租客的押金，我可以扣多少？（2026）

只要租客真的违反了你们签的合约，押金就可以扣 ——欠的租、押在你名下没付的水电费、超过正常用旧的损坏、还有合约写明要租客负责的清洁或维修，这些都能扣；但 正常的用旧（wear and tear）不能扣。租客一交回钥匙，你马上要做的就是：拍照、写日期、逐项把要扣的东西列出来，旁边写清楚多少钱，然后在合约期限内把剩下的钱退回去。但这里有一点大部分屋主都漏看：退租时你 看得到 的那场押金争议——僵持、扬言要告你——几乎从来不是在退租时决定胜负的，而是在 入住时 就定了。SPEEDHOME 平台上，押金纠纷是屋主问得最多的一题，规律很简单：能干净扣到钱的屋主，都是早在入住时就做了注日期清单、把合约条款写清楚的人，到退租时只需逐项列、拿证据——他们不会凭一句「这个租客不值得退」就扣。所以把这件事当成一个 入住时的问题、在退租时收尾：这篇直接给你 能扣 vs 不能扣 的清单、要留的证据、还有你有多少时间退。

SPEEDHOME 编辑组 · 最后更新 2026 年 5 月 · 根据 SPEEDHOME 平台经验与现行马来西亚租房规矩整理。

押金不是你的钱，是你「代收」的、有可能要退的钱

把押金当成租客的钱、你只是先帮他保管——不是你熬过整段租期换来的奖金。 这个心态一转，大部分的争执都不会发生。马来西亚到现在还 没有一条统一的住宅租房法令，所以 没有任何政府规则 列明你能扣什么、不能扣什么 ——你能扣多少，完全看你们两个签的那份合约。合约写得含糊，你扣钱的权力就含糊。

入住时通常会收两笔钱：押金（security deposit，常见是两个月租金）保的是损坏和违约；水电按金（utility deposit，常见是半个月）保的是没付的水电费。两笔 都是要退的。动一分钱之前，先把合约读一遍——条款决定了什么才算公道。租客如果不服，可以告上 推事庭的小额索偿程序（the Magistrates’ Court small-claims procedure，RM5,000 以下的小额索偿，通常不需要律师）把钱讨回去。

> SPEEDHOME 的押金原则： 押金是租客的钱、你拿着当保障，不是熬完租期的奖赏。你只能为 真实、列得出、证明得到 的违约保留其中一部分——欠租、欠水电、或超过正常用旧的损坏。靠证据决定，不要靠感觉。

哪些能扣 vs 哪些不能扣

那条界线其实很简单：租客弄坏的、弄脏的、没付的——这些能扣；屋子单纯变旧的——不能扣。 下面左边是真实违约、拿得出证据就能扣；右边是正常用旧，要从你自己口袋出，不是从租客那里出。

可以扣（真实违约 · 留证据）	不能扣（正常用旧 · 你自己出）
走的那天为止还欠的租	用了几年晒褪色的窗帘或墙漆
你名下没付的水费、电费	主走道上磨薄了的地毯
地板上的烟头烧痕或污渍	日常生活留下的轻微刮痕
钉架子、挂架弄的大墙洞（超过几个钉孔）	挂几张照片留下的几个小钉孔
弄坏或不见的固定装置、水龙头、门、电器	墙身或天花板细如发丝的裂纹
清单（inventory）上不见了的东西	用久了松掉的铰链或水龙头
交回时很脏要深度清洁（合约有写才算）	正常住人留下的一点点灰尘
合约不准养宠物却养了的宠物损坏	家具在地毯上压出的凹痕

能摆平大部分争执的那一招测试： 问自己一句——「这个情况，是不是就算正常住人住这么久，照样会发生？」如果会，那就是 正常用旧，你不能扣。如果是被乱用、疏忽、或欠费才搞成这样，那才是 能扣的违约 ——而且你扣的是 修好的真实费用，不是随手开个整数。

马来西亚街坊都在传的招——还有为什么这些招会害你输

在屋主 Facebook 群、或者朋友口中，你会一次又一次听到同样的「押金捷径」。每一招听起来都很有道理，每一招到了庭上都输。

「烂租客嘛，整笔押金扣到完就对了。」 不要。「这个租客很烂」是一种感觉，不是一项可以扣的钱。庭上不在乎他态度差、还是迟过一次——它只问：他到底欠你什么、你有什么证据。没有逐项清单，租客可以把整笔讨回去。只扣你 证明得到 的违约，一项一项来。

「每次都扣重新油漆、加全套专业清洁。」 不要把它变成自动扣。为了盖掉正常褪色或住人痕迹去重新油漆，那是 正常用旧，不是租客该付的账。只有当屋子是真的被弄坏或弄到很脏交回来，而且 合约要求那个标准时，你才能扣清洁或油漆——就算这样，也只能扣 真实费用，附上报价单或收据。

「先扣着押金，逼他来求你。」 不要坐在那笔钱上面。没有违约、没有逐项清单，硬扣着押金当筹码——那不是筹码，那是把你自己送上 推事庭小额索偿程序（the Magistrates’ Court small-claims procedure，RM5,000 以下的小额索偿，通常不需要律师）的理由，租客在那里 不用请律师 就能把被乱扣的钱讨回去。在合约期限内连同清单把余额退回去，就算这个租客很气你也照退。

「正常用旧——褪色的漆、磨旧的地板，那是他的问题。」 不是。正常用旧明明白白是屋主的成本。褪色的漆、磨旧的地毯、轻微刮痕、细如发丝的裂纹，这些是有人住过的必然结果——为这些扣钱，是最常见的乱扣，也正是租客一告就讨得回去的那一种。

等到押金争议吵到翻脸——「剪电，电断到他答应为止」、「换锁，让他没法回来拿东西」、「把他的 IC（身份证 identity card）放上网，警告其他屋主」。 每一招都不要碰。为了逼租客就范去剪电、断水，在马来西亚是犯法的，换锁逼他就范一样是犯法。把租客的身份证（IC）或照片放上网，可能违反马来西亚的 个人资料保护法（PDPA 2010，经 Act A1727 修订，现在带有强制性的资料外泄通报义务），还会招来诽谤的索偿。这几招 一分钱该扣的钱都收不回来 ——只会把一场押金纠纷，变成一场关于「你做了什么」的案子。把事情做得无聊一点就好：列清单、拿证据、有争议的部分交给庭去判。

> 值得记住的一句： 那些常听到的招——整笔扣完、每次自动扣油漆和深度清洁、坐着押金不退等租客放弃——上了推事庭的小额索偿程序（the Magistrates’ Court small-claims procedure，RM5,000 以下的小额索偿，通常不需要律师）全都输，租客在那里不用律师就能把被乱扣的钱讨回去。SPEEDHOME 的顺序永远是：走一遍、列清单、拿证据、准时退余额。

欠的租，可以扣吗？

可以——租客走那天为止欠的租，是最清楚不过的一项扣款。 租客走的时候还欠租，直接从押金扣，这是合约的直接违约。把月份和金额记在清单上。有一个要注意的：如果他欠的 比押金还多，押金扣完不代表剩下的一笔勾销——你还是可以走 推事庭的小额索偿程序（RM5,000 以下的小额索偿，通常不需要律师）追，更多的话走普通法庭。

没付的水电费，可以扣吗？

可以——如果水、电户口是开在你名下，而租客走时留下没付的账单，那是公道的一扣。 这正是 水电按金 的用途。先拿到 最后一期账单 再扣，因为结清的那张账单常常在租客走了之后才寄到；扣 实际数目，不要估。如果户口本来就开在租客自己名下，那笔没付的账单是他和供应商之间的事。无论哪种，都把账单放进你的清单。

清洁，可以扣吗？

只有当屋子是真的脏脏交回来才扣——不是为了有人搬走时那点正常灰尘。 屋子交回时状况合理，就算不是一尘不染，也不用扣清洁。租客把它留得很脏——厨房油垢厚厚一层、浴室发霉、垃圾留一地——而合约要求清干净交回，这时你才能扣。扣 真实费用，附收据或报价，不要开一个统一价。「每次都扣专业清洁」这种自动扣法，是租客经常一告就讨回去的乱扣。

重新油漆，可以扣吗？

几乎永远不能当默认——为了盖掉正常褪色或住人痕迹去重新油漆，是你的成本，不是租客的。 墙会褪色、换租客之间要刷新，那是正常用旧，由屋主付。只有超出正常住人范围的真实损坏——大墙洞、深污渍、涂鸦、或租客没经同意改掉的墙色——你才能扣重新油漆，而且只扣 修好的费用，附报价单。每次退租都挂一条「油漆扣款」，是 SPEEDHOME 看到争议最多的一项收费，而且通常都输。

损坏 vs 正常用旧——界线在哪？

正常用旧，是单纯住在那里就会发生的；损坏，是乱用、疏忽、或意外造成的。 上面那张表把两者分清楚：褪色的漆、磨薄的地毯、细如发丝的裂纹，是你的成本；烟头烧痕、坏掉的电器、不见的东西，是租客的。拿不准时，跑同一招测试：同样这段时间正常住人，这个情况会不会照样发生？会，就是你的成本。押金保的是损坏和违约，不是屋子单纯变老。

> 一句话的押金测试： 如果就算有人正常住这么久、照样会发生，那就是正常用旧，你自己吞。如果是乱用、疏忽、意外、或欠费才搞成这样，那才是能扣的违约——而且扣的是真实、有证据的费用，绝不是随手一个整数。

押金要多久才退？

钥匙交回、最后账单也到齐之后，越快越好。 没有一个硬性死线 ——马来西亚没有统一租房法令，所以没有规则给一个确切天数，期限来自你们的合约。不要故意拖当作一种手段。一个公道的处理时间，是长得够你拿到最后账单和维修报价，又短得让人看得出你没有坐在租客的钱上面。连同清单把余额退回去；有部分有争议时，把 没争议的那部分 先退，不要整笔押着不放。

我要留什么证据才扣得稳？

照片、清单（inventory）、收据，还有一份写好的逐项扣款单——证据弱，是屋主输掉押金纠纷的头号原因。 当一项扣款在庭上垮掉，几乎都是因为屋主 证明不了 之前和之后的状况。边做边把档案建起来：

1. 入住清单加注日期照片 ——证明「之前」长什么样的底线。
2. 退租走一遍加注日期照片 ——「之后」的样子，最好租客在场。
3. 每一项维修、清洁、更换的收据或报价。
4. 一份写好的逐项扣款单 ——每项扣什么、为什么、多少钱，交给租客。
5. 最后一期水电账单 ——显示你名下那笔没付的数目。

> SPEEDHOME 的证据原则： 一项扣款，强不强全看背后的证明。前后对比照片、入住清单、收据、加一份写好的逐项扣款单——这些才是赢下押金纠纷的东西。证据弱或没有，是屋主输掉的头号原因，就算那一扣本来是公道的。先记录，再扣钱。

如果入住时根本没做清单怎么办？

那要证明任何损坏都很难——这正是这场押金争议在入住时就输掉、不是在退租时输掉的最清楚证据。 没有「之前」的记录，租客可以说那个问题本来就在了，推事庭的小额索偿程序（RM5,000 以下的小额索偿，通常不需要律师）往往会偏向他。你还是能扣 清楚证明得到 的项目：欠租、还有你名下没付的账单，都不需要清单。但凡是要你证明是 新 损坏的，立场就很虚。这就是整篇的重点：押金的结果在入住时就决定了。入住时永远做一份注日期、有照片、租客签名的清单——这个上游的习惯，才是让下游那一扣站得住脚的关键。

SPEEDHOME 怎样把押金争议彻底拿掉

最干净的押金纠纷，是那场从头到尾没发生的。 押金纠纷是屋主最常见的头痛事，所以 SPEEDHOME 一开始就是为了把这场架从你身上拿掉而设计的：

– 零押金，从源头减少这场争议。 用 SPEEDHOME 的 零押金 和相关屋主保障配置，可以减少现金押金争议；具体保障范围、理赔条件和例外情况，要以当前屋主配套条款为准。
– 列清单加证据，本来就内建好。 流程走的就是合法那一套：列出扣款、附上证据、在期限内退余额。你永远不必在压力下临场发挥。
– 你的记录从第一天就齐了。 清单、照片、付款、对话全在一个地方，一项扣款被质疑时，你的证明早就在那里——不是事后才东拼西凑，而那正是屋主输掉的时候。

别再为押金吵架了——用 SPEEDHOME 的零押金模式把房子放上来 → 在 SPEEDHOME 刊登你的房子 · 或 比较 SPEEDHOME 屋主配套。

FAQ

在马来西亚，我可以合法从租客押金里扣什么？
真实违反签好的合约的东西：欠租、你名下没付的水电费、超过正常用旧的损坏、清单上不见的东西、以及屋子脏脏或坏坏交回时合约有写的清洁或维修。正常用旧不能扣。每一项扣款都要逐项列、附证据，余额准时退。

如果租客很难搞，我可以整笔押金扣完吗？
不行。「烂租客」是一种感觉，不是一项扣款。推事庭的小额索偿程序（the Magistrates’ Court small-claims procedure，RM5,000 以下的小额索偿，通常不需要律师）只看租客到底欠你什么、你证明不证明得到，不看他态度差还是迟过一次。没有逐项、有证据的清单就整笔扣完，租客可以讨回去，上限 RM5,000。好好筛选租客，才能从源头避免这个问题。

在马来西亚，押金要多久退？
没有硬性死线，因为马来西亚没有统一租房法令；期限来自你们的合约。一个公道的时间，是长得够你拿到最后账单和维修报价，又短得让人看得出你没坐在租客的钱上面。不要故意拖，没争议的部分要快快退。

我要什么证据才撑得住一项扣款？
入住清单加注日期照片、退租走一遍加注日期照片、每项维修或清洁的收据或报价、你名下的最后水电账单、以及一份交给租客的逐项扣款单。证据弱或没有，是屋主输掉的头号原因，就算那一扣本来公道。

如果我乱扣，租客可以告我吗？
可以。租客不服可以告上推事庭的小额索偿程序（the Magistrates’ Court small-claims procedure，RM5,000 以下的小额索偿，通常不需要律师）把钱讨回去，入禀费很低。如果你列不出扣款、拿不出证据，多半会输——所以入住时那份清单，比退租时那场架更重要。

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本文为一般资讯，并非法律意见。 押金条款、做法和金额上限取决于你签的合约，也可能会改，所以有争议的个案请先确认目前的情况，或请律师处理。（General information on Malaysian rental practice, not legal advice.）品牌：SPEEDHOME、SPEEDRENO、SPEEDFIX、SPEEDSIGN。