Perlu Ke Ejen Untuk Perjanjian Sewa — Berapa Patut Kos Sebenar?

SPEEDHOME Editorial Team · Dikemas kini Mei 2026 · Berdasarkan pengalaman platform SPEEDHOME dan amalan sewa di Malaysia.

Tak — secara undang-undang, anda tak perlu ejen untuk sewa rumah anda atau untuk buat perjanjian sewa. Boleh buat sendiri, boleh guna peguam, atau guna platform. Mula dengan satu kos kerajaan sahaja: duti setem, iaitu cukai kecil atas perjanjian yang ditandatangani, dikira ikut formula tetap — lebih kurang RM1 bagi setiap RM250 sewa setahun penuh (sewaan satu tahun), minimum RM10. Biasanya puluhan ringgit sahaja, bukan “yuran ejen” yang dibesar-besarkan. Jadi sebelum bayar sesiapa sebulan sewa penuh: kira duti setem sebenar, sediakan perjanjian sewa yang jelas, tandatangan, dan setemkan. SPEEDHOME benarkan tuan rumah buat ketiga-tiganya — tandatangan dan setem tanpa bayar ejen komisen sebulan penuh melalui SPEEDSIGN — dan alat kira duti setem kami ramai guna.

Jawapan satu baris: Tiada undang-undang paksa anda upah ejen untuk sewa rumah atau untuk buat perjanjian sewa yang sah. Perjanjian itu sendiri yang tetapkan peraturan antara anda dan penyewa. Duti setem cuma cukai kerajaan yang kecil — bayar ikut formula, bukan ikut markup orang.

Betul ke saya perlu ejen untuk sewa rumah?

Ini mitos pertama yang kena buang. Tiada undang-undang di Malaysia yang kata tuan rumah wajib guna ejen untuk iklan, tapis, atau tandatangan penyewa. Ejen ialah servis yang anda boleh pilih, bukan kewajipan undang-undang. Ramai tuan rumah iklan, tapis, dan tandatangan sendiri — atau guna platform yang buat kerja berat dengan bayaran flat, bukan komisen sebulan penuh.

Apa yang anda betul-betul perlu cuma tiga benda: penyewa dah ditapis, satu perjanjian sewa yang nyatakan sewa, deposit, tempoh, dan peraturan rumah, dan perjanjian itu disetemkan supaya boleh guna di mahkamah kalau ada masalah nanti. Tak satu pun daripada itu perlukan ejen berlesen. Ejen boleh buatkan untuk anda dan caj yuran; anda pun dibenarkan buat sendiri.

Realiti operasi: Alat kira duti setem SPEEDHOME ramai guna, dan coraknya jelas — dokumen itu murah, markup itu pilihan. Tuan rumah yang iklan, tandatangan, dan setem terus, simpan duit sewa sebulan yang komisen ejen akan ambil.

Apa itu duti setem, dan macam mana dikira?

Duti setem ialah cukai kerajaan yang kecil atas perjanjian yang ditandatangani. Bayar duti inilah yang buat perjanjian sewa anda boleh diguna sebagai bukti di mahkamah kalau anda terpaksa kuatkuasakannya nanti. Ia bukan yuran ejen, bukan duit deposit, dan bukan “caj servis” — ia jumlah berasingan yang tetap, masuk ke kerajaan.

Jumlahnya jalan ikut formula mudah, bukan ikut mood orang: lebih kurang RM1 bagi setiap RM250 sewa setahun penuh (pengecualian RM2,400 pertama dimansuhkan pada 2026; minimum duti RM10), campur sikit yuran tetap bagi setiap salinan yang disetem. Ini kira-kira biasa yang sesiapa pun boleh buat. Ini contoh ikut sewa bulanan.

Sewa sebulan	Sewa setahun	Jumlah kena duti (sewa setahun penuh)	Anggaran duti setem
RM1,000	RM12,000	RM12,000	~RM48
RM1,500	RM18,000	RM18,000	~RM72
RM2,000	RM24,000	RM24,000	~RM96
RM3,000	RM36,000	RM36,000	~RM144

Anggaran sahaja. Angka dibulatkan ke jalur RM250 terdekat, tak termasuk yuran kecil setiap salinan, dan andaikan tempoh satu tahun — sahkan kadar semasa dan tempoh tepat anda sebelum bayar.

Jadi unit RM1,500 makan kira-kira RM72 duti setem untuk setahun. Kalau ada orang quote “RM1,500 untuk perjanjian sewa dan setem” atas unit itu, anda kena caj sebulan sewa untuk cukai kerajaan RM72 campur sikit kertas kerja. Sekarang nampak jurangnya.

Nasihat warung yang ramai percaya — dan jalan sah yang lebih murah

Ini “ilmu warung” yang tuan rumah selalu cakap sesama sendiri, dan apa yang sebenarnya betul.

Mitos 1: “Mesti guna ejen untuk sewa rumah.”
Salah. Tiada undang-undang yang wajibkan. Ejen cuma satu pilihan antara beberapa — buat sendiri, peguam, atau platform. Pilih ikut berapa banyak masa dan risiko yang anda nak serah, bukan sebab anda fikir tiada pilihan.

Mitos 2: “Bayar ejen tunai untuk elak SST.”
Ini perangkap yang patut dijauhi. Bila orang suruh anda bayar tunai supaya “boleh elak SST” atau elak resit, anda hilang bukti bertulis siapa ambil duit anda dan untuk apa. Tanpa resit, kalau ada pertikaian nanti, susah nak tunjuk apa yang anda dah bayar. Mana-mana yuran yang sah ada invois dengan butiran jelas. Minta resit yang asingkan komisen daripada duti setem — kalau orang elak beri resit, itu tanda merah, bukan jimat.

Mitos 3: “Fee perjanjian dan setem ejen memang tetap, tak boleh tawar.”
Salah. Komisen dan yuran dokumen ialah amalan pasaran, bukan kadar tetap. “Sebulan sewa” yang klasik itu kebiasaan, bukan undang-undang. Anda boleh tawar, boleh kongsi, atau langkau komisen terus dengan tandatangan dan setem sendiri atau melalui platform. Satu-satunya angka yang betul-betul tetap di sini ialah duti setem kerajaan.

Mitos 4: “Perjanjian sewa yang tak disetem pun tak apa.”
Bahaya, dan salah. Perjanjian yang tak disetem tak boleh diguna sebagai bukti di mahkamah sampai ia disetem — dan setem lewat ada denda. Mungkin ia masih cerita deal anda, tapi saat anda perlu kuatkuasakannya (kejar sewa, ambil balik unit), dokumen tak setem lawan anda balik. Setem awal-awal; formula di atas tunjuk betapa murahnya itu.

Mitos 5: “Kalau renew, ejen caj sebulan penuh lagi.”
Selalunya salah. Renew atas terma sama boleh dibuat dengan adendum ringkas, bukan komisen penuh baharu. Anda setem semula tempoh baharu (sekali lagi, ikut formula sahaja), dan habis. Bayar sebulan penuh kali kedua untuk sambung penyewa sedia ada ialah “kebiasaan” yang patut dipersoalkan.

Apa maknanya untuk poket anda: Satu-satunya angka yang anda wajib bayar ialah duti setem, ikut formula. Lain semua — bantuan iklan, draf, komisen, yuran pembaharuan — boleh tawar atau boleh langkau. Tentukan apa yang anda betul-betul nak serah, lepas itu bayar untuk itu sahaja.

Satu lagi amaran, sebab ia timbul dalam perbualan yang sama. Bila penyewa berhenti bayar, ada tuan rumah disuruh potong elektrik, tukar mangga kunci, atau lagi teruk, kongsi IC mereka — MyKad, kad pengenalan keluaran kerajaan yang setiap rakyat Malaysia bawa — di internet untuk malukan mereka. Jangan buat satu pun daripada itu — ia perangkap tak-bayar yang berasingan yang boleh jadikan anda pula yang langgar undang-undang, dan ia dibincang di muka surat sewa-lewat kami. Ikut jalan sah: perjanjian yang disetem, notis bertulis, dan langkah pulih yang betul.

Buat sendiri vs peguam vs platform — mana satu patut anda pilih?

Kalau sewaan anda biasa-biasa — unit kediaman standard, tempoh normal, penyewa dah ditapis — buat sendiri memang berpatutan. Anda draf dari templat yang kukuh, kedua-dua pihak tandatangan, dan anda setemkan. Kos keras anda cuma duti setem.

Kalau keadaan anda luar biasa — hartanah nilai tinggi, guna komersial, klausa rumit, atau sewaan bersama yang anda risau — peguam berbaloi untuk draf dan ketenangan fikiran. Secara mudah, undang-undang yang kata perjanjian mesti disetem untuk boleh diguna sebagai bukti ialah perkara yang peguam akan pastikan diuruskan.

Platform duduk di tengah: satu perjanjian sewa sedia tandatangan, tapisan terbina, dan tandatangan campur setem diuruskan — tanpa komisen sebulan penuh yang ejen akan caj. Untuk kebanyakan tuan rumah harian, itu titik manisnya.

Pandangan operator: Pilihan yang betul ialah yang paling murah yang masih tinggalkan anda dengan perjanjian disetem yang boleh dikuatkuasakan. Untuk sewaan kediaman biasa, itu buat sendiri atau platform. Jalan ejen komisen penuh masuk akal cuma bila anda betul-betul beli masa dan jangkauan mereka — bukan sebab yuran itu “memang tetap”.

Apa yuran ejen yang sah sebenarnya cover — dan apa tak

Kalau anda memang upah ejen, kena tahu apa yang anda bayar, supaya boleh bezakan yuran adil daripada markup. Yuran yang sah beli kerja: iklan, lawatan unit, tapis pemohon, runding terma, dan draf perjanjian. Itu masa dan jangkauan yang betul, dan boleh berbaloi sebulan sewa kalau anda tak nak buat sendiri.

Apa yang yuran itu tak termasuk ialah duti setem — cukai kerajaan berasingan yang masuk ke pejabat cukai, bukan ke ejen. Kalau ejen quote “sebulan sewa, semua sekali”, minta dia asingkan: berapa komisen, dan berapa duti setem yang dilepaskan terus? Baris duti setem patut padan dengan formula di atas. Kalau bahagian “setem” itu berkali ganda jumlah tu, anda bayar markup yang disamarkan jadi cukai.

Pecahan yuran yang lindungi anda: Yuran ejen yang sah bayar untuk pemasaran, lawatan unit, tapisan, dan draf — kerja betul. Duti setem bukan sebahagian yuran itu; ia cukai kerajaan tetap ikut formula. Sentiasa minta komisen dan duti setem sebagai baris berasingan. Kalau dicampur jadi satu angka besar, tawar atau pergi.

Macam mana nak sahkan ejen betul — semak nombor REN

Negotiator berdaftar di Malaysia bawa nombor REN — tag pendaftaran atas kad mereka — dikeluarkan di bawah undang-undang yang kawal penilai, pentaksir, ejen hartanah, dan pengurus harta. Sebelum anda serah sesiapa sebulan sewa, minta nombor REN itu dan semak ia dengan daftar awam lembaga. Negotiator yang sah beri tanpa teragak-agak; orang yang tak boleh beri bukan ejen berdaftar. Semakan ini lindungi anda daripada penipuan biasa: “orang tengah” tak berdaftar yang caj sebulan sewa untuk kertas kerja yang anda boleh buat sendiri dengan harga duti setem.

Renew dengan penyewa sama — jalan adendum

Renew ialah tempat tuan rumah paling kerap terlebih bayar. Bila penyewa baik nak sambung, anda tak mula dari kosong. Kalau tiada apa yang material berubah — sewa, deposit, dan pihak sama — sambung dengan adendum renew ringkas: dokumen satu atau dua muka surat yang nyatakan tempoh baharu dan sahkan perjanjian asal sambung tanpa berubah. Tak perlu perjanjian penuh baharu, dan tak perlu komisen sebulan baharu untuk sambung penyewa sedia ada.

Anda masih perlu setem tempoh baharu itu, guna formula sama atas sewa setahun yang baharu. Jadi satu-satunya kos yang tak boleh elak bagi renew terma-sama ialah, sekali lagi, duti setem — puluhan ringgit, bukan sebulan sewa. Kalau sewa berubah, jalankan angka baharu ikut formula; kalau pihak atau hartanah berubah, guna perjanjian baharu.

Renew dalam satu baris: Renew terma-sama ialah adendum ringkas campur setem semula atas sewa setahun baharu — bukan perjanjian baharu dan bukan komisen sebulan kali kedua. Kos sebenarnya cuma duti setem ikut formula. Persoalkan mana-mana “yuran pembaharuan” yang makan sebulan penuh untuk sambung penyewa anda dah ada.

Setem perjanjian sendiri melalui LHDN — langkah-langkahnya

Setem lebih senang daripada yang ramai tuan rumah sangka. Mulai Januari 2026, anda nilai dan bayar duti sendiri melalui sistem e-Duti Setem LHDN di portal MyTax (ia gantikan portal STAMPS yang lama). Kami ada panduan langkah demi langkah yang lebih terperinci dalam artikel cara setem perjanjian sewa online. Secara langkah mudah:

1. Tandatangan dulu. Kedua-dua pihak tandatangan perjanjian yang lengkap; setem ialah langkah terakhir, bukan pertama.
2. Hantar untuk taksiran. Failkan perjanjian yang ditandatangan dengan LHDN; duti dikira atas sewa setahun anda guna formula, campur yuran kecil setiap salinan.
3. Bayar duti yang ditaksir — untuk sewaan kediaman biasa, angka puluhan ringgit di atas, bukan ratusan.
4. Ambil salinan yang disetem. Setiap satu bawa tanda rasmi yang buat ia boleh diterima sebagai bukti di mahkamah.
5. Buat dalam 30 hari. Setem patut dibuat dalam 30 hari dari tarikh perjanjian ditandatangani; lepas itu ia dikira lewat dan kena denda.

Tak nak uruskan penghantaran sendiri? Inilah bahagian yang platform automasi — anda tandatangan, dan setem diuruskan untuk anda, tanpa komisen sebulan penuh ejen. Untuk gambaran penuh tentang cara sewakan rumah sendiri tanpa ejen — termasuk tapisan penyewa dan kutipan sewa — kami ada panduan berasingan untuk itu.

Macam mana buat sendiri di SPEEDHOME — langkah demi langkah

Anda tak perlu cantum semua ini dari awal. Alirannya pendek:

1. Senaraikan unit. Letak hartanah anda dan biar ia dilihat: https://speedhome.com/post-rent/property-address.
2. Tapis dan pilih penyewa. Semak pemohon dan pilih dengan yakin.
3. Jana perjanjian sewa dari templat betul yang cover sewa, deposit, tempoh, dan peraturan rumah.
4. Tandatangan dan setem — tanpa komisen ejen. SPEEDSIGN benarkan kedua-dua pihak tandatangan dan uruskan setem, supaya ia boleh dikuatkuasakan, tanpa yuran sebulan penuh kepada ejen.
5. Simpan salinan yang disetem — perlindungan anda kalau ada apa-apa jadi nanti.

Nak gambaran penuh berapa kos setiap pelan sebelum mula? Banding pilihan di sini: https://speedhome.com/blog/speedhome-landlord-plans/.

Langkau komisen ejen — senarai + tandatangan + setem di SPEEDHOME. https://speedhome.com/post-rent/property-address

Soalan lazim

Betul ke saya perlu ejen secara undang-undang untuk sewa rumah di Malaysia?
Tak. Tiada undang-undang yang wajibkan tuan rumah guna ejen untuk iklan, tapis, atau tandatangan penyewa. Boleh buat sendiri, upah peguam, atau guna platform. Yang penting ialah perjanjian sewa yang jelas, ditandatangan, dan disetem.

Berapa duti setem untuk perjanjian sewa?
Ia cukai kerajaan kecil ikut formula — lebih kurang RM1 bagi setiap RM250 sewa setahun penuh, minimum RM10, campur yuran kecil setiap salinan. Untuk unit RM1,500/bulan, itu kira-kira RM72 setahun. (Pengecualian RM2,400 pertama dimansuhkan pada 2026.)

Perjanjian sewa yang tak disetem masih sah ke?
Ia cerita deal anda, tapi tak boleh diguna sebagai bukti di mahkamah sampai ia disetem, dan setem lewat kena denda. Kalau anda perlu kuatkuasakan perjanjian itu, yang tak disetem lawan anda balik. Setem awal-awal — ia murah.

Kalau saya renew dengan penyewa sama, kena bayar yuran ejen penuh lagi ke?
Selalunya tak. Renew atas terma sama boleh jadi adendum ringkas atau perjanjian renew pendek, bukan komisen penuh baharu. Anda setem semula tempoh baharu guna formula sama dan habis.

Macam mana nak semak ejen hartanah betul-betul berdaftar?
Minta nombor REN mereka dan semak dengan daftar awam lembaga kebangsaan. Negotiator berdaftar beri tanpa teragak-agak. Kalau orang yang kutip sebulan sewa tak boleh keluarkan nombor REN, mereka bukan ejen berdaftar dan anda tak patut bayar yuran ejen.

Boleh ke saya setem perjanjian sewa sendiri tanpa ejen?
Boleh. Tandatangan perjanjian dulu, lepas itu nilai dan bayar duti sendiri melalui sistem e-Duti Setem LHDN (portal MyTax), dan ambil salinan yang disetem. Dutinya ialah angka puluhan ringgit dari formula, bukan ratusan. Setem cepat untuk elak denda lewat.

Boleh betul-betul tandatangan dan setem tanpa ejen?
Boleh. SPEEDSIGN SPEEDHOME benarkan kedua-dua pihak tandatangan dan uruskan setem, tanpa bayar ejen komisen sebulan penuh. Alat kira duti setem kami ramai guna, jadi jalan buat-sendiri-dengan-platform ini memang biasa diguna.

Artikel ini maklumat umum, bukan nasihat guaman, berdasarkan pengalaman platform SPEEDHOME dan amalan sewa semasa di Malaysia; kadar duti setem boleh berubah, jadi sahkan kadar semasa dan, untuk sewaan luar biasa atau nilai tinggi, dapatkan nasihat khusus sebelum anda tandatangan. SPEEDHOME dan SPEEDSIGN ialah servis untuk bantu tuan rumah senarai, jaga, dan lindungi sewaan mereka.