租金收入报税完整指南：马来西亚房东必读 (YA2025)
本文为一般参考，非专业税务意见。如情况复杂，请咨询持牌税务顾问。
在马来西亚，房东的租金收入须向内陆税收局（LHDN）申报。无论你是马来西亚公民还是永久居民，只要在马来西亚境内有租金收入，就必须在报税时申报。漏报不是灰色地带——依据所得税法第113条，漏报将面临高达45%的罚款。
租金收入需要报税吗？
是的。依据《1967年所得税法》，租金收入属于”租金法定收入”，无论你持有几套房产、是否委托中介管理，均须申报。
2025年起的重要变化：不要把租约印花税的旧RM2,400豁免规则当成租金所得税规则。租金收入一般须申报，实际应税金额取决于净租金收入、可扣除费用及个人税务情况。
如何计算应纳税租金收入？
公式：租金总收入 − 可扣除费用 = 净法定收入（Net Statutory Income）
净法定收入再加上其他收入（如薪资），合计为应课税收入，按累进税率征税。
实例：年收租RM24,000（月租RM2,000），可扣除费用RM6,000（房贷利息RM4,500 + 维修RM1,000 + 评估税RM500）→ 净法定收入 = RM18,000。
哪些费用可以扣除？
| 可扣除费用 | 条件 |
|---|---|
| 房贷利息（非本金） | 仅限出租物业的贷款利息 |
| 维修与保养 | 仅限恢复性维修，不含装修改善 |
| 评估税（Assessment Tax）及地税（Quit Rent） | 须由房东支付 |
| 物业中介佣金 | 仅限寻找租客的佣金 |
| 火险及建筑保险 | 仅限出租物业 |
| 物业管理平台服务费 | 用于管理租约及收租的平台费用可扣除 |
| 不可扣除项目 | 原因 |
|---|---|
| 房贷本金还款 | 资本性支出 |
| 装修及改善工程 | 资本性支出，增加资产价值 |
| 家具及家电购置 | 资本性支出 |
| 空置期”损失”的租金 | 非实际支出，不可扣除 |
| 租约印花税 | 属资本性质，不可扣除收入费用 |
2025年个人所得税税率（YA2025）
| 应课税收入 (RM) | 税率 |
|---|---|
| 0 – 5,000 | 0% |
| 5,001 – 20,000 | 1% |
| 20,001 – 35,000 | 3% |
| 35,001 – 50,000 | 8% |
| 50,001 – 70,000 | 13% |
| 70,001 – 100,000 | 21% |
| 100,001 – 400,000 | 24% |
| 400,000以上 | 25% |
租金净收入会叠加在薪资收入之上，可能将你推入更高税率区间。每RM1,000合法扣除额，在21%税率下可节省RM210税款。
如何向LHDN申报租金收入？
通过MyTax系统（mytax.hasil.gov.my）在线申报：
- 登录MyTax，选择e-Filing
- 有薪资+租金收入者选BE表格，截止日期：2026年4月30日
- 有商业收入者选B表格，截止日期：2026年6月30日
- 在”租金法定收入”栏填写全年租金总收入
- 填写各项可扣除费用，系统自动计算净收入
- 检查应课税总收入及税款，确认后付款（FPX或信用卡）
须保留7年的文件：租约、租金收据或银行转账记录、维修发票、贷款利息结单、保险单据、评估税收据。LHDN可追溯7年审计。
使用SPEEDHOME平台租房，平台自动记录每笔租金收入及费用，可直接作为LHDN申报的支持文件，省去手动整理的麻烦。英文版详细指南参见马来西亚房东税务扣除完整指南。
常见问题
只租一个房间也需要报税吗？
是的。房间出租的收入同样属于租金收入，须向LHDN申报，无最低免税门槛。可按比例扣除相关费用（如三间房出租一间，可扣除约三分之一的合资格费用）。
租给家人，租金低于市场价，还需要申报吗？
须申报实际收取的租金。若租金远低于市场价，LHDN可能按市场价调整应税收入，特别是非公平市场交易（如亲属之间）。建议以书面形式说明协议原因。
装修费用可以扣除吗？
不可以。装修属于资本性支出，增加资产价值，不可作为收入扣除。只有恢复性维修（如重新粉刷、修复漏水）才可扣除。
漏报租金收入会有什么后果？
依据《所得税法》第113条，漏报将被征收45%的罚款（以未缴税款计算），审计可追溯7年。LHDN已开始交叉比对NAPIC房产数据库与税务申报记录，漏报风险日益上升。
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