Adakah kos cat semula dan baikan boleh ditolak daripada pendapatan sewa jika saya sudah bayar?
Ya untuk baikan biasa dan cat semula yang memulihkan hartanah kepada keadaan asal. Peraturan Awam LHDN No. 12/2018 membenarkan perbelanjaan langsung ini ditolak daripada pendapatan sewa untuk sewaan kediaman biasa di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, dengan syarat ketat bahawa kos dibelanjakan sepenuhnya dan semata-mata untuk menghasilkan pendapatan sewa. Pengubahsuaian penuh, perubahan warna, atau persediaan penyewa pertama tidak boleh ditolak, walau bagaimanapun anda yang bayar.
Jawapannya bergantung pada punca, bukan nilai invois. Baikan paip bocor yang dibayar tuan tanah dan disokong invois adalah perbelanjaan yang boleh ditolak. Cat semula sebelum menyenaraikan unit untuk penyewa pertama adalah perbelanjaan awal yang dikecualikan khusus oleh PR 12/2018. Pengelasan ditetapkan oleh tujuan kerja, bukan siapa yang bayar atau berapa jumlahnya. Selebihnya halaman ini mengupas — apa yang menjadikan baikan sebagai baikan, bukti apa yang mempertahankan tuntutan pada audit, dan bagaimana tuan tanah bukan pemastautin menggunakan baris yang sama terhadap kadar rata 30%.
Undang-undang dan kerangka LHDN yang memutuskannya
Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 merawat sewaan kediaman biasa sebagai sumber pelaburan bukan perniagaan. Peraturan Awam LHDN No. 12/2018 membenarkan perbelanjaan langsung "dibelanjakan sepenuhnya dan semata-mata untuk menghasilkan pendapatan sewa" ditolak. Kos cat semula dan baikan masuk dalam kategori itu hanya apabila kerja memulihkan hartanah kepada keadaan asal, bukan apabila ia menaik taraf, menambah baik, atau menyediakan unit untuk penyewa pertama.
Seksyen 4(a) duduk di sisi yang lain. Apabila perkhidmatan penyelenggaraan dan sokongan diberikan secara menyeluruh dan aktif (pembersihan, concierge, pengurusan jangka pendek, banyak unit dengan staf), sewaan dianggap sumber perniagaan. Seksyen 4(a) membenarkan tuan tanah menuntut set perbelanjaan yang lebih luas dan elaun modal, tetapi ia khas untuk model sewaan aktif yang sebenar, bukan sewaan pasif jangka panjang. Bagi kebanyakan tuan tanah Malaysia — satu atau dua unit dengan sewaan 12 bulan — Seksyen 4(d) ialah kerangka yang betul, dan ujian baikan-lwn-penambahbaikan di bawah adalah yang menentukan mana-mana invois.
| Model sewaan | Seksyen ITA | Baikan atau cat semula (tahun semasa) | Kerja pra-sewaan atau naik taraf |
|---|---|---|---|
| Sewaan pasif jangka panjang kediaman | Seksyen 4(d) | Boleh ditolak sebagai perbelanjaan langsung di bawah PR 12/2018 apabila kerja memulihkan hartanah kepada keadaan asal | Tidak boleh ditolak — penambahbaikan modal atau perbelanjaan awal |
| Sewaan servis / jangka pendek aktif / banyak unit dengan staf | Seksyen 4(a) | Boleh ditolak; elaun modal juga boleh terpakai ke atas aset layak | Dirawat sebagai penambahbaikan modal; mungkin layak untuk elaun modal atau Elaun Bangunan Industri jika syarat dipenuhi |
Untuk kadar rata bukan pemastautin 30% yang berkuat kuasa dari Tahun Taksiran 2020, perbelanjaan langsung yang sama masih boleh ditolak — kadar dikenakan ke atas pendapatan sewa bersih selepas potongan, bukan ke atas sewa kasar. Tuan tanah bukan pemastautin yang tidak pernah menuntut kos baikan dan cat semula yang sama seperti yang dituntut tuan tanah pemastautin sedang membayar cukai ke atas asas yang lebih besar daripada yang perlu.
Langkah demi langkah: cara menuntut kos baikan dan cat semula yang anda bayar
Klasifikasikan setiap invois sebagai salah satu daripada empat kategori: baikan boleh ditolak, cat semula boleh ditolak, penambahbaikan modal, atau perbelanjaan awal. Kemudian kekalkan jejak kertas yang membuktikan kategori mana ia принадлежит.
| Langkah | Tindakan | Mengapa ia penting |
|---|---|---|
| 1 | Kenal pasti punca kerja tersebut | Adakah dinding dicat untuk membaiki kerosakan daripada sewaan sebelumnya, atau menaik taraf unit kepada warna baharu sebelum disenarai semula? Punca menetapkan rawatan cukai. |
| 2 | Padankan punca dengan kategori PR 12/2018 | Pulihkan kepada keadaan asal = baikan biasa, boleh ditolak. Warna baharu, kemasan baharu, persediaan pertama kali disenarai = penambahbaikan atau perbelanjaan awal, tidak boleh ditolak. |
| 3 | Dapatkan invois atau resit kontraktor atas nama tuan tanah | Invois ialah dokumen utama yang LHDN jangka. Bayaran tunai tanpa invois adalah tuntutan yang lebih lemah. |
| 4 | Ambil gambar sebelum dan selepas bertarikh untuk kerja tersebut | Gambar mengaitkan kos kepada unit tertentu dan kecacatan tertentu, memenuhi ujian "sepenuhnya dan semata-mata". |
| 5 | Kekalkan jejak mesej penyewa yang mencetuskan baikan | Laporan penyewa tentang paip bocor, bertarikh dan dalam rekod platform, mengaitkan kos kepada unit sewaan dan tempoh ia disewa. |
| 6 | Failkan Borang BE (tuan tanah individu pemastautin) dan isytihar pendapatan sewa bersih | Bersih = sewa kasar tolak perbelanjaan boleh ditolak tahun semasa dalam PR 12/2018. Kos cat semula dan baikan duduk dalam senarai potongan apabila ia layak. |
| 7 | Kekalkan fail sekurang-kurangnya 7 tahun dari tahun taksiran | Tempoh penyimpanan rekod LHDN ialah 7 tahun. Fail bercampur menjadikan audit lebih perlahan dan meningkatkan kemungkinan pertanyaan ke atas item lain. |
Keputusan baikan dan cat semula paling tajam semasa keluar sewaan. Unit memerlukan kerja dan persoalannya ialah sama ada kos masuk dalam penyata cukai atau datang daripada deposit. Ini adalah keputusan berasingan. Soal kebolehpotongan cukai bergantung pada punca dan tujuan (PR 12/2018); soal potongan deposit bergantung pada perjanjian sewaan dan bukti keadaan. Set dokumen yang sama — invois, gambar sebelum dan selepas, jejak mesej — memenuhi kedua-dua tujuan serentak.
Apa yang boleh dan tidak boleh ditolak
Kelayakan untuk menolak kos baikan atau cat semula ditetapkan oleh sumber pendapatan (Seksyen 4(a) lwn 4(d)) dan oleh sifat kos. Usia invois bukan faktor penentu; baikan tahun sama pada dinding berumur 10 tahun masih boleh ditolak, tetapi kerja cat asal 10 tahun lalu tidak boleh.
| Kategori kos | Apa yang diliputi | Boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d)? |
|---|---|---|
| Baikan biasa | Baiki apa yang rosak: paip bocor, pemanas air gagal, pendawaian rosak, jubin pecah, pili rosak, plaster retak | Ya — dibelanjakan sepenuhnya dan semata-mata untuk menghasilkan pendapatan sewa |
| Cat semula kepada warna asal | Cat semula dinding selepas sewaan untuk memulihkan unit kepada keadaan sebelum sewaan | Ya, apabila dinding terakhir dicat dengan warna itu sebelum sewaan |
| Cat semula kepada warna baharu | Cat semula kepada warna atau kemasan lain sebagai sebahagian daripada naik taraf | Tidak — penambahbaikan modal; diserap ke dalam asas hartanah |
| Cat semula penuh sebelum penyewa pertama | Cat semula untuk menyediakan unit untuk senarai pertama atau selepas pembelian | Tidak — perbelanjaan awal di bawah PR 12/2018 |
| Tambah partition, bilik air baharu, kabinet baharu | Perubahan struktur atau tambahan modal | Tidak — penambahbaikan modal |
| Penggantian perkakas seperti-untuk-seperti | Penghawa dingin gagal dengan unit spesifikasi sama, pemanas air gagal dengan unit spesifikasi sama | Ya — baikan biasa, seperti-untuk-seperti |
| Penggantian naik taraf perkakas | Penghawa dingin gagal diganti dengan sistem spesifikasi lebih tinggi atau berduct | Tidak — penambahbaikan modal |
Bagi kebanyakan tuan tanah Malaysia, soalannya merungkai kepada: adakah kerja cat untuk memulihkan unit kepada warna dan kemasan yang penyewa ambil alih, atau adakah ia warna baharu dan kemasan baharu? Pulihkan = boleh ditolak. Naik taraf = tidak boleh ditolak. Logik yang sama terpakai untuk lantai, pintu kabinet, dan pili: penggantian spesifikasi sama adalah baikan; penggantian spesifikasi lebih baik adalah penambahbaikan.
Kerja bercampur — membaiki paip bocor dan, pada masa yang sama, meluaskan bilik air — boleh diagihkan. Bahagian paip adalah baikan boleh ditolak; peluasan adalah penambahbaikan modal. Ejen cukai boleh memecahkan invois apabila sebut harga kontraktor mengasingkan buruh dan bahan mengikut skop.
Penalti, risiko, dan apa yang jejak bank sudah tunjukkan
Tuntutan baikan atau cat semula yang tidak bertahan pertanyaan LHDN bukan denda rata — ia penaksiran semula tahun tersebut, kekurangan bayaran, dan penalti berkompaun. Risiko lebih besar ialah jejak audit yang dibukanya ke atas tahun-tahun di mana potongan adalah betul.
Apa yang sebenarnya mencetuskan perhatian LHDN ke atas fail pendapatan sewa:
| Pencetus | Apa yang LHDN nampak | Apa yang dibawanya |
|---|---|---|
| Penyata bank menunjukkan aliran masuk sewa yang tidak diisytiharkan tuan tanah | Rujukan silang bank-ke-duti-setem-ke-sewa yang bersih | Surat pertanyaan, kemudian penaksiran semula untuk tahun yang tidak diisytiharkan |
| Perbelanjaan yang diisytiharkan jauh melebihi sewa kasar | Nisbah tidak munasabah | Pertanyaan ke atas setiap item baris, dengan dokumen sokongan diminta |
| Perbelanjaan bergaya penambahbaikan dituntut dalam tahun 4(d) | Kategori perbelanjaan salah | Penolakan baris tersebut; penalti berpotensi jika corak berulang |
| Kos cat semula atau baikan dituntut tanpa invois | Perbelanjaan tidak berdokumen | Penolakan; potongan menjadi pengeluaran peribadi, bukan perbelanjaan boleh ditolak |
| Unit nama bersama di mana hanya satu pemilik mengisytiharkan | Semakan silang dengan pulangan pemilik lain | Kedua-dua pemilik diminta untuk fail atau pinda |
Rekod platform penting di sini. Sewaan yang diurus SPEEDHOME mempunyai perjanjian sewaan yang telah dicapkan setem, kutipan sewa bulanan, dan laporan keadaan masuk/keluar dalam fail. Itulah set dokumen yang sama yang digunakan ejen cukai untuk mempertahankan pulangan Seksyen 4(d). Invois baikan, gambar sebelum dan selepas bertarikh, dan jejak mesej penyewa semua memetakan kepada kategori perbelanjaan LHDN tanpa tuan tanah perlu membina semula jejak kertas pada akhir tahun.
Contoh kerja: kos baikan dan cat semula yang anda bayar pada 2026
Bina pendapatan sewa bersih 2026 daripada item tahun semasa sahaja. Rawat kerja cat keluar-sewaan sebagai baikan boleh ditolak apabila ia memulihkan warna asal; rawat naik taraf pra-senarai sebagai penambahbaikan modal di luar potongan 2026.
| Item | RM | Rawatan |
|---|---|---|
| Sewa bulanan (2026) | 2,000 | Pendapatan sewa kasar (12 x RM2,000 = RM24,000/tahun) |
| Cat semula keluar-sewaan kepada warna asal seluruh unit | 2,800 | Boleh ditolak — baikan biasa, memulihkan hartanah kepada keadaan sebelum sewaan |
| Baikan paip (paip bocor di bawah sinki dapur) | 650 | Boleh ditolak — baikan biasa kepada keadaan asal |
| Penghawa dingin gagal diganti dengan unit dinding spesifikasi sama | 1,500 | Boleh ditolak — penggantian seperti-untuk-seperti |
| Penggantian pintu kabinet dapur pecah (reka bentuk sama) | 480 | Boleh ditolak — memulihkan fungsi sedia ada |
| Faedah gadai janji dibayar pada 2026 | 9,200 | Boleh ditolak di bawah PR 12/2018 |
| Cukai pintu + cukai tanah 2026 | 850 | Boleh ditolak |
| Premium insurans kebakaran 2026 | 280 | Boleh ditolak |
| Jumlah potongan dibenarkan 2026 | 15,760 | |
| Pendapatan sewa bersih 2026 | 8,240 | Ditambah kepada pendapatan lain; dicukai pada kadar progresif pemastautin (sahkan jadual semasa dengan LHDN) |
| Cat semula pra-senarai kepada warna baharu sebelum penyewa 2026 masuk | 2,200 | Tidak boleh ditolak pada 2026 — perbelanjaan awal dan penambahbaikan modal. Disimpan dalam fail hartanah untuk asas masa depan. |
| Naik taraf penghawa dingin berfungsi kepada sistem berduct | 6,500 | Tidak boleh ditolak pada 2026 — penambahbaikan modal. Disimpan dalam fail hartanah. |
Kos baikan dan cat semula yang sama boleh dipecahkan. Cat semula keluar-sewaan 2026 kepada warna asal adalah potongan tahun semasa. Cat semula masuk-sewaan 2026 kepada warna baharu adalah perbelanjaan awal yang tidak masuk dalam pulangan 2026. LHDN menarik garis pada punca dan keadaan sedia ada, bukan pada jumlah invois.
Untuk tuan tanah individu bukan pemastautin, potongan tahun semasa RM15,760 yang sama mengurangkan sewa kasar RM24,000 kepada bersih RM8,240. Kadar rata 30% dari Tahun Taksiran 2020 kemudian terpakai ke atas angka bersih tersebut — bukan ke atas sewa kasar. Potongan masih boleh ditolak. Kadar 30% terpakai ke atas pendapatan selepas potongan.
Laluan yang sah dan produk SPEEDHOME
Laluan yang sah untuk kos baikan dan cat semula ialah mengklasifikasikan setiap invois dengan betul di bawah PR 12/2018, kekalkan jejak kertas yang menyokong klasifikasi, dan tuntut hanya apa yang tahun semasa izinkan. Bagi tuan tanah yang tidak mahu membina semula jejak kertas secara manual, SPEEDHOME mengekalkan bahagian yang bergerak — perjanjian sewaan yang dicapkan setem, rekod sewa bulanan, sejarah pembaharuan, laporan keadaan masuk/keluar — di satu tempat supaya pulangan 2026 dibina daripada rekod platform, bukan daripada kotak kasut.
Penukarannya adalah kesakitan penyimpanan rekod. Kebanyakan tuan tanah tidak salah klasifikasi kos baikan kerana mereka agresif; mereka salah klasifikasi kerana jejak kertas berselerak. Rekod platform yang sudah memetakan kepada kategori perbelanjaan LHDN menutup jurang itu tanpa mengubah apa yang boleh dan tidak boleh ditolak. Lihat SPEEDHOME untuk tuan rumah untuk bagaimana rekod platform menyuap rekod cukai, dan panduan cukai pendapatan sewa Malaysia untuk kerangka perbelanjaan tahun semasa yang penuh.
Untuk garisan baikan-lwn-penambahbaikan secara khusus, halaman adakah kos baikan boleh ditolak cukai di Malaysia berjalan melalui ujian yang menentukan sama ada mana-mana invois tunggal boleh ditolak sekarang atau tidak pernah. Halaman elaun modal vs baikan cukai tuan tanah Malaysia meliputi rawatan Seksyen 4(a) di mana model sewaan menyeberang ke sewaan servis atau jangka pendek aktif. Untuk gambaran penuh tentang potongan yang dibenarkan, panduan potongan cukai tuan rumah Malaysia ialah hab yang menghubungkan jejari ini.
SST tidak masuk dalam gambar untuk sewa kediaman. Menyewa perumahan kediaman — teres, apartmen, kondominium, banglo, suite servis — di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak mengenakan SST atas sewa. Cukai perkhidmatan 6% dari 1 Januari 2026 terpakai kepada sewaan komersial dan bukan kediaman tertentu dan hanya selepas pembekal melebihi ambang pendaftaran pusingan ganti boleh cukai RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan atau pajakan. Kos baikan dan cat semula yang dibayar oleh tuan rumah boleh ditolak daripada pendapatan sewa; sewa itu sendiri tidak tertakluk kepada cukai perkhidmatan dalam sewaan kediaman.
FAQ
Bolehkah saya tolak cat semula penuh selepas setiap sewaan?
Ya, apabila cat semula memulihkan unit kepada warna dan kemasan sebelum sewaan. Kekalkan gambar masuk, gambar keluar, invois kontraktor, dan jejak mesej penyewa. Cat semula kepada warna baharu adalah penambahbaikan modal dan tidak boleh ditolak.
Bagaimana jika saya cat sendiri unit itu?
Kos cat dan bahan yang anda beli masih boleh menjadi perbelanjaan langsung yang dibelanjakan sepenuhnya untuk menghasilkan pendapatan sewa, tetapi potongannya lebih lemah tanpa invois kontraktor dan lebih sukar dipertahankan pada audit. Di mana boleh, gunakan kontraktor dan minta resit atas nama anda.
Bolehkah saya tolak kos baikan sebelum penyewa pertama masuk?
Tidak. Kos yang dikeluarkan untuk menyediakan unit bagi penyewa pertama — termasuk iklan, duti setem sewaan pertama, yuran guaman penyewa pertama, komisen ejen penyewa pertama, dan pengubahsuaian atau cat semula pra-senarai — adalah perbelanjaan awal di bawah PR 12/2018 dan tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa. Kos yang sama untuk pembaharuan atau penyewa kedua dan seterusnya boleh ditolak.
Bolehkah saya tuntut keseluruhan RM jika saya pecahkan baikan dan penambahbaikan dalam satu sebut harga kontraktor?
Ya, di mana sebut harga mengasingkan bahagian baikan daripada bahagian penambahbaikan. Bahagian baikan (contohnya membaiki paip bocor dalam bilik air yang dijubin semula bertahun-tahun lalu) boleh ditolak; bahagian penambahbaikan (contohnya meluaskan bilik air sebagai sebahagian daripada kerja yang sama) tidak boleh. Ejen cukai boleh membantu mengagihkan di mana sebut harga kontraktor tidak memecahkan buruh.
Saya tuan tanah bukan pemastautin. Bolehkah saya masih tolak kos ini?
Ya. Tuan tanah individu bukan pemastautin dicukai pada kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia dari Tahun Taksiran 2020, dan perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih boleh ditolak. Kadar 30% terpakai ke atas pendapatan selepas potongan, bukan ke atas sewa kasar. Tuan tanah bukan pemastautin yang tidak pernah menuntut kos baikan dan cat semula yang sama seperti yang dituntut tuan tanah pemastautin sedang membayar cukai ke atas asas yang lebih besar daripada yang perlu.
Rekod apa yang LHDN jangka untuk potongan baikan atau cat semula?
Invois atau resit kontraktor atas nama tuan tanah, gambar sebelum dan selepas bertarikh, mesej atau permintaan penyewa yang memulakan baikan, dan rekod keadaan sedia ada hartanah. Piawaian LHDN ialah perbelanjaan "sepenuhnya dan semata-mata" dibelanjakan untuk menghasilkan pendapatan sewa — invois sahaja, tanpa konteks yang mengaitkannya dengan unit sewaan, adalah tuntutan yang lebih lemah berbanding invois ditambah gambar ditambah konteks sewaan.
Adakah mengenakan SST atas sewa mengubah kebolehpotongan kos baikan?
Tidak. Untuk sewaan kediaman, SST tidak terpakai. Menyewa perumahan kediaman di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak mengenakan SST atas sewa dan kos baikan yang dibayar oleh tuan rumah ditolak daripada pendapatan sewa dalam cara biasa di bawah Seksyen 4(d).