Betterment）的算法：房东只能追回受损物件的折旧价值——按使用年限计算剩余寿命，再按比例分摊。例如一台 8 年寿命的冷气已用 4 年，租客损坏后房东可追回的金额 = 全新冷气价 × 50%（剩余寿命比例），而不是全新替换价。马来西亚没有统一折旧率表，技术员的折旧报告是法院接受的依据。
押金能扣哪些？
根据《1950 年合同法》s.74，房东扣押金只能扣除已实际发生的损失，不能作为惩罚手段。合理扣除与不合理扣除的对比：
| 情形 | 可扣押金？ | 备注 |
|---|---|---|
| 租客造成的损坏（有入住/退房对比照片） | 可以 | 必须有证据，金额以修复费用为准（折旧后） |
| 正常磨损（油漆褪色、地毯变薄） | 不可以 | 属于房东正常运营成本 |
| 清洁费（单位脏乱明显超出正常使用） | 视情况 | 需有证据显示远超正常使用 |
| 未提前通知就搬走造成的租金损失 | 可以 | 前提是租约有明确规定提前通知期 |
| 设备正常老化损坏 | 不可以 | 属于正常磨损，非租客责任 |
马来西亚目前没有法令规定押金上限；押金权利由租约约定，追回依据一般合同法。如有争议，金额 5,000 令吉以下可走马吉斯特拉法庭简易申索程序（无需律师），5,000 至 100,000 令吉走马吉斯特拉法庭或推事庭。马来西亚目前没有专门处理住宅租赁纠纷的独立仲裁庭。
常见维修市价参考（供预算参考）
| 项目 | 市价区间（令吉） | 备注 |
|---|---|---|
| 水管工上门（小修） | 80–150 | 含人工；材料另计 |
| 疏通堵塞排水管 | 100–250 | 视堵塞位置 |
| 冷气基本清洗 | 80–150 | 1.5–2.5 匹单台 |
| 冷气补氟（R32/R410A） | 200–500 | 含气体 + 人工 |
| 冷气 PCB 主板更换 | 350–800 | 按型号 |
| 墙面补漆（局部） | 80–200 | 单面墙约 10 平米 |
| 水龙头 / 把手更换 | 50–150 | 含零件 |
市价为 2025–2026 年巴生谷市场参考；实际报价以承包商为准。
冷气维修谁出？
冷气日常保养（每 3 个月清洗滤网）是租客责任；压缩机老化损坏、制冷剂自然泄漏、主板损坏归房东。如果租客超过 1 年没做保养导致盘管积垢损坏，通常由租客负责。
冷气责任是维修纠纷中最常见的一项。简单区分：
- 租客负责：定期清洗滤网、基本清洁保养
- 房东负责：压缩机老化故障、制冷剂自然泄漏（因管道老化）、PCB 主板损坏
- 灰色地带：若租客 1 年以上未做任何保养，导致盘管积垢损坏，通常由租客负责
最稳妥的做法：在租约中注明冷气保养条款，例如"租客须每 3 个月进行一次专业清洗，并保留收据"。标准租约模板已包含此条款。
中途维修和紧急维修怎么办？
中途租约内的非紧急损坏：先书面通知房东，给合理时间（通常 7–14 天）处理。紧急情况（水管爆裂、燃气泄漏、电线短路）：租客可先垫付合理费用并保留单据，事后再向房东索回，必要时从下月租金抵扣。
几个具体场景：
- 租客长期不报修：房东可以此为由视同租客接受现状，后续争议中房东举证责任会降低
- 租客未能在合理期限内让房东进屋维修：房东可发书面通知，注明若阻碍维修将视同租客接受损坏现状
- 紧急维修谁先垫：水管爆裂、燃气泄漏属紧急情况。租客先请合格技工处理，保留收据和照片，事后向房东报销。若租约已有紧急条款则按租约执行
- 租客搬走前多少天房东可上门检查：惯例是退房前 7–14 天，房东发书面通知约定时间；租客有权要求陪同在场并逐项核对
- 租客对损坏报告有异议时：可在收到报告后 7–14 天内书面回复并附上反证据（如第二份报价、独立技术员意见）
退房前，房东能上门检查吗？
房东退房前可上门检查，但须提前 7–14 天书面通知，租客有权在场陪同并逐项核对。无通知突击检查不构成有效验房。 租客在收到房东的损坏报告后，享有 7–14 天的书面回复期，可附上反证据。
怎么拍照取证？
所有维修责任纠纷，最终都靠证据决定——不是靠谁说得更大声。 入住和退房时各拍一次带日期戳的照片，是马来西亚住宅租赁里最强的证据。
入住验房 SOP（建议 7 步）
- 墙：四角 + 天花板，全景 + 局部；任何孔、裂、污渍用胶带或硬币作比例尺
- 地：地面材质、接缝、瓷砖空鼓、地毯污渍
- 门与窗：开关是否顺畅、密封胶条、玻璃划痕、纱网破损
- 冷气：滤网状态、出风温度、机身序号（拍铭牌）、遥控器
- 热水器与水电：开关、漏电保护器、水压、有无水渍痕迹
- 电器与家具：每件电器的序号（铭牌）、当前运作状态、随附配件
- 拍带日期戳的 360 度全景：用手机自带时间戳功能或 Google Photos 时间戳，确保未来可证明拍摄日期
退房验房 SOP
按入住清单逐项对比，同样位置同样角度再拍一次。任何新增损坏单独加拍特写和全景。最好让房东同时在场，双方在清单上签字确认。
报修通知
报修时立即以书面（WhatsApp 或电邮）通知房东，写明日期、损坏位置、要求处理时限，并保留记录。若涉及第三方技术员，要求出具书面损坏原因报告——这是处理押金争议的最强证据。
常见问题
马来西亚有没有专门规定房东必须维修什么的法律？
没有。马来西亚目前没有住宅租赁法令（Residential Tenancy Act）明确规定维修责任。责任由租约条款和普通合同法原则决定。2026 年，RTA 草案仍在起草阶段，尚未提交国会或颁布。
租客故意损坏单位，押金能扣全部维修费吗？
只能扣实际损失，且金额必须以受损物件的折旧价值为基础——不能要求赔偿全新替换价。例如 4 年旧地毯被损坏，应扣除按使用年限折旧后的价值，而非一张新地毯的全价。需有入住/退房对比照片作为证据。
维修期间租客可以住别的地方吗，租金怎么算？
如果损坏让单位无法居住（如严重漏水、全屋停电），租客可暂住他处，相关合理费用由房东承担。损坏轻微且部分区域仍可使用时，租金一般按比例减免。具体以租约条款为准，没有先例可循的个案建议书面协商留底。
房东长期不修怎么办？
先以书面方式（WhatsApp 或电邮）通知房东，说明问题并保留记录。若长期无回应，可查阅租约中是否有"安静享有权"（quiet enjoyment）条款。争议可通过民事法庭解决：5,000 令吉以下走简易申索，无需律师；较大金额走推事庭。马来西亚目前没有专门处理住宅租赁纠纷的独立仲裁庭。
冷气坏了，房东不修怎么办？
按上述"中途维修和紧急维修"流程处理：先书面通知，给 7–14 天合理时间。若房东仍未回应，再发正式催告（注明"若 X 天内不修将自行安排维修并从租金抵扣"）。若冷气故障导致单位无法居住，租客的"安静享有权"受影响，可考虑暂住他处并向房东追讨合理费用。
押金被无理扣押，怎么追讨？
先要求房东书面列出每一项扣款明细（含金额、损坏描述、报价单）。若有争议项，先以书面回复提出反对（保留证据）。协商不成可走小额申索（5,000 令吉以下）或推事庭（5,000–100,000 令吉）。整个过程自留所有单据和通讯记录。
租客搬走前，房东能突击检查吗？
不能。房东退房前检查须提前 7–14 天书面通知，且租客有权在场陪同。无通知突击检查不构成有效验房，相关扣款可被质疑。
分层管理费 / 维持费（Maintenance Fee）该谁付？
根据《2013 年分层管理法令》s.34，维持费是房屋业主对联合管理委员会（JMB，Joint Management Body）或管理机构（MC，Management Corporation）的法定义务，业主在收到欠款通知后 14 天内须缴清。即使租约约定由租客代缴，法律责任仍在业主；若租客不缴，后果由业主承担。
审核： SPEEDHOME 法律与租赁事务组（SPEEDHOME Legal & Tenancy Desk），依据《1950 年合同法》《2013 年分层管理法令》及马来西亚现行租赁实务审阅。本文为一般资讯，并非法律意见；具体个案请咨询持牌律师。
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