Hak Penyewa Jika Rumah Dijual: Adakah Perlu Keluar? Syarat & Undang-Undang

Kalau rumah yang anda sewa tiba-tiba dijual, jawapan ringkasnya: penyewa belum tentu selamat. Kalau perjanjian sewa anda kurang dari 3 tahun dan tak didaftarkan dengan pihak berkuasa tanah, pemilik baru SAH mengikut undang-undang untuk minta anda keluar — dengan notis yang betul. Tapi kalau perjanjian anda sudah berdaftar lebih dari 3 tahun, pemilik baru TERIKAT dengan kontrak anda. Ni perbezaan yang besar — dan kebanyakan penyewa Malaysia tak tahu.

Adakah Penyewa Kena Keluar Bila Rumah Dijual?

Soalnya bergantung pada satu perkara utama: adakah perjanjian sewa anda berdaftar dengan pihak berkuasa tanah?

• Perjanjian TIDAK berdaftar (kurang 3 tahun): Pemilik baru TIDAK terikat — dia boleh minta anda keluar dengan notis yang munasabah.
• Perjanjian BERDAFTAR (lebih 3 tahun): Pemilik baru TERIKAT dengan perjanjian — dia mesti hormat kontrak anda sehingga habis.

Masalahnya: kebanyakan penyewa Malaysia duduk di bawah perjanjian yang TIDAK berdaftar. Ramai tuan rumah tak nak repot daftarkan, dan penyewa pun tak insisted. Jadi status quo — sewa 1 tahun, renewal 1 tahun, tak pernah daftarkan. Kalau rumah dijual dalam situasi ni, penyewa dalam posisi yang lemah dari segi undang-undang.

Perjanjian Sewa Berdaftar vs Tidak Berdaftar — Perbezaan Besar

Aspek	TIDAK Berdaftar (<3 tahun)	BERDAFTAR (≥3 tahun)
Tempoh biasa	1–2 tahun	3 tahun atau lebih
Prosedur	Tandatangan + setem sahaja	Daftarkan di Pejabat Tanah (Land Office)
Pemilik baru terikat?	TIDAK — boleh terminate dengan notis	YA — mesti hormat perjanjian hingga tamat
Hak penyewa kalau rumah dijual	Lemah — boleh diusir jika notis diberi	Kuat — pemilik baru mesti teruskan sewa

Contoh praktikal: Anda sewa setahun (Jan 2025 – Dec 2025) dengan perjanjian tak berdaftar. Pada Ogos 2025, pemilik jual rumah. Pemilik baru masuk Jan 2026. Dia tidak terikat dengan perjanjian anda — dia boleh minta anda keluar dengan notis 1–2 bulan.

Tapi kalau perjanjian anda BERDAFTAR untuk 3 tahun (Jan 2024 – Dec 2026), pemilik baru mesti biarkan anda duduk sehingga Dec 2026, tidak kira siapa dia.

Berapa Lama Notis Yang Perlu Diberi?

Kalau perjanjian sewa anda tidak berdaftar, pemilik baru boleh minta anda keluar — tapi dia kena bagi notis yang munasabah. “Munasabah” bermakna setara dengan notis yang dinyatakan dalam perjanjian asal, atau jika takde, setara dengan jangka masa bayaran sewa.

• Perjanjian asal kata “notis 2 bulan untuk terminate” → pemilik baru kena bagi 2 bulan notis.
• Perjanjian asal tak mention notis, sewa bulanan → pemilik baru biasanya kena bagi 1 bulan notis.

Notis yang betul kena dalam bentuk bertulis (registered letter atau email dengan acknowledgment). Verbal notis takde bukti.

Deposit Anda — Siapa Bertanggungjawab?

Kalau rumah dijual, siapa yang pulangkan deposit anda? Jawapan undang-undang: pemilik ASAL yang bertanggungjawab. Pemilik baru tidak kena ambil alih tanggungjawab deposit kecuali dia setuju dalam dokumen jual beli.

Dalam realiti, ini menjadi masalah. Kalau pemilik asal dah terima duit dari penjualan dan lesap, penyewa susah nak recover deposit. Pemilik baru akan kata “bukan saya yang ambil deposit tu — go cari pemilik lama”.

Apa boleh buat:

• Sebelum serah rumah: Tanya pemilik asal dalam bentuk email atau WhatsApp: “Deposit saya RM6,000 — siapa tanggung pulang kalau rumah dijual?” Dokumentasikan jawapannya.
• Waktu tukar pemilik: Hubungi pemilik baru dan tanya tentang status deposit. Minta pemilik asal hadir semasa serah-terim untuk discuss deposit.
• Jika pemilik asal tak setuju pulang: Hantar surat rasmi (registered letter). Kalau masih tak respond, claim di Small Claims Tribunal.

Kalau Pemilik Baru Nak Usir Tanpa Notis

Pemilik baru TIDAK boleh usir dengan cara sendiri — tukar kunci, potong elektrik, atau lempar barang anda keluar. Ini illegal di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950.

Yang pemilik boleh buat secara sah: bagi notis bertulis yang munasabah, tunggu notis period habis, dan kalau anda tak keluar, proceed dengan eviction order melalui mahkamah.

Kalau pemilik baru tukar kunci atau potong elektrik tanpa notis — jangan resist secara fizikal. Hubungi polis (Section 448 Penal Code) dan lawyer segera. Ini melindungi anda dari risiko criminal charge balik.

Apa Pilihan Yang Ada Pada Penyewa?

• Terima notis dan cari rumah baru — paling selamat jika perjanjian tidak berdaftar.
• Argue notis tidak munasabah — kalau notis sangat pendek (contoh: 1 minggu), boleh argue di tribunal bahawa notis tak cukup masa.
• Negotiate dengan pemilik baru — mungkin dia setuju anda terus duduk jika anda setuju harga sewa naik atau syarat baru.
• Daftar perjanjian segera — kalau pemilik lama masih boleh setuju, daftarkan cepat-cepat sebelum tukar ownership. Tapi ini kena kerjasama pemilik lama, dan mungkin dah terlambat.

Perjanjian SPEEDHOME SPEEDSIGN — Perlindungan Penyewa

Perjanjian SPEEDHOME SPEEDSIGN termasuk setem rasmi dan klausa perlindungan penyewa yang jelas — jika pemilik rumah ever decide daftarkan perjanjian anda selepas tahun pertama, dokumen tu dah dalam bentuk yang betul dan sah untuk pendaftaran.

Soalan Lazim (FAQ)

Perjanjian sewa saya “rollover automatic” setiap tahun. Kalau rumah dijual, boleh terus duduk ke?
Kalau perjanjian tu tidak berdaftar, rollover itu tidak ada bearing pada hak penyewa terhadap pemilik baru. Pemilik baru tidak terikat pada perjanjian tak berdaftar sebelumnya dan boleh minta anda keluar.

Pemilik baru nak naikkan sewa double, boleh ke?
Kalau perjanjian anda tidak berdaftar, pemilik baru boleh propose syarat baru — tapi anda boleh tolak, dan kalau tolak dia boleh terminate notis. Kalau perjanjian BERDAFTAR, pemilik baru tak boleh naikkan sewa sehingga kontrak habis.

Berapa kos untuk daftarkan perjanjian sewa?
Kos pendaftaran bergantung negeri, tapi biasanya RM30–RM150 untuk perjanjian sewa. Tambah RM1 per RM250 sewa tahunan untuk duti setem. Pemilik dan penyewa boleh split kos. Guna kalkulator duti setem 2026 untuk kira duti setem perjanjian sewa anda.

Kalau saya nak keluar awal selepas rumah dijual, deposit macam mana?
Bergantung perjanjian sewa anda. Kebanyakan perjanjian kata kalau anda terminate awal, anda hilang deposit atau kena bayar penalty. Tapi kalau pemilik baru yang usir (dengan notis yang betul), pemilik ASAL yang bertanggungjawab pulangkan deposit.

Kalau pemilik lama tak pulangkan deposit, apa boleh buat?
Claim ke pemilik lama — email, registered letter, atau Small Claims Tribunal. Proses panjang, tapi anda ada hak undang-undang. Jangan harap pemilik baru tolong — itu bukan tanggungjawab dia kecuali dia agree masa serah-terim.

For the complete legal guide — required clauses, Finance Act 2024 stamp duty rates, and the e-Duti Setem stamping process — see our Malaysia tenancy agreement guide — clauses, stamp duty, and e-Duti Setem process (2026).

Related guides

• tenant rights in Malaysia
• Landlord is Selling The House I Rent!
• 5 Stages of the Tenant Move-Out Process

Nak cari rumah sewa?

SPEEDHOME listing rumah sewa verified di seluruh Malaysia dengan pilihan zero deposit, harga clear, dan perlindungan penyewa built-in. Cari listing SPEEDHOME.

Related guides: tenancy agreement guide for Malaysia | stamp tenancy agreement online Malaysia | common tenancy agreement terms explained

Reviewed by SPEEDHOME Operations · Last updated April 2026 · Legal references current as of April 2026; Malaysian rental law is evolving (RTA proposed). Cross-check official sources before final decisions.