租金收入怎么报税？有什么可以扣？（2026）
租金收入怎么报税？有什么可以扣？（2026）
SPEEDHOME 编辑团队 — 最后更新：2026年5月
要报。马上先把你一整年收到的每一令吉租金——如果你收租流程设对了，这份记录本来就在那里——还有为了这间屋花掉的每一笔钱都写下来，因为租金收入是要给 LHDN 报税的，但好消息是：你是按「净额」报税，不是按收到的全部租金报税。 也就是说，你交税的部分，是收到的租金「减掉」赚这份租金所花的合理开销：房贷利息、地税门牌税、维修、火险，还有中介或管理费。如果这间屋是联名的，每个屋主只报自己那一份净租金——不是一个人全包。所以动作很简单：每张收据都收好，每笔开销都记下来，然后报净额。别想着不报、等没人发现。
SPEEDHOME 实务经验：把收到的租金和付出去的成本，干干净净地记录在平台里，报税就轻松，扣的项目也站得住脚。被查税查到输的屋主，往往不是扣太多的那个，而是连自己扣了什么都拿不出证据的那个。
网上大部分租金报税的文章，要么是一堆看不懂的税务术语，要么是茶餐室那套会害人被罚的「捷径」。这篇是做实务的人的版本：什么要报、什么真的可以扣、联名屋谁来报，还有那些悄悄让屋主亏钱的「大家都这样」迷思。
先讲最简单的版本：你是按赚到的，不是按收到的报税
很多人卡在这里。租金收入在马来西亚是报给 LHDN，也就是大马的税务局（内陆税收局） 的，会和你那一年其他收入加在一起算。但你「不是」按整张租金支票来交税。
你是按 净额 交税——收到的租金，减掉赚这份租金的合理开销。如果租客每个月给你 RM2,000，但你的房贷利息、地税、门牌税、火险、维修和中介费加起来每个月是 RM1,400，那你报的是中间的差额，不是 RM2,000。
这份净租金，会跟你那一年其他收入加在一起，套进个人所得税的累进税率——收入越高那一档，税率越高，最高一档去到 30%。报税的表格和死线也很直接：你是打工的、没做生意，用 BE 表，死线 4 月 30 日；你有做生意，用 B 表，死线 6 月 30 日——两种都能上 MyTax 网上报。如果你人不在大马、算非税务居民（一年待不到 182 天），那就不走累进税率，整笔统一抽 30%，也享不到那些扣税优惠。
收到的全部 vs 净额——就这一个分别，决定了你是多交了税，还是交了该交的税。很多觉得「租金税很狠」的屋主，其实是悄悄忘了把自己有权扣的东西扣掉。
马来西亚的租金税，不是对你收到的租金抽税，而是对你的租金「利润」抽税——就是付完真实成本之后，留在手上的那份。忘了扣，你就白白送钱给 LHDN；收好每张收据，你才只为真正赚到的那份交税。
哪些可以扣，哪些不能扣
屋主就是在这里两头亏钱——扣了不能扣的，又漏掉了能扣的。诚实地列一遍，这是个方向性的清单：常见可以从租金收入里扣的成本是 房贷利息（只是利息那部分，不是本金）、地税和门牌税、为了维持屋子原状的维修保养、火险，还有 中介或物业管理费。把它当成「大致能扣什么」的轮廓，而不是最终定论——具体项目和条件会随时间改变，所以报税前请查一查 LHDN 现行的《公开裁定》（Public Ruling），或问税务代理。
哪些 不能 扣，同样重要。你不能扣 房贷本金——只能扣利息。你不能扣 资本性的提升——就是让屋子变得比原本更好的那种，比如整间大翻新、加建、或者把空屋第一次装潢出租，这跟「修好坏掉的东西」不一样。而且你自己花的时间和精力，一般也不能扣。
| 常见成本 | 可以从租金收入扣吗？ |
|---|---|
| 房贷 利息 | 可以——只限利息部分 |
| 房贷 本金（还本） | 不可以——永远不行 |
| 地税 + 门牌税（cukai tanah、cukai pintu） | 可以 |
| 维修保养（修好坏掉的） | 可以 |
| 屋子的火险 | 可以 |
| 中介 / 物业管理费（含租约印花费） | 可以 |
| 装修 / 提升 / 资本性改善 | 不可以——属于资本，不是可扣开销 |
| 你自己管理屋子的时间 | 不可以 |
| 屋子第一次出租「之前」花的钱 | 一般不可以——出租前的成本 |
记住这条界线：你可以扣「为了继续赚」这份租金的开销（利息、保养、保险、费用），但不能扣「买下或提升」这项资产本身的钱。
大家都会问的联名屋问题
最常在茶餐室引起混乱的就是这题：「间屋是我们两个人的名，所以只要一个人全部报就好，对吧？」
不对。联名的屋子，每个屋主报自己那一份净租金，按各自的持份比例来报。如果你和另一半是 50/50 持有，那你们各自在自己的税务档案里报一半净租金——不是一个人报全部。
这件事重要有两个原因。第一，报对了，两个人的档案都干净，也不会让其中一个人背上本来不属于他的税。第二，把净租金分到两个屋主身上，可能比全部堆在一个人头上更划算——但重点是，你不能为了少交税而「自己选」谁来报；要按真正的持份来报。
联名屋，每个共同屋主按持份报自己那一份净租金——不是一个人全报。50/50 的屋子，就是各报一半净租金，进各自的税务档案。一次报对，将来被查税也不用再去拆这笔烂账。
那些害屋主亏钱的茶餐室迷思
每个屋主都听过这几句。每一句都是错的，而且每一句都有它的代价。
迷思一 ——「租金收入很少啦，不报就好。」 这一句最贵。租金收入不报，一旦被 LHDN 查到，你要面对 罚款和补税。「很少」的收入照样是应税收入，而罚款是加在你本来就该交的税上面算的。银行转账和租约盖印留下的记录，让没报的租金比很多人以为的更容易被查出来。要报。
迷思二 ——「我可以扣整笔装修 / 我可以扣整笔房贷供款。」 两个都不行。你扣的是房贷的 利息 部分，不是本金。而让屋子升级的装修，是 资本性改善——不是可扣的维修。修好坏掉的热水器是维修；把整个厨房拆掉重做来加值，是资本。把这两样搞混，就是被查税时拆穿的开始。
迷思三 ——「间屋是联名的，所以只要一个人全报就好。」 前面讲过了，但它值得再列一次：每个共同屋主报自己那 一份 净租金。一个人报完 50/50 屋子的 100%，和没人报一样，都是错的。
迷思四 ——「我可以扣第一次出租之前花的钱。」 一般不行。一开始的 出租前 开销——为了让屋子准备好迎接第一个租客而花的钱——通常不能从租金收入里扣，不过出租前成本的具体处理会因个案而异。
还有另外一类迷思，跟税完全无关，纯粹是租客不给钱时的气话——有些屋主会问，能不能去 剪电、换锁，或者把租客的 IC（身份证）放上网逼他还钱。那些不是报税捷径；那是会害到「你自己」的违法施压手段，我们在「租客不给钱怎么办」那篇里讲过为什么。别去碰。另外，到底需不需要中介来签租约和盖印，这个问题影响你的前期成本，也影响你能申报的项目。
CP500：你可能会被拉进去的分期缴税
如果租金在你的收入里占了不小的比重，你可能会收到 CP500——LHDN 用在非薪资收入上的分期缴税通知。打工的人每个月从薪水单里就先扣了税；屋主和其他靠非薪资收入的人没有，所以 LHDN 会发 CP500 分期通知，让你在一年里分阶段先缴估算的税，而不是年底一次过一大笔。
两个实务提醒。如果你实际的租金利润比估算的低，你可以用 CP502 表格申请调整 CP500 的估算金额——但申请有截止日期，所以尽早提交。还有，准时缴 CP500 分期可以避免迟缴罚款。它不是多收的税；是同一笔税，只是提早收。
干净的记录怎么让这一切变简单
留意一下上面每一段都串着同一条线：你扣的项目要能 证明、你的收入要能 拿得出来、持份的分法要能 有据可查。屋主报税，其实重点不在懂不懂法律——而在被问起的时候，你能不能撑住自己那串数字。
这就是用一个有托管的租房平台，到了报税季会回本的那个不起眼的理由。当收到的租金都有时间戳，成本也都记在同一个地方，报净额就变成抄一抄的事，每一项扣除背后都有收据。要是全部散在 WhatsApp、银行 App、和一鞋盒的收据里，你要么多交（因为找不到能扣的），要么少报又撑不住（因为拿不出证据）。
- 收到的租金 经平台记录——一串干净、有日期的进账记录，到底进了多少一清二楚。
- 成本和费用 在平台里处理，年底要总算很容易，不用靠记忆去拼。
- 应付查税 是顺带就有的：万一 LHDN 真的问起，那串证据本来就在。
一项你证明不了的扣除，就是一项你会丢掉的扣除。SPEEDHOME 的记录帮你把话讲完：报税季轻松过关的屋主，不是扣得最聪明的那个，而是几秒钟就能拿出「进了多少租、出了多少成本、谁占多少份」的那个。
想让报税季变成抄一抄的事？ 马上把房子放上 SPEEDHOME 出租，让平台帮你保住那串有时间戳的记录，报税就轻松、扣项也站得住脚——或者比较 SPEEDHOME 屋主配套，找出最适合你手上房子的那一款。
一句话总结
租金收入要报税，报给 LHDN，而且你是按 净额 交税——租金减掉赚它的真实成本：房贷利息、地税门牌税、维修、火险和中介费。扣利息，不扣本金；扣维修，不扣升级。联名屋，每个屋主报自己那一份。而「很少所以不报」，是屋主能信的最贵的一个迷思。
今天就开始：把这一年的租金记录和成本收据凑齐，算出净额，好好报上去。然后让一个系统帮你把记录留着，明年就不费力。
常见问题
马来西亚的租金收入一定要报税吗？ 要。租金收入是应税收入，必须连同你那一年的其他收入一起报给 LHDN，大马的税务局。你交税的部分是净额——租金减掉房贷利息、地税、门牌税、维修、火险和中介费这些合理开销——不是收到的全部租金。每张收据都收好，你的数字才撑得住。
间屋是联名的——租金收入谁报？ 每个屋主按自己的持份，报自己那一份净租金。50/50 的屋子，就是你们各自在自己的税务档案里报一半净租金。一个人报全部，或者没人报，两样都是错的。
装修的钱可以从租金收入里扣吗？ 让屋子升级的装修属于资本性改善，不能当作可扣开销从租金收入里扣。你可以扣真正的维修保养，就是维持屋子原状、修好坏掉东西的那种——但不能扣让它变更好、或者第一次装潢出租的钱。
我可以扣整笔房贷供款吗？ 不可以。你只能扣房贷的利息部分，本金永远不能扣。本金是在还那项资产本身，属于资本，不是赚租金的成本。看一看银行的年度结单，通常会帮你把利息和本金分开列出来。
我以前从来没报过租金收入，会怎样？ 没报的话，一旦 LHDN 查出这笔没申报的收入，你可能要面对罚款和补税。比较安全的做法是主动把它弄正，而不是等着被抓；就你的具体情况，税务代理可以建议把过往年份补报清楚的最干净方式。
本文为一般资讯，并非法律或税务意见（not legal advice）。马来西亚的税务规定、可扣开销清单和程序都可能改变，也要看你自己的具体情况——在报税或行动之前，请向 LHDN 或合格税务代理核实最新规定。SPEEDHOME 是一个房地产科技平台，不是税务事务所。
SPEEDHOME — SPEEDRENO — SPEEDFIX — SPEEDSIGN.
