公寓管理处到底有多大权力？马来西亚房东必知的公寓管理纠纷指南（2026）

SPEEDHOME编辑团队 · 2026年5月更新 · 基于SPEEDHOME平台经验及马来西亚租赁实践

买了个公寓出租，本来以为收收租金就好，结果发现还要面对管理处的种种规定、楼上漏水的烂摊子、租客违规被罚款……这些坑，很多房东都踩过。这篇文章帮你把马来西亚公寓管理的几个最常见纠纷理清楚，让你出租公寓时少走弯路。

本文涵盖四大常见问题：管理费谁来付、管理处偏心怎么办、门禁卡和楼宇规则的坑、以及楼上漏水该找谁。读完这四节，你对自己的权利和义务就会有清楚得多的概念。

管理费和沉没基金——房东付还是租客付？

这个问题，在SPEEDHOME平台上被房东问到最多。简单说：在法律上，管理费（maintenance fee / service charge）和沉没基金（sinking fund）永远是房东的责任，不管租客有没有答应帮你付。

依据《2013年分层管理法》（Strata Management Act 2013，简称SMA 2013），向JMB（联合管理机构）或MC（管理公司）缴付管理费的法定义务落在已登记的单位业主身上。管理处的账单不会寄给你的租客——寄给你。你欠账，是你的记录，不是租客的。

当然，你可以在租约里列明管理费由租客负担，这在实操上非常普遍。但这只是你和租客之间的私下安排，不影响你对管理处的法律责任。如果租客这个月”忘记”交管理费，管理处还是来找你。你得先垫付，再向租客追讨。

• 如果选择让租客代缴，租约里要列明金额、缴付期限、以及逾期时你有权从押金扣除的条款。
• 每季度向管理处索取缴费记录，确认账户没有拖欠——别等到管理处贴通知或锁门禁卡才发现问题。
• 沉没基金用途限于大型公共设施维修（如电梯、外墙翻新），金额通常比管理费少，但同样是法定义务，不能漏缴。
• 若管理费长期拖欠，管理处可依法对单位发出禁止转让令（restriction in interest），影响你日后转售。

SPEEDHOME平台经验显示，把管理费纳入月租一起收取（即租金已涵盖管理费）的房东，欠费纠纷发生率比让租客自行缴付的低得多。一个价钱，清清楚楚，省掉很多追数的麻烦。

管理处偏心怎么办？房东的维权路线

发电邮给管理处，明确写出：你的投诉内容、你认为违反了哪条楼宇附例（by-law）、以及你要求他们在多少天内回复。这封电邮日后就是你的证据。根据SMA 2013，业主有权要求查阅楼宇附例全文、管理账目及财务报告、业主大会（AGM/EGM）会议记录、以及维修记录。

每年业主大会（AGM）是业主最直接的集体权力时刻。你可以在AGM上提动议，要求修改附例、更换委员会成员、或要求管理处就某事项汇报。如果情况紧急，一定比例的业主联署可申请召开特别大会（EGM）。找几个同样不满的邻居一起行动，效果更明显。

如果管理处还是不处理，你可以向分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal，SMT）投诉。SMT不需要律师，费用低（申请费约RM100起），处理业主与管理处之间的纠纷，裁决具法律效力。注意：SMT处理的是你与管理处之间的纠纷，不是你与租客之间的问题。房东和租客的纠纷应走裁判法院（Magistrates’ Court）途径，RM5,000以下的索偿在裁判法院处理。

SPEEDHOME平台经验显示，在提交SMT之前先通过书面沟通留下纪录的房东，案件处理效率明显更高——仲裁官可以直接看到整个沟通链，无需双方重新陈述。

门禁卡陷阱 + 楼宇规则：租客违规，账单算谁的

租客拖欠租金，有些房东会想：叫管理处停掉租客的门禁卡，让他们住不舒服，逼他们走。千万不要这样做。根据《1950年特定济助法》（Specific Relief Act 1950）第7(2)条，在马来西亚，只有法庭命令才能合法驱逐租客。擅自切断租客的门禁卡属于非法驱逐——租客可以反过来起诉你，得不偿失。

楼宇附例的罚款是开给单位业主的，不是租客。常见的附例限制包括：禁止短期出租（Airbnb类，马来西亚法院已裁决支持此类禁令）、禁止养宠物、禁止装修或改动。租客带了猫狗进来，管理处发罚款通知，收件人是你。租客自行打洞改管道，还原费用也可能落在你头上。

有些公寓附例有”不得出租给外国人”的条款。这类限制在法律上较为脆弱——附例的合法功能是管理楼宇，而不是规定业主可以和谁签私人合约。如果你想挑战不合理附例，两条路：在AGM上提出特别决议（需75%出席业主支持）修改附例，或向分层管理仲裁庭（SMT）申请裁定该附例是否有效。

SPEEDHOME平台经验显示，在租约阶段就把附例重点（宠物、装修、短租禁令）以清单形式列出并由租客签署确认的房东，日后因附例违规产生的纠纷大幅减少。

楼上漏水到我出租的单位——谁负责修？

根据《2015年分层管理（维修与管理）规例》（Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015）第55至67条，以及SMA 2013第142条，马来西亚法律对楼层间漏水有一个可推翻的推定：楼层间漏水，推定责任在上层单位业主，除非检查后证明另有原因（如公共管道、建筑结构问题）。举证责任不完全在你这边——这对受影响的房东是有利的。

当你向管理处（JMB或MC）投报漏水，他们有法定义务：在5个工作天内安排检查并发出表格28（Form 28）证书，说明漏水来源的初步判断。如果上层单位业主拒绝让管理处进入检查，管理处可依据SMA 2013第142条强制进入该单位。楼上的人关门不配合不是终点——管理处是有权进入的。

SMA 2013第34(5)至(6)条让房东必须认真对待：如果租客书面通知了房东需要维修，而房东在合理时间内未处理，租客可以自行安排紧急维修并从租金中扣除有关费用。你若收到租客漏水投诉后不作为，租客是有法律依据扣租的。

• 立即书面回复租客，说明你已知悉并正在处理——这是阻止扣租权利的关键。
• 同日书面向管理处投报，要求启动检查程序，索取Form 28。
• 保存所有沟通记录（WhatsApp截图、电邮、投报收据）。
• 跟进管理处进度；若5个工作天内无动作，书面催促并记录。
• 一旦确认漏水来源，尽快获取维修报价，不要拖延。
• 若责任在楼上业主，可向其追讨维修费用；对方不理会则通过SMT处理。

SPEEDHOME平台经验显示，房东只要做好”通知链”的文件记录——从租客投诉、房东回复、管理处投报到维修报价，全程有书面证据——在日后任何扣租争议中，几乎都能成功反驳租客的扣租主张。

如果你正在考虑将公寓出租，或者想要一个更有保障的出租流程，SPEEDHOME平台提供从租客筛选到租约管理的一站式服务，帮助房东减少出租风险。

以上为马来西亚租赁及分层管理一般资讯，不构成法律意见。具体情况请咨询合格专业人士。