"Duti setem perjanjian sewa di Malaysia" bermakna proses menilai duti (mati setem) ke atas perjanjian sewa bertulis yang ditandatangani untuk rumah, apartmen atau bilik yang anda sewa di Malaysia, supaya LHDN mencatatkan instrumen itu dan perjanjian menjadi boleh diterima sebagai bukti. Dutinya dikira atas sewa dan tempoh sewaan, dibayar sekali, dan dicatatkan pada dokumen. Data platform SPEEDHOME ke atas 50,000+ sewaan disetem (2026) menunjukkan perjanjian yang disetem dalam 30 hari dari tarikh tandatangan ialah versi yang tribunal dan pelapor kredit benar-benar terima — sebab itulah aliran kerja SPEEDHOME setem pada hari tandatangan, bukan kemudian.
Apa maksud "duti setem perjanjian sewa di Malaysia" untuk penyewa?
Perjanjian sewa ialah kontrak persendirian antara tuan rumah dan penyewa. Setem ialah langkah duti kerajaan di atasnya — LHDN mencatatkan setem pada dokumen, dan salinan yang disetem ialah versi yang diterima oleh mahkamah, agensi pelaporan kredit dan tribunal. Dutinya kecil berbanding sewa satu bulan; kos melangkau setem ialah risiko bahawa perjanjian dianggap lemah atau tidak boleh diterima sebagai bukti bila anda paling memerlukannya.
Asas perundangan: Akta Setem 1949. Perjanjian sewa ialah "instrumen yang boleh dicukai" dan Seksyen 4 Akta menetapkan instrumen yang perlu disetem tapi tidak disetem biasanya tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah, melainkan Akta memperuntukkan sebaliknya. Itulah peraturan yang selebihnya halaman ini berdiri di atasnya.
Untuk kadar tepat, portal terkini dan senarai semak dokumen, lihat panduan cara setem perjanjian sewa di LHDN dan halaman kalkulator duti setem Malaysia 2026. Halaman ini ialah pusat pandangan keputusan penyewa, bukan kiraan kadar baris demi baris.
Di mana kedudukan setem dalam timbunan bukti pindah masuk penyewa
Setem ialah salah satu daripada empat langkah bukti yang patut disempurnakan oleh penyewa masa pindah masuk — bersama perjanjian sewa bertandatangan, inventori bergambar, dan deposit (atau pengaktifan Zero Deposit). Langkau satu dan selebihnya jadi lebih lemah.
| Langkah bukti pindah masuk | Apa fungsinya | Akibat kepada penyewa jika dilangkau |
|---|---|---|
| Perjanjian sewa bertandatangan | Rekodkan perjanjian: sewa, tempoh, house rules, pembahagian repair | Pertikaian lisan tentang apa yang dipersetujui |
| Perjanjian sewa disetem (mati setem) | Rekodkan duti LHDN pada instrumen | Perjanjian lebih sukar diguna sebagai bukti; penalti lewat setem boleh dikenakan |
| Inventori + gambar serah terima bertarikh | Rekodkan keadaan unit masa masuk | Pertikaian deposit condong ke versi tuan rumah |
| Deposit (atau pengaktifan Zero Deposit) | Kunci komitmen kewangan dari hari pertama | Tiada lapisan kewangan jika kerosakan atau tunggakan berlaku |
Setem melindungi perjanjian. Inventori melindungi deposit. Pengaktifan Zero Deposit melindungi cash flow.
Adakah setem buat perjanjian sewa jadi sah dari segi undang-undang?
Setem menyokong perjanjian sebagai instrumen yang dinilai duti — ia tidak cipta kontrak, dan tidak gantikan keperluan untuk klausa jelas tentang sewa, deposit, repair, penamatan awal dan laluan pertikaian. Perjanjian tanpa klausa jelas tetap lemah walaupun ada setem di atasnya.
Perjanjian sewa bertandatangan ialah kontrak persendirian yang mengikat kedua-dua pihak sebaik sahaja ia ditandatangani. Setem ialah langkah duti yang mencatatkan instrumen untuk tujuan cukai dan bukti — ia bukan sumber kesahan kontrak. Klausa tetap paling penting:
- Sewa, deposit dan tempoh
- Pembahagian repair dan penyelenggaraan (siapa bayar apa)
- House rules dan notis akses
- Penamatan awal, penyewa ganti dan serah kunci akhir sewaan
- Laluan penyelesaian pertikaian
Kalau mana-mana ini hilang atau kabur, perjanjian yang disetem cuma sekeping kertas yang diiktiraf cukai dengan jurang sama. Anggap setem sebagai insuran bukti; anggap klausa sebagai isi. Untuk klausa itu sendiri, lihat 8 benda yang patut ada dalam perjanjian sewa.
Boleh penyewa setem perjanjian sendiri? Dan macam mana e-Duti Setem LHDN berfungsi?
Ya — penyewa boleh serah dan bayar duti sendiri tanpa ejen, dan keseluruhan proses kini dibuat secara dalam talian melalui portal e-Duti Setem LHDN dalam lima langkah dari log masuk sampai ke salinan disetem yang dimuat turun. Aliran ini ambil masa beberapa minit selepas butiran sewaan bersedia.
Asas perundangan: Akta Setem 1949. Perjanjian sewa ialah instrumen yang boleh dicukai dan duti mesti dinilaikan serta dibayar. Portal e-Duti Setem di MyTax ialah laluan biasa pada 2026:
- Log masuk ke e-Duti Setem di portal LHDN dengan MyKad atau kelayakan e-Daftar milik penyewa atau tuan rumah.
- Pilih jenis instrumen — untuk sewaan kediaman standard, ini ialah perjanjian sewa (bukan pinjaman atau pindah milik).
- Isi butiran penilaian — sewa bulanan, jumlah sewa sepanjang sewaan, tempoh sewaan, nama dan nombor MyKad pihak-pihak, alamat hartanah. Sistem kira duti atas jumlah sewa.
- Bayar duti yang dinilai melalui FPX atau perbankan dalam talian. Fi tetap adjudication sebanyak RM10 setiap salinan disetem ditambah di atas duti pada langkah ini.
- Muat turun salinan disetem — PDF bawa endorsement duti yang boleh dilihat dan nombor rujukan. Kedua-dua pihak patut simpan salinan.
Untuk tunjuk ajar skrin-skir, mesej ralat lazim dan apa yang perlu dibuat kalau portal menolak penghantaran, lihat panduan mendalam cara setem perjanjian sewa di LHDN.
Berapa kos setem kepada penyewa Malaysia?
Duti dibayar sekali, dikira atas sewa tahunan dan tempoh sewaan mengikut skala Akta Kewangan 2024 — RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan, bergantung kepada jalur tempoh pajakan. Untuk sewaan kediaman standard satu tahun, dutinya biasanya jatuh dalam julat dua digit rendah hingga tiga digit rendah ringgit — jauh lebih kecil daripada sewa satu bulan.
Contoh kerja kasar untuk tiga titik sewa bulanan biasa di Malaysia:
| Sewa bulanan | Sewa tahunan (× 12) | Duti kasar (jalur 1 tahun) | Catatan |
|---|---|---|---|
| RM1,500 | RM18,000 | Dua digit rendah ringgit | Kemasukan pekerja muda di KL/Selangor |
| RM2,500 | RM30,000 | Tiga digit rendah ringgit | Kondominium pinggir KL |
| RM3,500 | RM42,000 | Tiga digit rendah–tengah ringgit | Kondominium pusat KL |
Duti setem untuk sewaan dua tahun atau lebih adalah lebih tinggi kerana jalur kadar lebih curam — lihat duti setem untuk perjanjian sewa 2 tahun.
Jangan terima petikan "fi setem" pukal. "Setem + TA" bukan pakej untuk cas satu bulan sewa penuh. Dutinya ialah caj kerajaan yang tetap ikut formula. Guna kalkulator duti setem Malaysia 2026 sebelum setuju dengan mana-mana petikan pihak ketiga.
Bila setem perlu dibuat?
Setem patut dibuat tidak lama selepas kedua-dua pihak tandatangani perjanjian sewa — biasanya dalam 30 hari dari tarikh tandatangan. Setem lewat menambah penalti LHDN di atas duti, jadi semakin lama ditangguh semakin mahal kos pembetulan.
Jam 30 hari mula pada tarikh kedua-dua pihak tandatangani perjanjian sewa, bukan pada tarikh pindah masuk. Kalau tuan rumah lewat setem, penyewa tetap perlukan salinan disetem untuk bukti sendiri — lewat setem ialah masalah bersama, bukan hanya masalah tuan rumah. Penalti lewat setem ditetapkan di bawah Akta Setem 1949 dan dikenakan sebagai gandaan duti yang tak berbayar; gandaan tepat bergantung pada lewat mana penghantaran dibuat, dan LHDN terbitkan jadual terkini di portal mereka. Untuk jadual penalti lewat setem dan cara baiki lewat setem, lihat panduan cara setem perjanjian sewa di LHDN.
Apa yang tribunal dan mahkamah cari dalam perjanjian yang disetem?
Tribunal dan mahkamah mahu perjanjian disetem yang lengkap, ditandatangani oleh kedua-dua pihak, dan dipadanankan dengan keadaan pindah masuk yang direkodkan. Setem tanpa rekod sokongan ialah kedudukan bukti yang terlepas, bukan kedudukan yang kuat.
Dalam amalan, bila pertikaian sewaan sampai ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau mahkamah, adjudikator cari tiga benda dalam susunan ini:
- Perjanjian sewa bertandatangan — nama, tandatangan, tarikh, hartanah, sewa, tempoh.
- Perjanjian disetem — duti dinilaikan, rujukan boleh dilihat, salinan difailkan.
- Keadaan pindah masuk yang direkodkan — inventori, gambar bertarikh, rekod serah kunci.
Perjanjian disetem dengan inventori yang hilang lagi lemah daripada perjanjian tak disetem dengan inventori yang jelas. Data SPEEDHOME (2026) menunjukkan perjanjian disetem ialah bukti paling banyak dipetik dalam pemfailan tribunal sewaan Malaysia — sebab itulah aliran kerja setem perjanjian pada hari yang sama kedua-dua pihak tandatangani, bukan kemudian. Anggap setem sebagai satu keping daripada set bukti tiga keping.
Apa sudut SPEEDHOME untuk penyewa yang pertimbangkan setem?
Aliran kerja terurus SPEEDHOME menjajarkan setem dengan Zero Deposit, listing yang disahkan dan perjanjian sewa sedia bukti dalam satu aliran pindah masuk. Data platform SPEEDHOME ke atas 50,000+ sewaan disetem (2026) menunjukkan keempat-empat langkah bukti tiba bersama untuk setiap sewaan yang diurus, bukan hasil tunggakan empat pihak berbeza.
Untuk penyewa, ini bermakna perjanjian disetem, deposit (atau pengaktifan Zero Deposit) dan inventori sampai serentak — satu aliran pindah masuk, bukan empat tugas berasingan yang menunggu pihak lain.
Untuk penyewa yang membandingkan pilihan sewaan, empat langkah bukti ialah penapis beli-belah yang berguna. Listing yang janji sewa rendah tapi langkau perjanjian disetem atau langkau kedudukan deposit yang jelas ialah risiko lebih buruk daripada listing harga serupa yang uruskan keempat-empat. Laluan terurus SPEEDHOME:
- Perjanjian sewa dijana, ditandatangani dan disetem sebagai sebahagian aliran pindah masuk
- Pilihan Zero Deposit untuk unit layak (sistem pengurusan risiko sewaan, bukan produk jaminan kewangan — penyewa kekal bertanggungjawab atas keadaan unit masa pindah keluar)
- Listing disahkan dengan gambar dan tuan rumah dikenali atau pemilik terurus SPEEDHOME
- Inventori + gambar serah terima bertarikh direkodkan pada serah kunci utama
Sama kalau anda pindah dalam Malaysia — keempat-empat langkah ikut penyewa, bukan ikut unit.
Kesilapan lazim penyewa tentang setem
Lima kesilapan paling lazim: andaikan setem kerja tuan rumah, terima janji lisan "setem kemudian", kelirukan duti dengan fi admin ejen, anggap perjanjian tak disetem masih sah untuk bukti, dan anggap setem ganti klausa jelas.
- Andaikan kerja tuan rumah. Ia bukti kedua-dua pihak. Penyewa yang tak nampak salinan disetem takde bukti sendiri.
- "Kami setem kemudian." Setem lewat kos penyewa duit (penalti) dan masa, dan lemah perjanjian dalam jurang.
- Kelirukan duti dengan fi admin. Dutinya tetap ikut formula. Apa-apa di atasnya mesti perkhidmatan yang diasingkan.
- Anggap setem keseluruhan perlindungan. Setem catat duti; klausa tentukan hak.
- Langkau inventori. Perjanjian disetem pun tak boleh settle pertikaian deposit tanpa keadaan pindah masuk yang direkod.
Setem dengan Zero Deposit — apa kaitan?
Setem dan Zero Deposit ialah perlindungan berasingan atas perjanjian sewa yang sama. Setem catatkan perjanjian sebagai instrumen yang dinilai duti; Zero Deposit ganti deposit tunai pendahuluan untuk unit layak. Penyewa yang pilih Zero Deposit tetap perlu perjanjian sewa disetem.
Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan — yang ganti deposit tunai pendahuluan, supaya penyewa pindah masuk tanpa ikat duit tunai sementara tuan rumah kekal dilindungi melalui perlindungan sewaan dan bukannya pegang deposit. Untuk kerosakan teruk akhir sewaan yang melebihi kehausan biasa, proses tuntutan perlindungan standard terpakai.
Apa maknanya untuk setem:
| Langkah pindah masuk | Dengan deposit tunai | Dengan Zero Deposit (unit layak) |
|---|---|---|
| Perjanjian sewa ditandatangani | Ya | Ya |
| Disetem di LHDN | Ya | Ya |
| Deposit tunai pendahuluan | Ya (lazimnya 2 + 1 + 0.5 — 2 bulan deposit keselamatan + 1 bulan deposit utiliti + 0.5 bulan sewa pendahuluan) | Tidak (diganti Zero Deposit) |
| Outlay tunai pindah masuk | Tinggi | Lebih rendah |
Kedua-dua laluan berakhir dengan perjanjian yang disetem. Zero Deposit tidak waive setem — ia ubah cara kedudukan deposit berfungsi, bukan cara perjanjian direkod. Sahkan kelayakan Zero Deposit pada listing semasa, sebab tidak semua unit layak.
Apa perlu dibuat minggu ini (senarai semak penyewa)
Setem pada hari tandatangan, bukan pada hari pindah masuk. Lima tindakan, dalam susunan.
- Kumpul perjanjian sewa bertandatangan (kedua-dua tandatangan, kedua-dua tarikh).
- Catat sewa bulanan, jumlah sewa sepanjang sewaan, dan tempoh sewaan.
- Hantar di e-Duti Setem — jenis instrumen, pihak-pihak, hartanah, bayar duti dan fi tetap adjudication.
- Simpan PDF disetem bersama TA yang ditandatangani dan inventori.
- Tandakan tarikh akhir 30 hari dalam kalendar supaya penalti lewat setem tak terpakai.
Setem dan tandatangan dalam satu aliran di SPEEDHOME
Alat setem + TA SPEEDHOME dibina di atas aliran kerja e-Duti Setem di atas — jana perjanjian, kedua-dua pihak tandatangani, duti dinilaikan dan dibayar, PDF disetem dihantar bersama inventori dan kedudukan deposit dalam aliran pindah masuk yang sama. Ia pintasan undang-undang/prosedur, bukan push listing.
FAQ
Berapa lama biasanya setem siap diproses selepas dihantar?
Untuk e-Duti Setem di MyTax, penilaian dijana serta-merta selepas penghantaran dalam talian dan salinan disetem dengan endorsement duti boleh dimuat turun dalam masa 1 hari bekerja untuk kebanyakan kes. Fi tetap adjudication RM10 setiap salinan ditambah di atas duti yang dinilai. Setem fizikal di kaunter LHDN mengambil masa beberapa hari kerja untuk endorsement salinan keras.
Adakah setem diperlukan untuk sewa bilik?
Kalau ada perjanjian sewa bertulis yang meliputi bilik itu, logik setem yang sama terpakai — perjanjian ialah instrumen yang boleh disetem, dan duti dinilai atas sewa dan tempoh. Untuk sewa bilik dalam unit yang tuan rumah duduki, tumpang dengan tuan punya, atau jangka pendek (di bawah 30 hari), perjanjian itu mungkin bukan "perjanjian sewa" penuh di bawah Akta Setem 1949 — semak sama ada ia kontrak perkhidmatan atau sewaan jangka pendek, sebab duti dan aturan boleh berbeza. Lihat peraturan penyewaan semula bilik di Malaysia sebelum bergantung pada analisis setem sahaja.
Di mana penyewa boleh semak sama ada perjanjian sewa sudah disetem?
Perjanjian yang disetem bawa endorsement duti dan rujukan yang boleh dilihat. Penyewa boleh semak tiga benda pada salinan disetem: (1) cap atau tandatangan digital LHDN, (2) nombor rujukan unik setem, (3) jumlah duti yang dinilaikan dan fi tetap adjudication. Bandingkan dengan resit pembayaran untuk sahkan. Simpan salinan bersama perjanjian yang ditandatangani. Untuk rekod selepas setem dan cara bacanya, lihat halaman duti setem Malaysia 2026.
Berapakah penalti lewat setem pada 2026?
Lewat setem kena penalti di bawah Seksyen 47A Akta Setem 1949: RM50 atau 10% daripada duti yang kurang dibayar (mana lebih tinggi) kalau disetem dalam tempoh 3 bulan selepas tamat tempoh 30 hari, dan RM100 atau 20% daripada duti yang kurang dibayar (mana lebih tinggi) kalau disetem lewat daripada 3 bulan selepas tamat tempoh itu. Untuk penyewa, laluan paling murah ialah setem dalam tempoh 30 hari selepas tandatangani.
Adakah perjanjian yang disetem secara e-Duti Setem diterima oleh tribunal?
Ya. Perjanjian yang disetem melalui e-Duti Setem LHDN bawa endorsement duti dan rujukan yang sama seperti setem kertas, dan ia diterima sebagai bukti oleh Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dan mahkamah. Simpan PDF bersama perjanjian yang ditandatangani dan inventori.
Boleh penyewa tuntut balik separuh duti kalau sewaan tamat awal?
Dalam sesetengah kes, sebahagian duti yang dibayar untuk sewaan yang tamat sebelum tempoh penuh boleh dituntut balik di bawah rangka kerja Akta Setem 1949, tertakluk pada peraturan LHDN. Pemulangan bukan automatik dan bukan separuh — ia bergantung pada baki tempoh yang tak digunakan dan borang yang difailkan. Semak garis panduan LHDN semasa sebelum anda jangka refund.
Di mana saya boleh cari rumah sewa yang uruskan keempat-empat bukti pindah masuk?
Mula dengan bajet dan kawasan, kemudian semak listing SPEEDHOME yang tunjuk kedudukan deposit atau kelayakan Zero Deposit dan perjanjian yang dijana dalam aliran pindah masuk. Cari di rumah sewa SPEEDHOME ikut lokasi dan kemampuan sebenar anda.
Siapa yang patut bayar duti setem dalam amalan pasaran?
Tiada peruntukan statutori yang mewajibkan satu pihak — ia soal persetujuan dalam perjanjian. Amalan pasaran tidak seragam: sesetengah tuan rumah tanggung sebagai sebahagian perkhidmatan pindah masuk, sesetengahnya bahagi dua, dan sesetengahnya minta penyewa bayar. Apa yang penting ialah persetujuan duti dicatatkan secara jelas dalam klausa perjanjian sebelum tandatangan, supaya tiada pertikaian kemudian. Penyewa patut minta petikan duti bertulis dan semak terhadap kalkulator duti setem Malaysia 2026 sebelum bersetuju.