出租房子坏了，房东一定要修吗？马来西亚租赁维修责任完整指南 (2026)
冷气坏了，租客发来消息：”房东，你来修吗？”这个问题，房东和租客各有各的说法。
答案不是”房东一定要修”，也不是”租客自己负责”——而是取决于：坏的是什么、怎么坏的、租约怎么写。这篇指南帮你理清楚。
大原则：结构性 vs 日常磨损
马来西亚没有专门的租赁法令规定维修责任，主要依靠租约条款和普通法原则。一般公认的划分是：
| 类型 | 谁负责 | 例子 |
|---|---|---|
| 结构性损坏 / 主要设备故障 | 房东 | 屋顶漏水、水管爆裂、主电路故障、原装冷气机整机坏 |
| 日常磨损（Fair Wear and Tear） | 房东 | 墙壁自然褪色、地板轻微划痕、门铰轻微松动 |
| 租客疏忽造成的损坏 | 租客 | 踢破门板、烧焦台面、自行改装造成的损坏 |
| 租客日常维护 | 租客 | 更换灯泡、清洗冷气过滤网、疏通轻微堵塞 |
房东必须修的情况
以下属于房东责任，不管租约有没有写明：
- 漏水、渗水：天花板、外墙、水管爆裂——影响居住安全，房东必须处理
- 主电路故障：全屋断电、漏电等危险情况
- 原装家电整机坏：租约注明的家电（冷气、热水器、冰箱）如果整体报废，房东负责更换
- 屋顶、地基、外墙结构问题：影响房屋结构安全
- 公共设施：分层地契房产（公寓、共管）的公共区域由物业管理处理，房东负责跟进
租客自己负责的情况
以下通常是租客的责任：
- 灯泡、保险丝：小件消耗品，租客自行更换
- 冷气清洗：定期清洗冷气过滤网，防止效率下降和故障——这是租客日常保养义务
- 轻微堵塞：厨房、厕所因使用不当造成的轻微堵塞
- 自己造成的损坏：因疏忽、误用或故意行为造成的任何损坏，由租客赔偿
- 自行加装的设备：租客自行安装的设备坏了，租客负责
冷气坏了：最常见的争议
冷气是租房最常引发争议的设备。判断谁负责，看两点：
压缩机坏 / 整机故障——原装设备，房东负责维修或更换。
过滤网脏、冷却效果差——定期保养是租客责任，清洗费用由租客出。
如果租客没有定期清洗导致压缩机过载而损坏，维修责任可能落在租客身上——前提是租约有列明保养义务。
什么是”Fair Wear and Tear”（合理磨损）？
合理磨损指的是房子在正常使用下自然老化的损耗——不是租客造成的破坏，是时间和使用的结果。马来西亚法院承认这一原则：扣押金时，房东不能把合理磨损当成损坏向租客索赔。
| 属于合理磨损（不能扣押金） | 属于损坏（可扣押金） |
|---|---|
| 油漆自然褪色、轻微划痕 | 墙壁大面积涂鸦、凿洞 |
| 地毯轻微磨平 | 地毯烧焦、大面积污渍 |
| 门铰轻微松动 | 门板踢破、锁具损坏 |
| 灯具轻微老化 | 灯具因误用烧坏 |
租约怎么写，才能减少争议？
清晰的租约是减少维修纠纷的最好工具。建议明确写入：
- 房东负责的维修项目清单（如：原装家电、结构性维修）
- 租客日常保养义务（如：每3个月清洗冷气、保持排水畅通）
- 维修报告方式（文字记录，如 WhatsApp 或电邮，方便日后举证）
- 维修响应时限（如：紧急维修24小时内，一般维修7天内）
- 入住/退租时的房屋状况清单（Inventory List）
SPEEDHOME 的租约包含标准的维修责任条款和房屋状况记录，减少入住和退租时的争议。退租时押金能扣多少、怎么扣，请参阅：马来西亚租房押金规则：可扣什么、怎么追回。
常见问题
租客不报告损坏，房东能追责吗？
可以，但有条件。租客有义务及时通知房东任何损坏。如果租客延误报告导致损坏加剧，额外的维修费用可能由租客承担。建议在租约中写明租客的报告义务，并要求用文字记录（如 WhatsApp）沟通所有维修事宜。
房东不修怎么办？
先以文字（WhatsApp 或电邮）正式通知房东，注明损坏情况和要求维修的时限。如果房东仍不处理，影响到正常居住（如漏水、断电），租客可向消费者索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia）寻求协助。
冷气不够冷，算房东的责任吗？
要看原因。如果是压缩机老化或制冷剂不足，属于设备本身问题，房东负责。如果是过滤网太脏导致效率下降，是租客保养不足，清洗费用由租客出。建议入住时对所有设备状况拍照记录，退租时作对比。
退租时，房东可以扣多少押金？
只能扣除实际损坏的维修费用，合理磨损不能扣。房东需提供维修收据证明。如果入住时有 Inventory List 且签名确认，退租时的状况对比更有依据，减少双方争议。
租客可以自行维修然后向房东追回费用吗？
原则上可以，但必须先书面通知房东、给予合理时间回应，房东拒绝或无法e��时处理后，租客才自行维修并保留收据向房东追索。未通知就自行维修，房东有权拒绝赔偿。
以上内容为一般性参考，具体情况以签署的租约条款为准。如涉及法律纠纷，建议咨询律师。
东西坏了——下一步呢？
冷气、水龙头、热水器。问题不是会不会坏，而是你多快回应。维修慢，租客就走，租客流失的成本比任何单笔维修费用都高。阅读SPEEDFIX 维护指南，了解 5 天维修 SLA、谁付什么。
