马来西亚商铺、店铺或工厂出租指南:屋主须知(2026)
# 马来西亚商铺、店铺或工厂出租指南:屋主须知(2026)
马上弄清楚这一点:商业出租和住宅出租是完全不同的游戏。SPEEDHOME 看到不少第一次出租店铺的屋主犯同样的错误:签了一份弱鸡的租约用来绑三年,按金收错了,交钥匙之前没写清楚用途条款。马来西亚的商业屋主在法律上比住宅屋主有更多工具 —— 《1951年扣押法》(Distress Act 1951)允许屋主在不上法庭的情况下扣押租客货物追讨欠租 —— 但这个权利只有在基础打好的情况下才用得上。本文涵盖按金结构、租约条款、工厂防火义务、租客不付租时怎么办,以及如何收回单位。
**SPEEDHOME 编辑团队 · 2026年5月更新 · 基于 SPEEDHOME 平台经验和马来西亚现行法律。**
## 商业出租和住宅出租的核心差别
马来西亚没有专门保护住宅租客的立法 —— 在商业出租领域这个缺口更加明显。没有任何政府规章表说商业租客受到保护。约束商业租约的,几乎完全是双方签署的租约内容。这是双刃剑:屋主可以争取到更多保护条款,但条款写得松就是自己挖坑。
| 项目 | 商业(店铺/工厂) | 住宅(公寓/排屋) |
|—|—|—|
| 保证金 | 2–3个月租金,工厂通常3个月 | 惯例2个月 |
| 水电按金 | 1–2个月;工厂有时另收复原按金 | 半个月常见 |
| 租期 | 3+3或2+2年常见 | 1+1或2年最普遍 |
| 欠租时的扣押权 | 有 —— Distress Act 1951适用 | 不适用;只能走法庭程序 |
| 重新进入权 | 租约中常见;条款清晰可执行 | 没有法庭令通常很难执行 |
| 租约形式 | 由律师起草;无标准表格 | 代理模板常见 |
| 印花税 | 《1949年印花税法》—— 一个月同一套,e-Duti流程相同 | 相同 |
| 租金收入税 | 《1967年所得税法》—— 可扣除相关费用 | 相同 |
> **商业屋主的基本原则:** 你的租约就是你和租客之间的法律。下面没有安全网。住宅屋主租约写得差还有法庭同情;商业屋主租约写得差,从第一天起就在裸奔。
## 店铺或工厂应该收多少按金?
零售店铺的市场惯例是两个月保证金加一个月水电按金 —— 在预付租金之外合共三个月。工厂或仓库通常是三个月保证金加一两个月水电,因为出现结构损坏、未经许可使用或 TNB 欠费的风险更高。有些工厂屋主还会另外收一笔复原按金,专门用于租约结束时恢复原状。
不管你收什么,都要在租约里写清楚:每笔按金分开命名,注明保障范围,退款条件也要写明。一个笼统的”按金”条款没有细分,是 SPEEDHOME 在商业租约中看到最多的起草失误 —— 意味着你将来要在法庭上争论这笔钱究竟是为了什么。
## 商业租约必须包含哪些条款?
一份保护你的商业租约需要比住宅租约做更多工作。你要把一处物业交给别人用两到三年;任何含糊的书面内容,都会变成租客日后的筹码。
**允许用途条款** —— 最重要的条款。写清楚具体的商业用途:”零售眼镜店”、”食堂档口”、”轻型塑料零件制造”。不是简单写”做生意”。如果租客的实际用途不同 —— 转租、换了别的行业、把住宅当工厂用 —— 你就有明确的违约可以追究。
**重新进入权条款** —— 赋予你在租客违反特定条件时(欠租超过X天、破产、弃置)无需法庭令即可收回物业的合同权利。需要律师精确起草;条款松散无法执行。
**扣押条款** —— 明确引用 Distress Act 1951。欠租时这是你最快的工具:流程需要法庭书记员签发扣押令,但不需要完整聆讯。扣押令允许法庭执达员在场所扣押货物并出售以追回欠租。
**装修与复原条款** —— 大多数商业租客入住时会装修。写清楚:(1) 哪些需要你的书面批准,(2) Bomba/DBKL/地方政府许可证是否由租客负责,以及 (3) 租约结束时租客必须复原到原状 —— 否则你可以动用复原按金。
**转租与转让条款** —— 明确禁止未经书面同意转租或转让租约。商业租客有时在退出时试图转让租约;没有这条款,你的追索权有限。
## 工厂和商业屋主的 Bomba 防火义务
如果你出租的是工厂、仓库或任何制造业场所,防火安全责任由屋主和租客分担 —— 分担方式需要在租约中写清楚。
作为屋主,你提供固定防火基础设施:灭火器(正常运作,未过期)、紧急照明、Bomba 消防管道,以及建筑物的竣工及合规证书(CCC)。如果租客的 Bomba 检查发现过期的灭火器或缺少紧急照明,检查员通常会指向建筑物业主为现有基础设施负责。租客负责保养(年度充填、压力测试)及其特定行业所需的额外设备。
在租约中写明:”屋主于开始日期提供防火基础设施。租客负责维护、保养,并添置 JBPM 针对允许用途所要求的任何设备。”
## 商业租客不付租怎么办?
你比住宅屋主有更多选择,但速度至关重要。等得越久,欠款越多,追回越难。
**第1个月未付:** 以书面(WhatsApp 加电邮加实体信件)发出正式通知。引用租约中的付款日期和欠款金额。这是书面记录的开始。
**第2个月未付:** 律师发出律师信 —— 正式通知欠款。这也是申请扣押令的触发点。
**扣押欠租:** 向法庭书记申请扣押令。书记签发后,执达员前往场所扣押货物(存货、设备、家具)至欠款价值。货物售出后,所得用于支付欠租。如果租客已搬走,扣押程序就用不上了。
**地方法院小额索赔:** 对于不超过 RM5,000 zw����zy�Y(�h��ZK���Y�ik�k9^��.[��)�{J.�YNz��[��X��yJ�( N( BX��ik�iz��[�[��8.�h^��r$�R���Ίxn�y�)�X�Kɮ���k9^��.h�n���z؞k9^��.h��[~������8 ����iKnY��X�iȞ�ɢ��Zh.i��zy�{�nX�^Y
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**如果店铺租客不打招呼就离开,怎么办?**
在进入前用日期照片记录单位状况。如果水电在你名下,联系 TNB 和自来水公司。行使租约中的重新进入权,或依据 Specific Relief Act 1950 第7(2)条向法院申请正式占有令。不要马上重新出租单位。
**商业租约需要律师起草吗?**
法律上没有硬性要求,但强烈建议。商业租约涉及允许用途条款、重新进入权、扣押条款、复原条件及 Bomba 合规分工 —— 任何一项写得松都可能让你损失惨重。最终租约依据《1949年印花税法》通过 LHDN e-Duti 缴印。
**工厂租金收入在马来西亚要交税吗?**
要。工厂或商业房产的租金收入根据《1967年所得税法》作为租金收入征税。可扣除费用包括地税、门牌税、维修、保险、代理佣金和贷款利息。在你的个人所得税申报中申报。
**如果租客想装修店铺,应该在租约中写什么条款?**
写明任何装修、隔断或结构改动都需要你的书面批准及所有必要地方政府许可,且租约结束时租客有义务复原到原状。为此专门收取一笔复原按金。
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*本文为马来西亚商业出租一般信息,非法律建议。租约条款、相关程序和税务处理取决于你的具体协议、房产类型及个人情况,且可能发生变化 —— 如有争议或高价值情况,请咨询律师或税务代理确认最新立场。品牌:SPEEDHOME, SPEEDRENO, SPEEDFIX, SPEEDSIGN。*
