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马来西亚商铺、店铺或工厂出租指南:屋主须知(2026)

# 马来西亚商铺、店铺或工厂出租指南:屋主须知(2026)

马上弄清楚这一点:商业出租和住宅出租是完全不同的游戏。SPEEDHOME 看到不少第一次出租店铺的屋主犯同样的错误:签了一份弱鸡的租约用来绑三年,按金收错了,交钥匙之前没写清楚用途条款。马来西亚的商业屋主在法律上比住宅屋主有更多工具 —— 《1951年扣押法》(Distress Act 1951)允许屋主在不上法庭的情况下扣押租客货物追讨欠租 —— 但这个权利只有在基础打好的情况下才用得上。本文涵盖按金结构、租约条款、工厂防火义务、租客不付租时怎么办,以及如何收回单位。

**SPEEDHOME 编辑团队 · 2026年5月更新 · 基于 SPEEDHOME 平台经验和马来西亚现行法律。**

## 商业出租和住宅出租的核心差别

马来西亚没有专门保护住宅租客的立法 —— 在商业出租领域这个缺口更加明显。没有任何政府规章表说商业租客受到保护。约束商业租约的,几乎完全是双方签署的租约内容。这是双刃剑:屋主可以争取到更多保护条款,但条款写得松就是自己挖坑。

| 项目 | 商业(店铺/工厂) | 住宅(公寓/排屋) |
|—|—|—|
| 保证金 | 2–3个月租金,工厂通常3个月 | 惯例2个月 |
| 水电按金 | 1–2个月;工厂有时另收复原按金 | 半个月常见 |
| 租期 | 3+3或2+2年常见 | 1+1或2年最普遍 |
| 欠租时的扣押权 | 有 —— Distress Act 1951适用 | 不适用;只能走法庭程序 |
| 重新进入权 | 租约中常见;条款清晰可执行 | 没有法庭令通常很难执行 |
| 租约形式 | 由律师起草;无标准表格 | 代理模板常见 |
| 印花税 | 《1949年印花税法》—— 一个月同一套,e-Duti流程相同 | 相同 |
| 租金收入税 | 《1967年所得税法》—— 可扣除相关费用 | 相同 |

> **商业屋主的基本原则:** 你的租约就是你和租客之间的法律。下面没有安全网。住宅屋主租约写得差还有法庭同情;商业屋主租约写得差,从第一天起就在裸奔。

## 店铺或工厂应该收多少按金?

零售店铺的市场惯例是两个月保证金加一个月水电按金 —— 在预付租金之外合共三个月。工厂或仓库通常是三个月保证金加一两个月水电,因为出现结构损坏、未经许可使用或 TNB 欠费的风险更高。有些工厂屋主还会另外收一笔复原按金,专门用于租约结束时恢复原状。

不管你收什么,都要在租约里写清楚:每笔按金分开命名,注明保障范围,退款条件也要写明。一个笼统的”按金”条款没有细分,是 SPEEDHOME 在商业租约中看到最多的起草失误 —— 意味着你将来要在法庭上争论这笔钱究竟是为了什么。

## 商业租约必须包含哪些条款?

一份保护你的商业租约需要比住宅租约做更多工作。你要把一处物业交给别人用两到三年;任何含糊的书面内容,都会变成租客日后的筹码。

**允许用途条款** —— 最重要的条款。写清楚具体的商业用途:”零售眼镜店”、”食堂档口”、”轻型塑料零件制造”。不是简单写”做生意”。如果租客的实际用途不同 —— 转租、换了别的行业、把住宅当工厂用 —— 你就有明确的违约可以追究。

**重新进入权条款** —— 赋予你在租客违反特定条件时(欠租超过X天、破产、弃置)无需法庭令即可收回物业的合同权利。需要律师精确起草;条款松散无法执行。

**扣押条款** —— 明确引用 Distress Act 1951。欠租时这是你最快的工具:流程需要法庭书记员签发扣押令,但不需要完整聆讯。扣押令允许法庭执达员在场所扣押货物并出售以追回欠租。

**装修与复原条款** —— 大多数商业租客入住时会装修。写清楚:(1) 哪些需要你的书面批准,(2) Bomba/DBKL/地方政府许可证是否由租客负责,以及 (3) 租约结束时租客必须复原到原状 —— 否则你可以动用复原按金。

**转租与转让条款** —— 明确禁止未经书面同意转租或转让租约。商业租客有时在退出时试图转让租约;没有这条款,你的追索权有限。

## 工厂和商业屋主的 Bomba 防火义务

如果你出租的是工厂、仓库或任何制造业场所,防火安全责任由屋主和租客分担 —— 分担方式需要在租约中写清楚。

作为屋主,你提供固定防火基础设施:灭火器(正常运作,未过期)、紧急照明、Bomba 消防管道,以及建筑物的竣工及合规证书(CCC)。如果租客的 Bomba 检查发现过期的灭火器或缺少紧急照明,检查员通常会指向建筑物业主为现有基础设施负责。租客负责保养(年度充填、压力测试)及其特定行业所需的额外设备。

在租约中写明:”屋主于开始日期提供防火基础设施。租客负责维护、保养,并添置 JBPM 针对允许用途所要求的任何设备。”

## 商业租客不付租怎么办?

你比住宅屋主有更多选择,但速度至关重要。等得越久,欠款越多,追回越难。

**第1个月未付:** 以书面(WhatsApp 加电邮加实体信件)发出正式通知。引用租约中的付款日期和欠款金额。这是书面记录的开始。

**第2个月未付:** 律师发出律师信 —— 正式通知欠款。这也是申请扣押令的触发点。

**扣押欠租:** 向法庭书记申请扣押令。书记签发后,执达员前往场所扣押货物(存货、设备、家具)至欠款价值。货物售出后,所得用于支付欠租。如果租客已搬走,扣押程序就用不上了。

**地方法院小额索赔:** 对于不超过 RM5,000 zw����zy�Y(�h��ZK���Y�ik�k9^��.[��)�{J.�YNz��[��X��yJ�( N( BX��ik�iz��[�[��8.�h^��r$�R���Ίxn�y�)�X�Kɮ���k9^��.h�n���z؞k9^��.h��[~������8 ����iKnY��X�iȞ�ɢ��Zh.i��zy�{�nX�^Y
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**如果店铺租客不打招呼就离开,怎么办?**
在进入前用日期照片记录单位状况。如果水电在你名下,联系 TNB 和自来水公司。行使租约中的重新进入权,或依据 Specific Relief Act 1950 第7(2)条向法院申请正式占有令。不要马上重新出租单位。

**商业租约需要律师起草吗?**
法律上没有硬性要求,但强烈建议。商业租约涉及允许用途条款、重新进入权、扣押条款、复原条件及 Bomba 合规分工 —— 任何一项写得松都可能让你损失惨重。最终租约依据《1949年印花税法》通过 LHDN e-Duti 缴印。

**工厂租金收入在马来西亚要交税吗?**
要。工厂或商业房产的租金收入根据《1967年所得税法》作为租金收入征税。可扣除费用包括地税、门牌税、维修、保险、代理佣金和贷款利息。在你的个人所得税申报中申报。

**如果租客想装修店铺,应该在租约中写什么条款?**
写明任何装修、隔断或结构改动都需要你的书面批准及所有必要地方政府许可,且租约结束时租客有义务复原到原状。为此专门收取一笔复原按金。

*本文为马来西亚商业出租一般信息,非法律建议。租约条款、相关程序和税务处理取决于你的具体协议、房产类型及个人情况,且可能发生变化 —— 如有争议或高价值情况,请咨询律师或税务代理确认最新立场。品牌:SPEEDHOME, SPEEDRENO, SPEEDFIX, SPEEDSIGN。*

SPEEDHOME Editorial Team

The SPEEDHOME Editorial Team produces rental guides for Malaysian landlords and tenants. Content draws on SPEEDHOME's platform data, verified against primary legal sources (ITA 1967, Distress Act 1951, SRA 1950) and LHDN publications. For specific financial or legal decisions, consult a licensed tax agent or property lawyer.

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