地区说明：本页的合约原则适用于马来西亚半岛。截至 2026 年，马来西亚仍未有生效的《住宅租赁法令》（Residential Tenancy Act），因此住宅租赁由租约加上普通法（《1950 年合同法》《1956 年民事法》《1950 年特别救济法》）和普通法庭管辖——不是由专门的租户法令管辖。本文是一般资讯，并非法律意见。
**分界线很简单：正常磨损是房东的成本，损坏是你的成本。**正常磨损是单位在正常居住下逐渐老化——走廊上地毯变薄、晒到太阳的油漆褪色、用了一年的门把手有点松。损坏是超出正常居住的伤害：地毯上的红酒渍、被重物砸裂的瓷砖、门上被凿穿的洞。决定的因素从来不是记忆——而是带日期的入住和退房照片与清单记录。没有记录，两边都不能追讨。
什么算正常磨损，什么算损坏？
**正常磨损是单位因正常居住而自然老化——房东的成本。损坏是因为误用、事故或疏忽造成的伤害——你的成本。**带日期的入住与退房记录决定是哪一种。
马来西亚没有一部单一的租赁法列出哪些是"磨损"哪些是"损坏"——没有政府表格可以指。你的责任来自你签署的租约，租约规定你必须怎样保管和归还单位。租约定下义务；状态记录解决争议。关于退房时押金那一部分，请看 押金可以扣什么。
| 场景 | 正常磨损（房东）还是损坏（你）？ | 原因 |
|---|---|---|
| 窗帘在一年内被太阳晒褪色 | 正常磨损——房东 | 太阳褪色是正常老化；没人误用 |
| 在屋内吸烟后的烟味或烧痕 | 损坏——你 | 烟损和烧痕来自误用，通常违反禁烟条款 |
| 木地板涂层被宠物尿液腐蚀脱落 | 损坏——你 | 尿液腐蚀涂层是疏忽，不是正常使用 |
| 暴风雨中破窗 | 正常磨损——房东 | 没有租客过错的天灾是房东成本 |
| 因你封住通风而发霉 | 损坏——你 | 封住通风口或从不通风是疏忽 |
| 走道上的地毯变薄 | 正常磨损——房东 | 在地毯上走正是它的用途；变薄是预期的 |
| 重物掉落砸裂瓷砖 | 损坏——你 | 一次意外砸裂装置是你的成本 |
| 家具沿踢脚线擦墙 | 通常是正常磨损——房东 | 正常摆放家具造成的轻微擦痕是预期的老化 |
贯穿整张表的原则：问一句"这纯粹是住在这里就发生的，还是因为误用、事故或疏忽？"太阳、时间、脚步属于房东。烟、尿液、掉落的重物属于你。还有三种情况需要更细的处理——下一节讨论。
三种两种可能的情况
**烟味、被尿液腐蚀的地板、发霉，全看原因而不是结果。**把原因搞清楚，费用自然跟上。
- 渗入墙体的烟味，在你租约里有禁烟条款的情况下，就是损坏。房东可以追讨清洁、密封或重漆受影响区域的合理费用——只针对烟味的修复，不是豪华翻新。
- 腐蚀地板涂层的尿液是疏忽，由你承担。但多数房东忽略的陷阱：如果那层涂层本身已经老旧磨损，赔偿只能按折旧后的价值，而不是全新地板的价格。
- 发霉则要看情况。如果因为是你封住通风口、从不通风、或任由空调排水堵塞而不报告，那属于疏忽——你的成本。但如果潮湿来自建筑漏水、隔热差、或者你已报告但房东一直没修的空调故障，那是房东的成本。
为什么状态记录几乎决定每个案件
**押金争议几乎从来不是法律问题——是证据问题，能证明入住时单位状态的一方几乎总是赢。**薄弱的或根本没有的入住证据，是房东败诉于扣款主张的主要原因；反过来也一样。如果你搬进当天就拍了单位照片，你就受到保护，不会被收取原本就有的痕迹。
解决方法很便宜，只要花一个下午。入住前，拍下每个房间——墙、地、天花板、装置、橱柜内部——带日期，写一份简单的状态清单，让房东或经纪副签。退房时，再用同样的路线、同样带日期的照片走一遍。任何分歧，都由两张并排的照片解决，而不是两人争吵。一组带日期的前后对比照当场就能解决大部分磨损对损坏的争议——完整流程请看 租客退房清单。
哪些是合法可以收取的，哪些不能
**房东可以追讨修复真正损坏的成本，但只够把单位还原——不能升级。**这条规则决定扣款能否成立。它依据签署的租约和普通合同法，不是任何租赁法令：马来西亚没有法定的住宅租赁押金上限，房东保留押金的权利仅限于已证明的损失。
| 你可以被收取 | 你不能被收取 |
|---|---|
| 修复真正的损坏（烧痕、凿痕、裂砖） | 正常磨损（褪色、变薄、轻度擦痕） |
| 损坏旧物的折旧价值 | 用新品替换已磨损的旧物 |
| 把真正肮脏的单位清洁回交房时的状态 | 对合理干净单位的例行清洁 |
| 在违反禁烟条款情况下的烟损修复 | 以"损坏"名义的整间豪华重漆 |
| 拖欠的水电费或租约中明列的明显违约 | 正常居住产生的痕迹与老化 |
左栏的每一项收费，都把单位还原到交房时的状态——不会更好。一旦收费让房东拿到更新或更漂亮的东西，就跨入了"升级"，应该被挑战。"修复，不要升级"是检验标准。
常见租屋维修的真实费用
**知道一项维修要花多少，能让扣款保持合理——升级的限制让任何索赔只能按公平的折旧价，而不是承包商最初报的那个数。**把下面的区间当作现实参考，不是价目表，永远要拿到真正的报价。
| 常见维修 | 一般行情 | 通常谁承担？ |
|---|---|---|
| 重漆一面墙 / 一个房间 | 补漆较低，整间较高 | 只有真正损坏才由你承担 |
| 更换裂开的地砖 | 单块瓷砖适中，难配时更高 | 因撞击而裂开则由你承担 |
| 给真正肮脏的单位深度清洁 | 标准单位几百令吉 | 超过交房清洁的程度才由你承担 |
| 重新涂层损坏的木地板 | 较高价位；看面积 | 疏忽则由你承担——按折旧价值 |
| 更换损坏的门/把手 | 把手低，门较高 | 因误用而损坏由你承担 |
租约、报价和物品的年龄决定数字。关于租期内持续维护费的分配，请看 维护费该由谁付。
对租客反咬一口的建议
**网上常见的"捷径"——整间重漆、旧物按新品收费、每道痕迹都扣钱、每次都拿押金去清洁——全都输，因为它们把正常磨损或升级当成损坏来收。**知道这些就是你的筹码。
- "收整间重漆费。" 当被重漆的大部分是正常磨损时，房东不能把全新重漆当损坏收费——只有真正损坏的墙。质疑整间重漆的要求。
- **"旧物按新品收。"**这是升级陷阱。一条用了十年的地毯被损坏，房东只能拿它的折旧价值，不是展示厅的价格。新换旧让房东比以前更富有，法律不允许。
- "每道小痕迹都扣钱。" 擦痕、淡印、挂画留下的钉孔，都是正常居住。不是损坏，每道都扣的房东会失去可信度。
- "每次都拿押金去做清洁。" 房东可以收取把真正肮脏的单位还原到交房状态的费用，但不能对交房时合理干净的单位做例行清洁收费。
怎样正确处理押金争议
**分项、举证、解释——不要接受一笔没有明细的较小退款。**房东扣款时，你有权拿到一份清楚的清单：每一项、修缮成本、能证明是损坏而不是磨损的前后对比照片。房东如果拿出公平、有照片支撑的扣款，通常会赢；只扣钱又不解释的，一旦你据理力争就会输。
如果走到听证，决定因素就在于谁的记录更好——而这个记录在入住时就定下来，不是退房时才定。马来西亚没有专门的住宅租赁仲裁庭，所以押金争议是由民事法庭裁决的私人合约事项：5,000 令吉以下的索赔走推事庭小额索赔程序（无需律师），更大的索赔走推事庭或推事庭/地方法院。消费者仲裁庭不受理私人住宅租赁押金争议，因为租约是土地权益，押金索赔是一项债权（chose in action），两者都不在它的管辖范围内。你带日期的入住照片、签名的清单、和退房照片，能赢；没有证据只凭"我知道已经损坏"，会输。
SPEEDHOME 如何在争议发生前解决磨损对损坏
**最便宜的押金争议，是记录在它开始前就结束——SPEEDHOME 就是为租客这样设计的。**三件事把磨损对损坏的对峙变成不存在的事，它们既保护作为租客的你，也保护房东。
- **从第一天起记录状态。**SPEEDHOME 拍下入住时的状态，让退房时有带日期的基准可以对照——保护你不会被收取原本就有的痕迹。
- **维修争议由我们代为处理。**通过 SPEEDFIX，SPEEDHOME 介入维修与损坏的争议，你不必和不高兴的房东争论擦痕和污渍——任何扣款都基于证据，而不是谁吼得更大声。
- **押金被公平、有记录地处理。**每张照片、每张报价、每条消息都在一处，所以一旦争议走到小额索赔听证会，你的证据已经备齐。
对于通过零押金入住的租客，前期的现金押金由 SPEEDHOME 的托管型租赁风险系统替代——不是金融担保产品——所以你入住时不需要占用现金，而房东仍然通过租赁保护得到保障，而不是收一笔押金。并非每个单位都符合资格。等你准备好了，在 SPEEDHOME 找房源 或到 在马来西亚哪里租房 看更多。
FAQ
马来西亚租屋里，正常磨损和损坏有什么区别？
正常磨损是正常居住下逐渐、可预期的老化——油漆褪色、地毯变薄、把手松——是房东的成本。损坏是超出正常居住的伤害——烧痕、污渍、裂砖——来自误用、事故或疏忽——是你的成本。带日期的入住与退房记录决定是哪一种。
房东可以收我整间单位重漆的钱吗？
只能针对真正损坏的墙面，不能把整间当反射动作来收。房东可以追讨因浓烟、凿痕或蜡笔造成的严重墙损的重漆费用，但大部分只是正常磨损时不能收整间重漆的钱。
我在屋里抽烟，烟味去不掉——谁付？
如果你租约有禁烟条款，就是你付。渗入墙体的烟味和烧痕是误用造成的损坏，不是磨损。房东可以追讨清洁、密封或重漆受影响区域的合理费用——只针对烟味的修复，不是豪华翻新。
地毯已经旧了，我又弄坏了——房东能收买新地毯的钱吗？
不能。这是升级陷阱。赔偿是按地毯的折旧价值——磨损地毯在那个时点的价值——而不是全新地毯的价格。新换旧让房东比以前更富有。
暴风雨把窗户吹破了——是我的错吗？
不是。暴风雨是没有租客过错的天灾，所以是房东的成本。只有当伤害来自你的误用、事故或疏忽时，你才需要付。
单位里有发霉——是正常磨损还是我的损坏？
看原因。因为你封住通风口、从不通风、或任由空调排水堵塞而不报告造成的发霉，是疏忽——你的成本。但因为建筑漏水、隔热差、或你已报告但房东一直没修的空调故障造成的发霉，是房东的成本。