收租别忘记交税：马来西亚房东税务完整指南 (2026)
收了租金，以为钱进口袋就没事了？错。马来西亚税务局（LHDN）把租金收入列为法定收入，必须每年申报——不管你的房子有没有贷款，有没有赚到钱。漏报的罚款是欠税额的 45%（《1967 年所得税法》第 113 条）。
好消息是：懂得善用扣税项目，实际要缴的税可以低很多。这篇指南帮你理清楚哪些能扣、哪些不能扣、怎么报、deadline 是几时。
租金收入算什么税？
根据《1967 年所得税法》第 4(d) 条，租金收入属于”法定收入”，必须透过 LHDN e-Filing 申报。这跟你的工资收入是分开计算的，但两者加起来才是你整体的应课税收入。
举例：工资 RM60,000 + 净租金收入 RM24,000 = 应课税收入 RM84,000，边际税率 21%。所以租金越多，税率可能更高，更要好好规划扣税。
哪些费用可以扣税？
可以从租金收入里扣除的费用包括：
| 可扣税项目 | 条件 |
|---|---|
| 房贷利息 | 只算利息部分，本金不能扣 |
| 地税（Quit Rent）+ 门牌税（Assessment） | 由房东缴付的才算 |
| 火险 / 楼宇保险 | 仅限出租房产 |
| 维修与保养费 | 限于”恢复原状”的维修，非装修 |
| 房产代理佣金 | 需有发票 |
| 管理平台费用 | 如 SPEEDHOME 等出租平台费 |
| 家电折旧 | 初始免税 20%，年度免税 14% |
所有扣税项目都必须有收据或单据支撑，申报时记得备好。
哪些不能扣？
| 不可扣税项目 | 原因 |
|---|---|
| 房贷本金 | 资本性支出 |
| 装修翻新费 | 资本性支出，提升房产价值 |
| 家具购置费 | 资本性支出（可申请折旧，但不能直接扣） |
| 个人生活开销 | 与租金收入无关 |
| 空租期间损失 | 没有实际付款，不算支出 |
最常见的错误：把装修费当”维修费”申报。LHDN 的审计会直接查——扩建、重新装潢都算资本性支出，不能扣。
维修 vs 装修，差别在哪里？
修理是让房子”恢复原状”——修水管、补墙漆、换坏掉的锁，这些可以扣税。装修是”提升房产”——加建房间、全屋翻新、换新厨柜，这些不能扣，属于资本性支出。
简单判断法：修好之后，房子跟原来一样吗？如果是，可以扣。如果修完之后比原来更好、更大、更值钱，那就是装修，不能扣。
全装修出租的税务优势
如果你的房子是全装修出租，冷气机、冰箱、洗衣机等家电可以申请资本免税（Capital Allowance）：初始免税 20%，年度免税 14%。
这不是直接扣税，而是把家电的”折旧”当作支出来计算，逐年扣减。长期持有出租房产的房东，全装修反而比较划算。
2026 年所得税税率表（YA 2025）
| 应课税收入（RM） | 税率 |
|---|---|
| 0 – 5,000 | 0% |
| 5,001 – 20,000 | 1% |
| 20,001 – 35,000 | 3% |
| 35,001 – 50,000 | 8% |
| 50,001 – 70,000 | 13% |
| 70,001 – 100,000 | 21% |
| 100,001 – 400,000 | 24% |
| 超过 400,000 | 25% |
租金收入跟工资合并计算，直接影响你落在哪个税率档。如果你本来工资已经在 21% 档，额外的租金收入可能被征 24%。
怎么报税？一步一步来
- 登入 MyTax 系统（mytax.hasil.gov.my）
- 选择 e-Filing → Form BE（受薪人士）或 Form B（自雇人士）
- 填入租金总收入
- 逐项填入可扣税支出
- 系统自动计算净法定收入
- 核对无误后提交，缴付应缴税款
报税截止日期
| 表格 | 适用对象 | 截止日期 |
|---|---|---|
| Form BE | 受薪人士（有工资 + 租金收入） | 4 月 30 日 |
| Form B | 自雇人士 | 6 月 30 日 |
需要准备哪些文件？
收据、租约、维修发票、房贷月结单、保险单、地税 / 门牌税收据、代理佣金发票——全部要保留 7 年。LHDN 审计可以追溯 7 年，不是 3 年。
漏报或迟报的后果
| 违规情况 | 罚款 |
|---|---|
| 漏报租金收入 | 欠税额的 45%（第 113 条） |
| 迟交报税表 | RM200 – RM2,000 或欠税额的 300% |
| 审计追溯期 | 最长 7 年 |
LHDN 会交叉对比租约印花税记录、房产拥有权数据和银行存款。如果你的账户每月固定收到转账，但没有申报租金，很容易触发审计。
如果你拥有多个出租单位，建议参阅我们的详细申报指南：租金收入报税完整指南（马来西亚房东必读），涵盖多房产申报、印花税豁免及常见错误。
常见问题
只出租一间房，也要报税吗？
要。LHDN 的起征点是 RM0——哪怕你一个月只收 RM500 房租，技术上也需要申报。实际上缴多少税取决于你的总应课税收入，落在低档的话可能税款接近零，但申报义务是存在的。
装修费可以扣税吗？
不能直接扣。装修属于资本性支出，不是可扣税的收入支出。某些家电可以透过资本免税（Capital Allowance）逐年摊销，但翻新工程本身不能扣。
在海外有房产出租，需要在马来西亚报税吗？
不需要。马来西亚采用地域税制，只有在马来西亚境内产生的收入才需要申报。海外租金收入不在申报范围内。
印花税可以扣税吗？
不能。印花税是一次性的交易税，不属于可扣税的租金收入支出。但已盖章的租约是 LHDN 审计时的必要文件，建议每份租约都要盖章。
2026 年的报税截止日是哪天？
受薪人士（Form BE）截止日是 2026 年 4 月 30 日；自雇人士（Form B）截止日是 2026 年 6 月 30 日。
以上内容仅供参考，不构成税务意见。个人税务情况各异，建议咨询持牌税务代理。
东西坏了——下一步呢？
冷气、水龙头、热水器。问题不是会不会坏，而是你多快回应。维修慢，租客就走，租客流失的成本比任何单笔维修费用都高。阅读SPEEDFIX 维护指南，了解 5 天维修 SLA、谁付什么。
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完整的马来西亚租金收入税指南（英文）：rental income tax Malaysia — complete guide for landlords。
