Cukai Pendapatan Sewa: Potongan Dibenarkan & Cara Declare ke LHDN 2026
Pendapatan sewa adalah pendapatan bercukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 — semua tuan rumah kena declare. Tapi ini bukan bermakna anda kena bayar cukai banyak-banyak. Dengan potongan yang betul dan lengkap, ramai tuan rumah bayar cukai sangat rendah atau langsung kosong. Kunci dia: tahu apa yang boleh ditolak, simpan semua resit, dan isytihar dengan teliti.
Adakah Pendapatan Sewa Perlu Dibayar Cukai?
Ya, semua pendapatan sewa kena dibayar cukai. Tiada exemption — sama ada sewa RM500 sebulan atau RM5,000 sebulan. Soalan bukan “kena ke tak?”, soalan ialah “berapa banyak yang kena bayar?”
Cukai diperhitungkan dari pendapatan sewa bersih, bukan pendapatan sewa kotor. Pendapatan sewa bersih = jumlah sewa diterima TOLAK potongan yang dibenarkan. Ini adalah hak anda di bawah undang-undang cukai — bukan tax evasion.
Apa Yang Boleh Anda Tolak?
Seksyen 33 Akta Cukai Pendapatan membenarkan tolakan untuk perbelanjaan yang “wholly and exclusively laid out” untuk mendapatkan pendapatan sewa. LHDN refer kepada PR 12/2018 sebagai panduan.
| Jenis Perbelanjaan | Contoh |
| Cukai tanah / tetap | RM180–600 setahun |
| Cukai taksiran / penilaian | Slip bayaran dari MPS/PBT |
| Premium insurans kebakaran | Polisi dari insurance company |
| Faedah pinjaman (BUKAN ansuran pokok) | Bunga je, bukan bayaran pokok |
| Bayaran ejen (untuk penyewa BERIKUTNYA) | 1 bulan sewa ke ejen property |
| Caj penyelenggaraan & Dana Sinki (strata) | Slip bayaran ke MC atau developer |
| Pembaikan & penyelenggaraan | Resit kontraktor, resit barang ganti |
3 poin penting yang ramai terlupa:
- Faedah pinjaman sahaja — kalau bayaran bulanan anda RM3,000, minta bank akaun statement atau amortisation schedule untuk tahu berapa faedah vs pokok.
- Bayaran ejen — HANYA untuk penyewa berikutnya. Bayaran ejen untuk penyewa pertama adalah capital cost, tidak boleh tolak.
- Cukai tanah dan taksiran — simpan semua slip bayaran MPS/PBT. Mudah tapi ramai lupa simpan.
Apa Yang TIDAK Boleh Ditolak
- Kos renovasi / naik taraf rumah — ini capital expenditure, bukan perbelanjaan operasi.
- Bayaran ejen untuk penyewa PERTAMA — dianggap capital cost.
- Ansuran pokok pinjaman — hanya faedah yang boleh tolak.
- MRTA/MRTT premium — insurans peribadi, bukan perbelanjaan sewa.
- Kos renovasi sebelum penyewa pertama — capital, bukan deductible.
Contoh Sebenar — Sewa RM1,500 Sebulan
| Item | Jumlah Tahunan |
| Pendapatan sewa (RM1,500 × 12) | RM18,000 |
| Faedah pinjaman | RM13,500 |
| Cukai tanah | RM480 |
| Premium insurans kebakaran | RM450 |
| Caj penyelenggaraan / dana sinki | RM1,200 |
| Bayaran ejen (penyewa berikutnya) | RM1,500 |
| Cukai taksiran | RM360 |
| Pembaikan minor | RM600 |
| Jumlah Tolakan | RM18,090 |
| Pendapatan Sewa Bersih | RM-90 (Kerugian) |
| Cukai Perlu Bayar | RM0 |
Kerugian RM90 di bawah seksyen 4(d) tidak boleh dibawa ke hadapan — ia hangus. Tapi cukai yang anda bayar = RM0. Dan anda MESTI isytihar walaupun kerugian — hantar Form BE dengan detail potongan.
Cara Isytihar Pendapatan Sewa ke LHDN (Langkah Demi Langkah)
- Kumpul semua bukti perbelanjaan — bank statement (faedah pinjaman), slip cukai tanah/taksiran, polisi insurans, resit pembaikan, slip caj penyelenggaraan.
- Login ke e-filing LHDN — pergi ke myonline.hasil.gov.my dan login dengan Netizen ID.
- Isi Borang BE — Bahagian B2 “Pendapatan berkanun sewa”. Masuk gross pendapatan sewa dan semua tolakan dengan kategori.
- Verify dan submit — tarikh akhir untuk e-BE ialah 15 Mei 2026 untuk YA 2025.
SPEEDSIGN — Perjanjian Sewa Setem Yang Sah di LHDN
Perjanjian SPEEDHOME SPEEDSIGN termasuk setem rasmi dan klausa perlindungan penyewa yang jelas — boleh jadi bukti yang kuat kalau ada audit pasal pendapatan sewa anda.
Denda Kalau Tak Isytihar atau Isytihar Salah
- Seksyen 113: Denda 200% dari cukai yang tak dibayar.
- Seksyen 114 (sengaja): Denda 300% + possible jail time.
Simpan semua dokumen berkaitan pendapatan sewa selama 7 tahun dari tarikh isytihar (Seksyen 119). Kalau LHDN audit dan anda tak boleh produce bukti, semua tolakan akan disallow.
Soalan Lazim (FAQ)
Kalau saya ada multiple rental properties, apa kena buat?
Isytihar semua dalam satu Form BE dengan breakdown untuk setiap property. Di bawah seksyen 4(d), kerugian dari satu rumah TIDAK boleh tolak profit dari rumah lain.
Deposit penyewa yang ditarik sebab rosak — kena cukai ke?
Ya. Deposit yang diambil (forfeited) menjadi pendapatan anda pada tahun dia diambil. Declare dalam pendapatan sewa.
Faedah pinjaman refinance — boleh tolak ke?
Kalau pinjaman untuk beli atau tingkat rumah sewa, faedah boleh tolak. Minta bank specify berapa faedah untuk bahagian rumah sewa.
Sewa tidak termasuk utilities — kena cukai je sewa tu, kan?
Ya. Sewa sahaja adalah pendapatan bercukai anda. Utilities adalah urusan penyewa dengan utility company.
Related guides
- rental income tax guide for Malaysian landlords
Ada benda rosak — apa lepas ni?
Aircond. Paip. Water heater. Bukan soal kalau ada rosak — soal berapa cepat kamu respond. Repair lambat, penyewa pergi, turnover cost lebih mahal dari bil repair berapa pun. Baca panduan maintenance SPEEDFIX untuk SLA 5 hari, siapa bayar apa.
Reviewed by SPEEDHOME Operations · Last updated April 2026 · Legal references current as of April 2026; Malaysian rental law is evolving (RTA proposed). Cross-check official sources before final decisions.
For the English version of this rental income tax guide: rental income tax Malaysia — complete guide for landlords.
