6 cara tapis penyewa rumah sebelum serah kunci
Buat keenam-enam cara tapis ni sekali gus, jangan pilih satu dua je: sahkan IC, semak nisbah pendapatan, mohon laporan kredit dengan persetujuan bertulis, hubungi rujukan landlord lama, kumpul deposit penuh sebelum serah kunci, dan baca perjanjian bersama penyewa. Data SPEEDHOME (2026) menunjukkan lebih kurang 30% pemohon tak lepas tapis SPEEDHOME sebelum perjanjian ditandatangani. Tapis betul dari awal lagi murah dari bayar balik kemudian.
Kalau dah terlanjur serah kunci, proses usir penyewa melalui Writ of Possession boleh ambil masa empat hingga dua belas bulan dari fail hingga bailif masuk, dengan kos guaman yang sederhana tinggi — tapis lebih awal, baik.
Cara 1 — Sahkan IC penyewa secara peribadi
Pemohon yang sah tak ada apa yang nak sorok. Minta IC asal, bandingkan muka depan mata, dan simpan salinan. Jangan terima foto IC dari WhatsApp — gambar boleh edit dan tak boleh sahkan tanpa asal.
Tiga dokumen asas yang wajib ada sebelum tandatangan:
| Dokumen | Kenapa perlu |
|---|---|
| NRIC asal (sahkan sendiri) | Pengesahan identiti untuk perjanjian dan sebarang tindakan mahkamah |
| 3 bulan slip gaji ATAU penyata KWSP | Sahkan tahap pendapatan dan status kerja sebenar |
| 2 rujukan (landlord lama atau majikan) | Semak silang sejarah sewa dan perangai |
Pemohon yang enggan tunjuk IC biasanya tak nak ada rekod. Jangan teruskan tanpa identiti yang disahkan, walau menarik mana pun bahagian permohonan yang lain.
Cara 2 — Kira nisbah pendapatan kepada sewa
Amalan biasa pasaran Malaysia: sewa bulanan tak patut melebihi satu pertiga pendapatan kasar yang disahkan. Ini bukan undang-undang bertulis — ia penanda aras yang sama dipakai oleh bank untuk kelulusan pinjaman perumahan, dan pakai logik yang sama untuk tapis kemampuan bayar sewa. Pemohon yang dapat RM3,000 sebulan tapi ada pinjaman kereta, pinjaman peribadi dan komitmen kad kredit — duit boleh guna dah tak cukup untuk sewa RM1,500.
Semak angka ni atas kertas, bukan ikut rasa:
- Minta 3 bulan penyata bank, bukan slip gaji je — bank tunjuk perbelanjaan sebenar.
- Pemohon yang bekerja sendiri kena kemuka penyata bank yang stabil atau rekod caruman KWSP.
- Pendapatan yang didakwa secara lisan tapi tak sama dengan dokumen = isyarat amaran.
Data SPEEDHOME menunjukkan pertikaian keadaan yang melarat kepada tunggakan ialah punca tunggal terbesar kemungkiran sewaan; kejutan kewangan tiba-tiba juga antara punca utama di tengah tempoh. Sebab tu nisbah pendapatan yang kukuh di atas kertas jadi penampan paling asas.
Cara 3 — Minta laporan kredit dengan persetujuan bertulis
Semakan kredit adalah cara paling objektif untuk tahu sama ada pemohon ada rekod kemungkiran. Tapi persetujuan bertulis wajib ada dulu — semak kredit tanpa izin penyewa melanggar Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010.
Cara betul:
- Masukkan klausa persetujuan semakan kredit dalam borang permohonan atau perjanjian.
- Penyewa tandatangan dulu sebelum sebarang semakan dijalankan.
- Gunakan biro kredit berlesen macam CTOS atau Experian (CCRIS melalui Bank Negara untuk rekod pinjaman).
Kebanyakan pemohon yang enggan bagi persetujuan memang ada masalah bayaran — rekod bersih tak perlu disembunyikan. Sebab tu tawaran "kebimbangan privasi" tanpa sebab teknikal wajar ditanya balik.
Cara 4 — Telefon landlord lama, jangan percaya nama je
Penyewa yang ada sejarah sewa bersih akan bagi nama landlord lama dengan rela dan galakkan anda hubungi. Satu minit telefon dengan landlord lama lebih bernilai dari satu jam baca surat permohonan.
Tiga soalan yang berbaloi tanya landlord lama:
- Penyewa bayar sewa on time ke tak?
- Unit dipulangkan dalam keadaan yang munasabah ke?
- Anda akan sewakan lagi kepada dia ke tak?
Tanda amaran dalam rujukan:
| Jawapan landlord lama | Apa yang mungkin ditandakan |
|---|---|
| "Dia okay je, takde masalah besar" (samar) | Tak nak tipu tapi tak nak puji — tanya lagi |
| Tak dapat dihubungi atau nombor dah tak aktif | Rujukan mungkin tak wujud atau direka |
| "Saya tak ingat sangat dia" padahal duduk setahun | Tanda negatif — landlord ingat penyewa yang bagus |
| Landlord nak panjangkan sewa tapi penyewa pilih pindah | Tanda positif |
Kalau pemohon guna ejen, semak nombor ejen dalam daftar awam LPPEH (Lembaga Penilai, Pentaksir, Agen Harta Tanah dan Peguam Bera) di lppeh.gov.my — ejen berdaftar ada nombor REN atau REA yang boleh disahkan hidup. Ejen tanpa nombor yang sah atau yang berdaftar di bawah nama lama BOVAEP bukan ejen berdaftar 2026.
Cara 5 — Kumpul deposit penuh sebelum serah kunci
Jangan serah kunci sebelum deposit penuh dan sewa bulan pertama masuk dalam akaun bank anda. Cek junam atau janji lisan bukan bayaran yang disahkan.
Amalan biasa di Malaysia ialah 2 bulan deposit keselamatan + setengah bulan deposit utiliti + 1 bulan sewa awal. Akta Kontrak 1950 yang kawal apa yang boleh ditahan landlord hadnya pada kerugian yang boleh dibukti — tapi deposit tradisional wujud sebab ia jadi penampan yang berguna.
Perhatikan tanda rundingan deposit ni:
| Corak rundingan | Isyarat |
|---|---|
| Minta kurangkan deposit ke 1 bulan | Tunai terhad sebelum masuk |
| Nak bayar deposit "bulan depan" | Aliran tunai dah ketat |
| Cek junam (post-dated) untuk deposit | Cek mungkin tendang; pindahan bank lebih selamat |
Penyewa yang berhujah pasal deposit sebelum tandatangan akan berhujah lagi bila nak keluar nanti.
Cara 6 — Baca perjanjian bersama penyewa sebelum tandatangan
Pemohon yang serius akan baca perjanjian sewa. Yang cakap "kasi kunci je" atau nak masuk sebelum tandatangan sedang merampas rekod bertulis yang anda perlukan kalau jadi masalah kemudian.
Perjanjian sewa yang lengkap kena ada:
- Tarikh sewa kena dibayar (contoh: 1 haribulan, denda selepas 7 hari).
- Terma deposit dan syarat potongan yang jelas.
- Senarai penghuni yang dibenarkan — elak sublet tanpa kebenaran.
- Tanggungjawab penyelenggaraan (siapa bayar apa).
- Klausa notis penamatan (selalunya 2 bulan dari mana-mana pihak).
Stampkan perjanjian melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) — perjanjian sewa yang tidak distam tidak boleh dikemukakan di mahkamah untuk menguatkuasakan terma-terma perjanjian (Akta Setem 1949). Guna SPEEDSIGN untuk tandatangan digital dan rekod yang selamat. Untuk perincian lanjut pasal apa yang perlu ada dalam perjanjian sewa, rujuk panduan perjanjian sewa rumah Malaysia.
Senarai semak akhir sebelum serah kunci
| Perkara | Status |
|---|---|
| IC asal sahkan sendiri | Selesai |
| 3 bulan slip gaji atau penyata KWSP | Selesai |
| Nisbah pendapatan kepada sewa ≤ 1/3 | Lulus |
| Semakan kredit (CTOS/Experian) dengan persetujuan bertulis | Selesai |
| Rujukan landlord lama dihubungi dan disahkan | Dihubungi |
| Deposit penuh + bulan pertama masuk akaun bank | Selesai |
| Perjanjian sewa ditandatangani dan distam | Distam |
| Walkthrough foto atau video masa serah kunci | Selesai dan disimpan |
Walkthrough serah kunci bukan satu shot — ia satu senarai rakaman yang lengkap. Apa yang wajar dirakam sebelum penyewa masuk:
| Bilik / item | Apa yang perlu dirakam |
|---|---|
| Setiap bilik (termasuk bilik air, dapur, balkoni) | 4–6 gambar dari sudut berbeza, satu video pendek 15 saat panning perlahan |
| Meter elektrik (TNB) dan meter air | Bacaan nombor, tarikh, dan cap masa jelas dalam gambar |
| Keadaan perabot dan peralatan tetap (aircond, water heater, dapur) | Gambar jarak dekat + gambar luas konteks |
| Kunci, access card, remote, dan penghuni dibenarkan | Senarai bertulis + gambar depan (NRIC disensor) |
| Tanda sedia ada (calar, kesan lembap, cat terkelupas) | Gambar jarak dekat dengan ukuran (sila letak duit syiling atau pembaris untuk skala) |
Simpan semua fail dengan nama fail standard (cth. 2026-07-12_unit-A-meter-elektrik.jpg) dalam satu folder bersama tarikh serah. Fail ni yang jadi penentu bila berlaku pertikaian deposit masa keluar.
FAQ
Boleh tapis penyewa ikut bangsa atau kerakyatan tak?
Tak boleh. Pengecualian ikut bangsa atau kerakyatan ada risiko dari segi undang-undang dan peramal bayaran yang lemah. Tapis ikut pendapatan yang disahkan, rekod kredit dengan izin, dan rujukan yang boleh disahkan.
Boleh tapis ikut pekerjaan, jantina atau status keluarga tak?
Boleh tanya jenis pekerjaan dan status kerja kerana itu sebahagian tapis kemampuan bayar — ia bukan kategori yang dilindungi. Tapi tapis berdasarkan jantina, status keluarga (cth. "tiada anak", "belum berkahwin"), atau kategori peribadi lain berisiko dari segi undang-undang dan tidak menambah kuasa ramalan. Kekalkan tapis pada kemampuan kewangan dan rekod boleh disahkan.
Semakan kredit wajib ke untuk tapis penyewa?
Tiada undang-undang yang mewajibkan — tapi ia cara paling objektif untuk kenal pasti risiko kewangan pemohon. Kalau buat semakan, pastikan penyewa bagi persetujuan bertulis dulu di bawah Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010.
Berapa lama proses saringan ni patut ambil?
3 hingga 5 hari bekerja untuk kumpul dan sahkan semua dokumen. Pemohon yang terdesak nak masuk dalam 24 jam tanpa bagi masa untuk tapis perlu dilihat dengan lebih teliti — tergesa-gesa sendiri adalah isyarat.
Apa jadi kalau dah serah kunci tapi masalah muncul?
Laluan yang sah: notis bertulis, kemudian tindakan mahkamah jika perlu — Writ Pemilikan untuk dapatkan balik unit atau Writ Distress untuk tunggakan sewa. Halang penyewa masuk atau potong bekalan air atau elektrik adalah salah di sisi undang-undang di bawah Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950, walaupun sewa tertunggak. Di platform terurus SPEEDHOME, purata masa dari kemungkiran pertama sampai tindakan pemulihan ialah lebih kurang 31 hari — sebab rekod dan fail dah siap.
Boleh laporkan penyewa ingkar kepada biro kredit tak?
Kemungkiran sewa yang disahkan boleh dilaporkan kepada agensi pelaporan kredit berlesen cuma di mana penyewa dah bagi persetujuan dalam perjanjian sewa. Menerbitkan atau sebarkan butiran penyewa secara terbuka — termasuk dalam kumpulan WhatsApp — tak dibenarkan di sisi undang-undang.
Macam mana SPEEDHOME bantu tapis penyewa?
SPEEDHOME tapis setiap pemohon dengan semakan kredit Experian dengan persetujuan, pengesahan identiti eKYC, dan pengesahan pendapatan sebelum landlord nampak permohonan. Lebih kurang 30% pemohon tak lepas tapis. Anda nampak peringkat risiko dan buat keputusan akhir. Untuk maklumat lanjut, lihat perkhidmatan landlord SPEEDHOME. Kalau dah terjerat dengan penyewa yang tak bayar, rujuk cara kutip sewa tertunggak Malaysia untuk langkah sah yang boleh diambil.