签租约一定要找中介吗？应该收多少钱？（2026）
不用。马来西亚屋主出租住宅、准备一份 tenancy agreement，法律上并没有规定一定要通过中介。 你可以自己处理、请律师、或使用平台流程。真正必须分清楚的，是三种钱：政府印花税、文件/平台/律师服务费，以及中介或 property management 服务费。把这三种钱混在一起，就是很多屋主被报高价的原因。
简单说：如果你只是需要一份清楚、签好、完成 stamping 的租约，重点不是“有没有中介”，而是文件是否写对、签署记录是否完整、印花税是否处理、双方证据是否保留。中介可以提供服务，但不是签租约的法律前提。
SPEEDHOME 编辑团队 · 2026 年更新 · 基于 SPEEDHOME 平台经验、马来西亚租约实务、LHDN stamp duty 资料和 SPEEDHOME stamping 指南。
先把费用拆开：不要把所有东西都叫 TA fee
| 费用类型 | 是什么 | 屋主要怎么判断 |
|---|---|---|
| Stamp duty 印花税 | 政府对书面租约文件征收的税。金额主要取决于租金和租期。 | 用最新 calculator 估算，再以 LHDN/e-Duti Setem 官方评估为准。 |
| 文件/平台/律师服务费 | 准备租约、电子签署、文件管理、提交 stamping 或法律审阅等服务。 | 看服务内容，不要只看“TA fee”这个笼统标签。 |
| 中介/REN 服务费 | 找租客、安排看房、谈租金、交接、后续管理等服务。 | 如果只是签租约，不等于一定要付一个月佣金。 |
| Property management fee | 长期管理租客、维修、收租、续租、投诉和空置风险。 | 这是持续管理服务，不应和一次性的租约 stamping 混为一谈。 |
屋主一定要找中介才能签租约吗？
不一定。中介或 REN 可以帮你找租客、安排看房、谈条件、处理交接和后续沟通；但“有中介”不是一份租约成立或完成 stamping 的必要条件。屋主可以用自己的租约模板、律师文件，或平台流程来处理。
真正需要检查的是：
- 租客和屋主名字、身份证/公司资料是否正确；
- 单位地址、租期、租金、押金、付款日期是否清楚；
- 维修、水电、家具清单、违约、提前终止和退房检查是否写明；
- 双方是否正式签署；
- 文件是否按当前流程完成 stamping；
- 所有收据、签署记录和沟通记录是否保存。
如果有人告诉你“没有中介就不能签 TA”，这个说法太绝对。正确问题应该是：你要不要为找租客、谈判、文件处理或长期管理付费？如果只是在问签租约本身，答案通常是不用。
Stamp duty 到底是什么？
Stamp duty 是对法律文件征收的印花税。LHDN 说明 stamp duty 是对 instrument，也就是书面文件征收，而 tenancy 和 statutory lease 属于可能涉及 stamp duty 的文件类型。对屋主来说，重点不是把公式背熟，而是知道：租约如果没有正确 stamping，将来在争议中使用文件作为证据时可能会出问题。
2026 年的实务建议是：用 SPEEDHOME stamp duty calculator 做估算，再以 e-Duti Setem / MyTax 或 LHDN 官方评估为准。不同租期的 rate、最低税额、额外副本和 late stamping 规则可能影响最后金额。不要把旧的 RM2,400 免税层、旧 STAMPS 流程或旧 rate 当成 2026 年答案。
常见收费情况：什么合理，什么要问清楚？
| 你看到的收费 | 可能合理的情况 | 应该追问什么 |
|---|---|---|
| 几十令吉到一两百令吉 | 可能只是 stamp duty、额外副本或简单处理费 | 是否包含官方 duty？是否有 e-stamp certificate？ |
| 几百令吉固定费 | 可能包含文件准备、电子签署、stamping 流程、平台服务或法律审阅 | 服务清单是什么？stamp duty 是否包含？谁提交？谁保管文件？ |
| 一个月租金 | 可能是找租客或中介服务，而不是单纯 TA/stamping | 是否包含广告、带看、谈判、筛选、交接和后续管理？ |
| 续租再收一整个月 | 只有在重新找租客或提供实际服务时才比较说得通 | 只是 extension/addendum，还是完整重新出租服务？ |
屋主最常犯的错，是不问收费结构。对方说“TA fee RMxxx”，你要问：这里面有多少是政府 duty？多少是文件费？多少是服务费？是否包括 stamping？是否包括副本？是否包括法律审阅？是否包括找租客？如果对方答不清楚，就不要急着付款。
续租时是不是要重新付一整套费用？
不一定。续租有很多种情况。如果租客一样、条件只是延长租期，可能只需要 extension letter、addendum 或新的补充文件，再按需要处理 stamping。若租金、租期、住客、责任或单位条件有大变化，可能需要新租约。关键不是“续租一定很贵”，而是文件是否反映真实安排。
比较安全的做法：
- 确认原租约有没有 renewal 或 extension 条款；
- 写清楚新租期、新租金、押金是否延续、旧欠款是否结清；
- 如果有新住客或责任变化，不要只用 WhatsApp 说好；
- 检查 extension 或新文件是否需要 stamping；
- 保留双方签署版本和付款记录。
什么时候付中介费是合理的？
如果中介实际帮你找到租客、筛选、安排看房、谈条件、处理交接、协调文件，收费就属于服务价格问题，而不是“TA 必须找中介”的问题。屋主可以决定这项服务值不值得，但不要把它误认为政府规定。
如果你使用中介或 negotiator，建议检查：
- 对方是否清楚说明自己提供哪些服务；
- 收费由谁支付，何时支付，是否有收据；
- 是否涉及 REN/agency 身份和授权；
- 是否把 stamp duty、legal fee、admin fee 和 commission 分开列明；
- 是否承诺了不现实的结果，例如“保证不会有纠纷”。
SPEEDSIGN 或平台流程适合什么情况？
如果你不想自己处理版本、签署、stamping 和文件保存，平台流程可以降低操作风险。安全的说法是：平台可以帮助准备租约流程、电子签署、文件记录和 stamping 路线；但它不是让屋主绕过法律要求，也不是保证每一个条款在任何争议中都一定胜诉。
对屋主来说，平台的价值在于减少这些常见错误：
- 用错名字或身份证号码；
- 租金、押金、租期和付款日期写不一致；
- 签了多个版本，却不知道哪一份是最终版；
- 以为电子签署等于已经 stamped；
- 发生欠租时找不到完整 PDF、收据或签署记录。
屋主签 TA 前的费用检查清单
- 把政府 stamp duty、文件服务费、中介费和管理费分开看；
- 用当前 calculator 估算 stamp duty，再以官方评估为准；
- 不要使用旧 rate 或旧免税说法作为 2026 年答案；
- 确认谁负责提交 stamping，谁保留 e-stamp certificate；
- 如果只是续租，不要自动接受“一整个月费用”；
- 如果是中介费，要求列明找租客、筛选、交接和后续服务；
- 如果是平台费，要求列明是否包含电子签署、文件、stamping 流程或法律审阅；
- 不要把“有人收费”误解成“法律规定必须这样收费”。
下一步
如果你只是想知道 stamp duty 多少，先用 SPEEDHOME tenancy agreement stamp duty calculator。如果你已经准备签约，阅读 online stamping guide。如果你还在找租客，可以从 SPEEDHOME 发布出租房源 开始。
常见问题
没有中介，租约会不会无效？
不会因为没有中介就自动无效。重点是双方身份、条款、签署和 stamping 是否处理好。有争议时，文件质量和证据比“有没有中介”更重要。
Stamp duty 是谁付？
屋主和租客可以在租约或付款安排里写清楚由谁承担。不要口头假设；把付款责任和收据保存方式写明。
电子签署是不是等于已经 stamped？
不是。电子签署和 stamping 是不同步骤。签署证明双方同意文件；stamping 处理印花税和证据使用问题。
续租一定要重新盖印吗？
要看文件形式和具体安排。续约、补充协议或新租约可能有不同处理方式。安全做法是检查当前 LHDN/e-Duti Setem 要求，或使用平台/专业人士确认。
这篇文章是不是法律或税务意见？
不是。这是屋主实务指南。高金额、商业租约、公司租客、争议案件或复杂续约，应咨询合格律师、税务人员或相关官方渠道。
