租客的押金，我可以扣多少？（2026）

# 租客的押金，我可以扣多少？（2026）

**只要租客真的违反了你们签的合约，押金就可以扣** ——欠的租、押在你名下没付的水电费、[超过正常用旧的损坏](/blog/损坏还是自然磨损谁来付/)、还有合约写明要租客负责的清洁或维修，这些都能扣；但 **正常的用旧（wear and tear）不能扣**。租客一交回钥匙，你马上要做的就是：拍照、写日期、逐项把要扣的东西列出来，旁边写清楚多少钱，然后在合约期限内把剩下的钱退回去。但这里有一点大部分屋主都漏看：退租时你 **看得到** 的那场押金架——僵持、扬言要告你——几乎从来不是在退租时决定胜负的，而是在 **入住时** 就定了。`SPEEDHOME` 平台上，押金纠纷是屋主问得最多的一题，规律很简单：能干净扣到钱的屋主，都是早在入住时就做了注日期清单、把合约条款写清楚的人，到退租时只需逐项列、拿证据——他们不会凭一句「这个租客不值得退」就扣。所以把这件事当成一个 **入住时的问题、在退租时收尾**：这篇直接给你 **能扣 vs 不能扣** 的清单、要留的证据、还有你有多少时间退。

**`SPEEDHOME` 编辑组 · 最后更新 2026 年 5 月 · 根据 `SPEEDHOME` 平台经验与现行马来西亚租房规矩整理。**

## 押金不是你的钱，是你「代收」的、有可能要退的钱

**把押金当成租客的钱、你只是先帮他保管——不是你熬过整段租期换来的奖金。** 这个心态一转，大部分的争执都不会发生。马来西亚到现在还 **没有一条统一的住宅租房法令**，所以 **没有任何政府规则** 列明你能扣什么、不能扣什么 ——你能扣多少，**完全看你们两个签的那份合约**。合约写得含糊，你扣钱的权力就含糊。

入住时通常会收两笔钱：**押金**（security deposit，常见是两个月租金）保的是损坏和违约；**水电按金**（utility deposit，常见是半个月）保的是没付的水电费。两笔 **都是要退的**。动一分钱之前，先把合约读一遍——条款决定了什么才算公道。租客如果不服，可以告上 **推事庭的小额索偿程序**（the Magistrates’ Court small-claims procedure，claims <=RM5,000, no lawyers）把钱讨回去。 > **`SPEEDHOME` 的押金原则：** 押金是租客的钱、你拿着当保障，不是熬完租期的奖赏。你只能为 **真实、列得出、证明得到** 的违约保留其中一部分——欠租、欠水电、或超过正常用旧的损坏。靠证据决定，不要靠感觉。

## 哪些能扣 vs 哪些不能扣

**那条界线其实很简单：租客弄坏的、弄脏的、没付的——这些能扣；屋子单纯变旧的——不能扣。** 下面左边是真实违约、拿得出证据就能扣；右边是正常用旧，要从你自己口袋出，不是从租客那里出。

| 可以扣（真实违约 · 留证据） | 不能扣（正常用旧 · 你自己出） |
|—|—|
| 走的那天为止还欠的租 | 用了几年晒褪色的窗帘或墙漆 |
| 你名下没付的水费、电费 | 主走道上磨薄了的地毯 |
| 地板上的烟头烧痕或污渍 | 日常生活留下的轻微刮痕 |
| 钉架子、挂架弄的大墙洞（超过几个钉孔） | 挂几张照片留下的几个小钉孔 |
| 弄坏或不见的固定装置、水龙头、门、电器 | 墙身或天花板细如发丝的裂纹 |
| 清单（inventory）上不见了的东西 | 用久了松掉的铰链或水龙头 |
| 交回时很脏要深度清洁（合约有写才算） | 正常住人留下的一点点灰尘 |
| 合约不准养宠物却养了的宠物损坏 | 家具在地毯上压出的凹痕 |

**能摆平大部分争执的那一招测试：** 问自己一句——「这个情况，是不是就算正常住人住这么久，照样会发生？」如果会，那就是 **正常用旧**，你不能扣。如果是被乱用、疏忽、或欠费才搞成这样，那才是 **能扣的违约** ——而且你扣的是 **修好的真实费用**，不是随手开个整数。

## 马来西亚街坊都在传的招——还有为什么这些招会害你输

在屋主 `Facebook` 群、或者朋友口中，你会一次又一次听到同样的「押金捷径」。每一招听起来都很有道理，每一招到了庭上都输。

**「烂租客嘛，整笔押金扣到完就对了。」** 不要。「这个租客很烂」是一种感觉，不是一项可以扣的钱。庭上不在乎他态度差、还是迟过一次——它只问：他到底欠你什么、你有什么证据。**没有逐项清单**，租客可以把整笔讨回去。只扣你 **证明得到** 的违约，一项一项来。

**「每次都扣重新油漆、加全套专业清洁。」** 不要把它变成自动扣。为了盖掉正常褪色或住人痕迹去重新油漆，那是 **正常用旧**，不是租客该付的账。只有当屋子是真的被弄坏或弄到很脏交回来，**而且** 合约要求那个标准时，你才能扣清洁或油漆——就算这样，也只能扣 **真实费用**，附上报价单或收据。

**「先扣着押金，逼他来求你。」** 不要坐在那笔钱上面。没有违约、没有逐项清单，硬扣着押金当筹码——那不是筹码，那是把你自己送上 **推事庭小额索偿程序**（the Magistrates’ Court small-claims procedure，claims <=RM5,000, no lawyers）的理由，租客在那里 **不用请律师** 就能把被乱扣的钱讨回去。在合约期限内连同清单把余额退回去，就算这个租客很气你也照退。 **「正常用旧——褪色的漆、磨旧的地板，那是他的问题。」** 不是。**正常用旧明明白白是屋主的成本**。褪色的漆、磨旧的地毯、轻微刮痕、细如发丝的裂纹，这些是有人住过的必然结果——为这些扣钱，是最常见的乱扣，也正是租客一告就讨得回去的那一种。 **等到押金这e��架吵到翻脸——「剪电，电断到他答应为止」、「换锁，让他没法回来拿东西」、「把他的 `IC`（身份证 identity card）放上网，警告其他屋主」。** 每一招都不要碰。**为了逼租客就范去剪电、断水，在马来西亚是犯法的**，**换锁逼他就范一样是犯法**。把租客的身份证（`IC`）或照片放上网，可能违反马来西亚的 **个人资料保护法**（PDPA 2010，经 Act A1727 修订，现在带有强制性的资料外泄通报义务），还会招来诽谤的索偿。这几招 **一分钱该扣的钱都收不回来** ——只会把一场押金纠纷，变成一场关于「你做了什么」的案子。把事情做得无聊一点就好：列清单、拿证据、有争议的部分交给庭去判。 > **值得记住的一句：** 那些常听到的招——整笔扣完、每次自动扣油漆和深度清洁、坐着押金不退等租客放弃——上了推事庭的小额索偿程序（the Magistrates’ Court small-claims procedure，claims <=RM5,000, no lawyers）全都输，租客在那里不用律师就能把被乱扣的钱讨回去。`SPEEDHOME` 的顺序永远是：**走一遍、列清单、拿证据、准时退余额**。 ## 欠的租，可以扣吗？ **可以——租客走那天为止欠的租，是最清楚不过的一项扣款。** 租客走的时候还欠租，直接从押金扣，这是合约的直接违约。把月份和金额记在清单上。有一个要注意的：如果他欠的 **比押金还多**，押金扣完不代表剩下的一笔勾销——你还是可以走 **推事庭的小额索偿程序**（claims <=RM5,000, no lawyers）追，更多的话走普通法庭。 ## 没付的水电费，可以扣吗？ **可以——如果水、电户口是开在你名下，而租客走时留下没付的账单，那是公道的一扣。** 这正是 **水电按金** 的用途。先拿到 **最后一期账单** 再扣，因为结清的那张账单常常在租客走了之后才寄到；扣 **实际数目**，不要估。如果户口本来就开在租客自己名下，那笔没付的账单是他和供应商之间的事。无论哪种，都把账单放进你的清单。 ## 清洁，可以扣吗？ **只有当屋子是真的脏脏交回来才扣——不是为了有人搬走时那点正常灰尘。** 屋子交回时状况合理，就算不是一尘不染，也不用扣清洁。租客把它留得很脏——厨房油垢厚厚一层、浴室发霉、垃圾留一地——而合约要求清干净交回，这时你才能扣。扣 **真实费用**，附收据或报价，不要开一个统一价。「每次都扣专业清洁」这种自动扣法，是租客经常一告就讨回去的乱扣。 ## 重新油漆，可以扣吗？ **几乎永远不能当默认——为了盖掉正常褪色或住人痕迹去重新油漆，是你的成本，不是租客的。** 墙会褪色、换租客之间要刷新，那是正常用旧，由屋主付。只有超出正常住人范围的真实损坏——大墙洞、深污渍、涂鸦、或租客没经同意改掉的墙色——你才能扣重新油漆，而且只扣 **修好的费用**，附报价单。每次退租都挂一条「油漆扣款」，是 `SPEEDHOME` 看到争议最多的一项收费，而且通常都输。 ## 损坏 vs 正常用旧——界线在哪？ **正常用旧，是单纯住在那里就会发生的；损坏，是乱用、疏忽、或意外造成的。** 上面那张表把两者分清楚：褪色的漆、磨薄的地毯、细如发丝的裂纹，是你的成本；烟头烧痕、坏掉的电器、不见的东西，是租客的。拿不准时，跑同一招测试：同样这段时间正常住人，这个情况会不会照样发生？会，就是你的成本。押金保的是损坏和违约，不是屋子单纯变老。 > **一句话的押金测试：** 如果就算有人正常住这么久、照样会发生，那就是正常用旧，你自己吞。如果是乱用、疏忽、意外、或欠费才搞成这样，那才是能扣的违约——而且扣的是真实、有证据的费用，绝不是随手一个整数。

## 押金要多久才退？

**钥匙交回、最后账单也到齐之后，越快越好。** **没有一个硬性死线** ——马来西亚没有统一租房法令，所以没有规则给一个确切天数，期限来自你们的合约。不要故意拖当作一种手段。一个公道的处理时间，是长得够你拿到最后账单和维修报价，又短得让人看得出你没有坐在租客的钱上面。连同清单把余额退回去；有部分有争议时，把 **没争议的那部分** 先退，不要整笔押着不放。

## 我要留什么证据才扣得稳？

**照片、清单（inventory）、收据，还有一份写好的逐项扣款单——证据弱，是屋主输掉押金纠纷的头号原因。** 当一项扣款在庭上垮掉，几乎都是因为屋主 **证明不了** 之前和之后的状况。边做边把档案建起来：

1. **入住清单加注日期照片** ——证明「之前」长什么样的底线。
2. **[退租走一遍加注日期照片](/blog/退租验房清单/)** ——「之后」的样子，最好租客在场。
3. **每一项维修、清洁、更换的收据或报价。**
4. **一份写好的逐项扣款单** ——每项扣什么、为什么、多少钱，交给租客。
5. **最后一期水电账单** ——显示你名下那笔没付的数目。

> **`SPEEDHOME` 的证据原则：** 一项扣款，强不强全看背后的证明。前后对比照片、入住清单、收据、加一份写好的逐项扣款单——这些才是赢下押金纠纷的东西。证据弱或没有，是屋主输掉的头号原因，就算那一扣本来是公道的。先记录，再扣钱。

## 如果入住时根本没做清单怎么办？

**那要证明任何损坏都很难——这正是这e��押金架在入住时就输掉、不是在退租时输掉的最清楚证据。** 没有「之前」的记录，租客可以说那个问题本来就在了，推事庭的小额索偿程序（claims <=RM5,000, no lawyers）往往会偏向他。你还是能扣 **清楚证明得到** 的项目：欠租、还有你名下没付的账单，都不需要清单。但凡是要你证明是 **新** 损坏的，立场就很虚。这就是整篇的重点：押金的结果在入住时就决定了。入住时永远做一份注日期、有照片、租客签名的清单——这个上游的习惯，才是让下游那一扣站得住脚的关键。 ## `SPEEDHOME` 怎样把押金这e��架彻底拿掉 **最干净的押金纠纷，是那场从头到尾没发生的。** 押金纠纷是屋主最常见的头痛事，所以 `SPEEDHOME` 一伀始就是为了把这场架从你身上拿掉而设计的： - **[零押金，从源头拆掉这e��架。](/blog/零押金房东保障/)** 用 `SPEEDHOME` 的 **零押金** 加 `Protect` 配置，就没有一大笔现金押金可以吵；租金和损坏的保障改由平台来兜，那种退租时的僵持局面就不会出现。 - **列清单加证据，本来就内建好。** 流程走的就是合法那一套：列出扣款、附上证据、在期限内退余额。你永远不必在压力下临场发挥。 - **你的记录从第一天就齐了。** 清单、照片、付款、对话全在一个地方，一项扣款被质疑时，你的证明早就在那里——不是事后才东拼西凑，而那正是屋主输掉的时候。 **别再为押金吵架了——用 `SPEEDHOME` 的零押金模式把房子放上来 → [在 SPEEDHOME 刊登你的房子](https://speedhome.com/post-rent/property-address)** · 或 [比较 SPEEDHOME 屋主配套](https://speedhome.com/blog/speedhome-landlord-plans/)。 ## FAQ **在马来西亚，我可以合法从租客押金里扣什么？** 真实违反签好的合约的东西：欠租、你名下没付的水电费、超过正常用旧的损坏、清单上不见的东西、以及屋子脏脏或坏坏交回时合约有写的清洁或维修。正常用旧不能扣。每一项扣款都要逐项列、附证据，余额准时退。 **如果租客很难搞，我可以整笔押金扣完吗？** 不行。「烂租客」是一种感觉，不是一项扣款。推事庭的小额索偿程序（the Magistrates' Court small-claims procedure，claims <=RM5,000, no lawyers）只看租客到底欠你什么、你证明不证明得到，不看他态度差还是迟过一次。没有逐项、有证据的清单就整笔扣完，租客可以讨回去，上限 RM5,000。好好[筛选租客](/blog/怎么筛选租客/)，才能从源头避免这个问题。 **在马来西亚，押金要多久退？** 没有硬性死线，因为马来西亚没有统一租房法令；期限来自你们的合约。一个公道的时间，是长得够你拿到最后账单和维修报价，又短得让人看得出你没坐在租客的钱上面。不要故意拖，没争议的部分要快快退。 **我要什么证据才撑得住一项扣款？** 入住清单加注日期照片、退租走一遍加注日期照片、每项维修或清洁的收据或报价、你名下的最后水电账单、以及一份交给租客的逐项扣款单。证据弱或没有，是屋主输掉的头号原因，就算那一扣本来公道。 **如果我乱扣，租客可以告我吗？** 可以。租客不服可以告上推事庭的小额索偿程序（the Magistrates' Court small-claims procedure，claims <=RM5,000, no lawyers）把钱讨回去，入禀费很低。如果你列不出扣款、拿不出证据，多半会输——所以入住时那份清单，比退租时那场架更重要。 --- **本文为一般资讯，并非法律意见。** 押金条款、做法和金额上限取决于你签的合约，也可能会改，所以有争议的个案请先确认目前的情况，或请律师处理。（General information on Malaysian rental practice, not legal advice.）品牌：`SPEEDHOME`、`SPEEDRENO`、`SPEEDFIX`、`SPEEDSIGN`。