Tarikh akhir cukai pendapatan sewa di Malaysia
Tuan rumah individu menfailkan cukai setiap tahun mengikut tarikh LHDN: kira-kira 30 April untuk Borang BE dan kira-kira 30 Jun untuk Borang B, merangkumi pendapatan sewa tahun taksiran sebelumnya. Cukai pendapatan sewa bukan urusan sekali setahun sahaja — rekod perbelanjaan, resit baikan, dan penyata pinjaman perlu dikemas sepanjang tahun supaya potongan yang sah tidak hilang apabila tarikh akhir tiba.
Halaman ini mengumpulkan apa yang perlu tuan rumah kumpulkan sepanjang tahun dan mengapa tarikh akhir penting. Pendapatan sewa kediaman biasa dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 sebagai punca pelaburan, dan perbelanjaan yang dibenarkan ditolak daripada sewa kasar sebelum kadar cukai dikenakan.
Perbelanjaan yang boleh ditolak sebelum anda mengira cukai
Bagi sewaan kediaman biasa di bawah Seksyen 4(d), LHDN membenarkan potongan perbelanjaan langsung yang ditanggung sepenuhnya untuk menghasilkan pendapatan sewa: cukai taksiran dan cukai pintal, faedah pinjaman untuk membeli harta, premium insurans kebakaran, kos kutipan dan penguatkuasaan sewa, kos memperbaharui tenancy atau tukar penyewa termasuk komisen ejen untuk penyewa pembaharuan, serta baikan untuk mengekalkan harta dalam keadaan sedia ada.
Senarai ini menentukan berapa banyak cukai sebenarnya anda bayar. Setiap ringgit perbelanjaan yang sah dan bersokongan mengurangkan pendapatan sewa bersih — dan oleh itu cukai yang tertunggak apabila tarikh akhir tiba. Jika resit dan invois tidak disimpan sepanjang tahun, potongan yang sepatutnya anda layak terima akan hilang.
| Kategori perbelanjaan | Boleh ditolak (Seksyen 4(d)) | Catatan |
|---|---|---|
| Cukai taksiran dan cukai pintal (quit rent) | Ya | Ditolak sepenuhnya |
| Faedah pinjaman perumahan (bukan prinsipal) | Ya | Hanya bahagian faedah |
| Premium insurans kebakaran | Ya | Polisi khusus kebakaran |
| Kos kutipan dan penguatkuasaan sewa | Ya | Termasuk yuran guaman kutipan tunggakan |
| Komisen ejen — penyewa pembaharuan/subsequent | Ya | Untuk tenancy baharu selepas penyewa pertama |
| Baikan biasa (cat, paip bocor, penggantian seperti-for-like) | Ya | Untuk kekal dalam keadaan sedia ada |
| Komisen ejen — penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal, bukan deductible |
| Kos iklan penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal |
| Renovation / penambahbaikan modal | Tidak | Modal, bukan deductible terhadap sewa |
Perbezaan antara baikan biasa dan penambahbaikan modal adalah garis yang paling kerap disalahfahami. Baikan mengekalkan harta dalam keadaan sedia ada dan boleh ditolak; penambahbaikan yang menaikkan nilai hartanah adalah perbelanjaan modal dan tidak boleh ditolak terhadap pendapatan sewa tahunan. Untuk panduan terperinci penentuannya, rujuk adakah kos baikan boleh ditolak cukai di Malaysia.
Status pemastautin dan kesannya kepada kadar cukai
Seorang tuan rumah pemastautin membayar pada kadar progresif penduduk biasa. Seorang tuan rumah bukan pemastautin dikenakan kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia mulai tahun taksiran 2020 — pemastautin bukan mendapat apa-apa pelepasan peribadi, rebate, atau jalur kadar penduduk, tetapi perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih boleh ditolak sebelum 30% itu dikenakan.
Ini bermakna bagi pemastautin bukan, menjejaki perbelanjaan yang dibenarkan adalah lebih bernilai: setiap ringgit deductible menjimatkan 30 sen dalam cukai. Status pemastautin ditentukan oleh bilangan hari kehadiran di Malaysia dalam tahun taksiran — ambang kira-kira 182 hari. Sahkan kedudukan anda dengan ejen cukai sebelum menfailkan.
| Status pemastautin | Kadar cukai pendapatan sewa | Pelepasan peribadi | Perbelanjaan deductible |
|---|---|---|---|
| Pemastautin | Kadar progresif penduduk (berperingkat) | Ya, mengikut pelepasan semasa | Ya |
| Bukan pemastautin (individu) | 30% kadar rata ke atas pendapatan bersih | Tiada | Ya — perbelanjaan yang sama seperti pemastautin |
| Syarikat pemastautin bukan | 24% kadar korporat standard | Tidak berkaitan | Mengikut peraturan korporat |
Kadar 30% rata ini menyentuh pendapatan bersih — iaitu sewa kasar tolak perbelanjaan yang dibenarkan di bawah Public Ruling LHDN No. 12/2018. Pemastautin bukan tidak boleh guna pelepasan peribadi untuk mengurangkan asas kena cukai, jadi menjejaki setiap resit perbelanjaan adalah penting. Untuk contoh pengiraan pendapatan bersih yang terperinci, lihat cara pendapatan sewa dikenakan cukai — panduan tuan rumah.
Adakah tuan rumah kediaman perlu caj SST ke atas sewa?
Tidak. Sewaan perumahan — rumah teres, pangsapuri, kondominium, banglo, dan serviced suite — adalah di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak mengenakan SST ke atas sewa. Cukai perkhidmatan hanya terpakai kepada sewaan komersial dan perkhidmatan sewaan/leasing bukan perumahan tertentu, pada kadar 6% mulai 1 Januari 2026, dan hanya selepas penaja melepasi ambang pendaftaran kutipan boleh cukai RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan/leasing.
Ini bermakna pemaju dan tuan rumah perumahan tidak perlu risau tentang mendaftar SST hanya kerana mengaut sewa kediaman. Garis pemisah adalah antara perumahan dan komersial: unit kediaman yang disewakan kepada penyewa untuk didomi di luar skop; ruang komersial atau perkhidmatan penginapan komersial mungkin berbeza.
| Jenis sewaan | SST terpakai? | Catatan |
|---|---|---|
| Rumah teres, pangsapuri, kondominium (perumahan) | Tidak — di luar skop | Tuan rumah biasa tidak caj SST |
| Banglo kediaman | Tidak — di luar skop | Sama seperti perumahan lain |
| Serviced suite kediaman | Tidak — di luar skop | Selagi ia perumahan |
| Sewaan kedai / ruang komersial | Mungkin — tertakluk kepada ambang & kadar 6% (2026) | Semak dengan jurucukai |
| Perkhidmatan sewaan/leasing komersial | Ya, jika melepasi ambang RM1.5 juta | Kadar 6% mulai 2026 |
Skop SST sedang berkembang, dan ini adalah item cukai berisiko tinggi. Sebelum menambah SST pada sebarang invois sewaan, sahkan dengan jurucukai bahawa pengecualian perumahan masih dipegang pada tarikh penerbitan — kawasan SST sedang diperluas dari masa ke masa.
Kalendar rekod sepanjang tahun supaya tarikh akhir tidak menjadi krisis
Bina fail rekod semasa ia berlaku — jangan bina semula pada bulan Mac. Pada setiap kutipan sewa: padankan dengan penyata bank. Pada setiap perbelanjaan: invois dan bukti difailkan serta-merta. Pada permulaan dan akhir tempoh sewa: foto bercap masa. Pada akhir tahun: satu folder setiap harta dengan lejar sewa, jadual perbelanjaan, dan dokumen sokongan.
Ejen cukai tidak mencipta rekod anda — mereka mengkaji rekod yang anda berikan. Jika anda tiba pada bulan April dengan hanya penyata bank dan timbunan nota tidak rasmi, potongan yang sepatutnya anda layak terima akan sebahagiannya tidak bersokongan, dan cukai yang anda bayar akan lebih tinggi daripada sepatutnya.
| Bila | Apa perlu buat | Apa ia lindungi |
|---|---|---|
| Tenancy ditandatangani | Cop / fail perjanjian dalam 30 hari | Rantai deductible sah; tiada penalti lewat |
| Sewa bulanan diterima | Padankan bayaran ke lejar sewa | Ketepatan pendapatan kasar; jejak audit |
| Perbelanjaan ditanggung | Fail invois serta-merta | Sokongan potongan |
| Baikan dilakukan | Invois kontraktor + foto sebelum/selepas | Pengelasan baikan-vs-penambahbaikan |
| Akhir tahun (Disember) | Tutup folder setiap harta | Semakan kesempurnaan sebelum tarikh akhir |
| Januari–Februari | Minta jadual faedah tahunan dari bank | Memisahkan faedah daripada prinsipal |
| Tarikh akhir LHDN | Fail Borang BE / Borang B | Pemulangan tahunan |
Lejar sewa SPEEDHOME menyimpan dokumen tenancy, jejak kutipan sewa, mesej baikan, dan foto serah terima di satu tempat. Rekod yang sama yang memberi makan fail cukai juga menyokong perbincangan deposit dan penyelenggaraan.
Bagaimana SPEEDHOME meringankan beban pengurusan tarikh akhir
Setiap tenancy di SPEEDHOME menjana jejak digital bercap masa: sejarah penyenaraian, perjanjian sewa, rekod kutipan sewa, kelulusan baikan, dan foto serah terima. Jejak itu — yang dibina dalam masa nyata, bukan dicipta semula pada bulan April — adalah asas yang diperlukan ejen cukai untuk menyokong potongan.
Kebanyakan tuan rumah yang kehilangan potongan bukan kerana undang-undang melarangnya — tetapi kerana bukti sokongan tidak pernah disimpan. Invois baikan yang masuk ke folder WhatsApp yang salah atau penyata bank yang tidak dipadankan dengan bulan sewa memakan kos pada masa pemfailan.
Sewaan terurus melalui SPEEDHOME juga memisahkan rekod kutipan sewa dengan bersih daripada aktiviti perbankan peribadi — salah satu punca kekeliruan paling biasa apabila membina semula jadual pendapatan sewa. Bagi tuan rumah dengan lebih daripada satu unit, servis tuan rumah SPEEDHOME menguruskan tenancy supaya rekod terkumpul mengikut reka bentuk, bukan mengikut nasib. Untuk senarai penuh perbelanjaan deductible dan peraturan Seksyen 4(d), rujuk panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah.
FAQ
Bilakah tarikh akhir menfailkan cukai untuk tuan rumah dengan pendapatan sewa di Malaysia?
Tarikh akhir pemulangan tahunan ditetapkan oleh LHDN untuk setiap tahun taksiran. Tuan rumah yang ada pendapatan sewa tetapi tiada pendapatan perniagaan biasanya menfailkan Borang BE; yang ada pendapatan perniagaan menfailkan Borang B pada tarikh akhir berasingan. Kedua-duanya merangkumi tahun taksiran sebelumnya. e-Filing melalui MyTax kadang-kala membawa tempoh kelonggaran — semak pengumuman LHDN semasa untuk sebarang sambungan yang diumumkan untuk tahun taksiran berkenaan.
Adakah pemastautin bukan dikenakan kadar cukai yang sama seperti pemastautin ke atas pendapatan sewa?
Tidak. Pemastautin bukan individu dikenakan kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia mulai tahun taksiran 2020, manakala pemastautin membayar pada kadar progresif berperingkat. Pemastautin bukan tidak mendapat pelepasan peribadi atau jalur kadar penduduk, tetapi perbelanjaan sewa yang dibenarkan tetap boleh ditolak sebelum 30% dikenakan. Status pemastautin bergantung pada hari kehadiran di Malaysia — ambang kira-kira 182 hari.
Boleh saya tolak komisen ejen dan kos baikan daripada pendapatan sewa?
Ya untuk kos tertentu, bergantung pada bila ia ditanggung. Komisen ejen untuk penyewa pembaharuan atau subsequent tenant boleh ditolak, tetapi komisen untuk penyewa pertama adalah perbelanjaan awal dan tidak deductible. Baikan biasa untuk mengekalkan harta dalam keadaan sedia ada boleh ditolak; penambahbaikan modal atau renovation yang menaikkan nilai tidak boleh ditolak terhadap sewa tahunan. Faedah pinjaman (bukan prinsipal), cukai taksiran, cukai pintal, dan premium insurans kebakaran juga boleh ditolak.
Adakah saya perlu caj SST ke atas sewa kediaman yang saya kutip?
Tidak. Sewaan perumahan — rumah teres, pangsapuri, kondominium, banglo, serviced suite — adalah di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak mengenakan SST ke atas sewa. SST terpakai kepada sewaan komersial dan perkhidmatan sewaan/leasing bukan perumahan tertentu pada kadar 6% mulai 1 Januari 2026, dan hanya selepas penaja melepasi ambang pendaftaran RM1.5 juta. Skop SST sedang berkembang — sahkan dengan jurucukai sebelum menambah SST pada sebarang invois.
Apa rekod yang perlu saya simpan dan untuk berapa lama?
Simpan invois, resit, penyata bank, dan dokumen tenancy untuk setiap harta. LHDN boleh menimbulkan penilaian beberapa tahun ke belakang untuk kesilapan cuai, jadi rekod perlu disimpan sehingga tujuh tahun. Bina fail rekod semasa ia berlaku — padankan setiap kutipan sewa ke lejar, fail setiap invois serta-merta, dan tutup folder setiap harta pada akhir tahun. Lejar sewa SPEEDHOME menyimpan jejak kutipan, dokumen tenancy, dan mesej baikan di satu tempat supaya rekod terkumpul sepanjang tahun, bukan dibina semula pada masa pemfailan.
Bagaimana SPEEDHOME membantu menjejaki rekod cukai sewa?
Setiap tenancy di SPEEDHOME menjana jejak digital bercap masa — sejarah penyenaraian, perjanjian sewa, rekod kutipan sewa, kelulusan baikan, dan foto serah terima. Rekod itu terkumpul dalam masa nyata, bukan dicipta semula pada bulan April, dan memisahkan kutipan sewa daripada perbankan peribadi. Inilah asas yang diminta ejen cukai apabila menyokong potongan. Lihat servis tuan rumah SPEEDHOME untuk cara kitaran tenancy diuruskan supaya rekod terbentuk mengikut reka bentuk.