Macam Mana Nak Setem Perjanjian Sewa Online di Malaysia? (Panduan Tuan Rumah, 2026)

SPEEDHOME Editorial Team · Kemas kini terakhir Mei 2026 · Berdasarkan pengalaman platform SPEEDHOME dan amalan sewaan Malaysia semasa.

Setem nampak macam kerja ejen – sebenarnya ia satu langkah kerajaan yang murah, yang anda boleh buat sendiri, dan antara perkara pertama yang perlu dilakukan oleh setiap tuan rumah baru di Malaysia. Nak setem perjanjian sewa online? Mula dengan tiga benda: kira duti setem dulu, daftar e-Duti Setem (MyTax) LHDN, kemudian bayar dan muat turun sijil setem. Jangan tunggu lama – perjanjian yang lambat disetem kena penalti. Duti setem bukan harga ejen, bukan duit deposit; ia cukai kerajaan yang kecil atas dokumen yang dah ditandatangani, ikut formula tetap. Untuk unit sewa biasa, jumlahnya puluhan ringgit sahaja, bukan ratusan. SPEEDHOME ada alat kira duti setem yang ramai guna, jadi kami nampak betul-betul berapa kos sebenar dokumen ni – dan kenapa ramai tuan rumah terlebih bayar.

Jawapan ringkas: Untuk setem perjanjian sewa online di Malaysia, daftar di portal e-Duti Setem (MyTax) LHDN, masukkan butiran perjanjian, taksir sendiri duti ikut sewa tahunan, bayar online (FPX), dan muat turun sijil setem. Tandatangan dulu, setem kemudian. Kos sebenar cuma duti setem – bukan sebulan sewa.

Apa itu setem perjanjian sewa, dan kenapa ia penting?

Setem (stamping) ialah proses bayar cukai kecil kerajaan atas perjanjian sewa yang dah ditandatangani, supaya dokumen itu boleh dipakai sebagai bukti di mahkamah. Tanpa setem, perjanjian anda masih wujud – ia masih menerangkan deal antara anda dan penyewa – tetapi ia jadi lemah bila anda betul-betul perlu gunakannya.

Inilah sebab utama tuan rumah perlu setem awal. Bila penyewa berhenti bayar, atau anda perlu tuntut balik unit, dokumen yang bersetem itulah yang berdiri teguh. Duti setem bukan yuran ejen, bukan deposit, bukan “caj perkhidmatan” – ia jumlah berasingan yang masuk ke kerajaan, ditadbir oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).

Operator SPEEDHOME: Dalam kiraan duti setem yang tuan rumah buat di platform kami, coraknya jelas – dokumen ni murah, markup yang mahal. Tuan rumah yang taksir sendiri dan bayar terus ke LHDN ikut formula simpan duit sebulan sewa yang sepatutnya jadi komisen ejen.

Apa yang anda perlu sebelum setem online?

Sebelum buka portal e-Duti Setem, sediakan benda-benda ni dulu supaya proses lancar:

1. Perjanjian sewa yang dah lengkap dan ditandatangani. Kedua-dua pihak – tuan rumah dan penyewa – tandatangan dulu. Setem ialah langkah terakhir, bukan pertama.
2. Butiran sewa tahunan. Sistem kira duti atas sewa setahun, jadi anda perlu tahu sewa bulanan darab dua belas.
3. Tempoh sewa. Biasanya satu tahun atau dua tahun – kadar duti boleh berbeza ikut tempoh.
4. Maklumat kedua-dua pihak. Nama penuh, nombor IC (MyKad – kad pengenalan rasmi yang setiap warga Malaysia bawa), dan alamat unit.
5. Akaun e-Duti Setem (MyTax) LHDN. Daftar akaun di portal kalau belum ada.
6. Cara bayaran. FPX (perbankan online) untuk bayar duti yang ditaksir.

Senarai semak ringkas: Yang anda betul-betul perlu cuma tiga: perjanjian sewa yang dah ditandatangan kedua-dua pihak, jumlah sewa tahunan untuk kira duti, dan akaun e-Duti Setem untuk bayar. Sediakan tiga ni, proses setem online ambil masa beberapa minit sahaja.

Macam mana nak kira duti setem perjanjian sewa?

Duti setem dikira ikut formula tetap atas sewa tahunan – bukan ikut perasaan sesiapa. Duti ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan penuh untuk sewa sehingga satu tahun, campur RM10 setiap salinan tambahan. (Selepas Akta Kewangan 2024, pengecualian RM2,400 atas sewa tahunan dimansuhkan mulai 1 Januari 2026, jadi duti kini dikira atas sewa tahunan penuh.) Kadar naik untuk tempoh lebih panjang – RM3, RM5, atau RM7 bagi setiap RM250 untuk sewa satu-hingga-tiga, tiga-hingga-lima, dan melebihi lima tahun. Satu lagi: setem kena dibuat dalam 30 hari dari tarikh perjanjian ditandatangani – lepas tempoh itu, ia dikira lewat dan kena penalti.

Ini contoh kiraan ikut sewa bulanan untuk sewa satu tahun.

Sewa bulanan	Sewa tahunan	Tempoh	Anggaran duti setem
RM1,000	RM12,000	1 tahun	RM48
RM1,500	RM18,000	1 tahun	RM72
RM2,000	RM24,000	1 tahun	RM96
RM3,000	RM36,000	1 tahun	RM144

Angka untuk sewa satu tahun. Duti ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan penuh, campur RM10 setiap salinan tambahan yang disetem. Tempoh sewa lebih panjang menaikkan kadar, jadi semak tempoh tepat anda semasa taksir sendiri di e-Duti Setem.

Bila anda dah tahu jumlah ni, anda nampak jurangnya. Kalau ada orang petik “RM1,500 untuk perjanjian dan setem” atas unit RM1,500, anda dicaj sebulan sewa untuk cukai kerajaan yang sebenarnya cuma puluhan ringgit campur sikit kerja kertas.

Langkah-langkah setem perjanjian sewa online (e-Duti Setem LHDN)

Setem online lebih senang daripada yang ramai tuan rumah sangka. Anda taksir sendiri duti dan bayar ke LHDN melalui portal e-Duti Setem (MyTax), kemudian muat turun sijil. Ikut langkah ni:

1. Tandatangan dulu. Kedua-dua pihak tandatangan perjanjian yang dah lengkap. Setem ialah langkah terakhir.
2. Log masuk e-Duti Setem (MyTax). Daftar atau log masuk ke portal LHDN.
3. Masukkan butiran perjanjian. Isi maklumat pihak, alamat unit, sewa bulanan, dan tempoh sewa.
4. Taksir sendiri duti. Duti dikira atas sewa tahunan ikut formula, campur yuran kecil setiap salinan.
5. Bayar duti yang ditaksir online melalui FPX – untuk unit sewa biasa, jumlah puluhan ringgit, bukan ratusan.
6. Muat turun sijil setem. Setiap salinan bawa tanda rasmi yang buat ia boleh diterima sebagai bukti di mahkamah.
7. Buat segera. Setem lewat kena penalti.

Tak nak uruskan sendiri? Inilah bahagian yang platform automatik – anda tandatangan, dan setem diuruskan untuk anda, tanpa komisen sebulan sewa kepada ejen.

Nasihat “kedai kopi” yang anda akan dengar – dan apa yang betul

Ini pula nasihat folk yang tuan rumah selalu sebut sesama sendiri. Nama nasihatnya dulu, kemudian apa yang sebenarnya betul.

“Tak perlu setem, TA tetap sah.”
Ini nasihat yang paling kerap anda dengar dalam grup tuan rumah atau daripada kawan – perjanjian sewa tetap sah walaupun tak setem, jadi tak payah buang duit. Separuh betul, tetapi merbahaya. Perjanjian yang tak bersetem memang masih menerangkan deal anda, tetapi ia tak boleh dipakai sebagai bukti di mahkamah sampailah ia disetem – dan setem lewat kena penalti. Maksudnya: saat anda betul-betul perlu gunakannya (kejar sewa tertunggak, tuntut balik unit), dokumen tak bersetem itu jadi lemah dan berpaling melawan anda. Setem awal; formula di atas dah tunjuk betapa murahnya.

“Tunggu ada masalah baru setem.”
Salah, dan mahal. Setem lewat datang dengan penalti, dan masa anda paling perlukan dokumen bersetem – bila dah ada pertikaian – itulah masa paling teruk untuk baru nak uruskan setem. Setem terus selepas tandatangan.

“Ejen kena setemkan, saya tak boleh buat sendiri.”
Salah. Tiada undang-undang Malaysia yang kata tuan rumah mesti guna ejen – seperti yang diterangkan dalam panduan kami tentang sama ada anda perlu ejen untuk perjanjian sewa – untuk setem perjanjian sewa. Anda boleh setem sendiri online melalui e-Duti Setem LHDN, atau guna platform yang uruskannya tanpa komisen sebulan sewa.

Apa maksudnya untuk duit anda: Satu-satunya nombor yang anda wajib bayar ialah duti setem, ditetapkan ikut formula. Selebihnya – bantuan iklan, draf perjanjian, komisen – boleh dirunding atau dilangkau. Perjanjian tak bersetem nampak macam jimat, tetapi ia lemah sebagai bukti. Setem awal ialah perlindungan paling murah yang anda boleh beli.

Kesilapan biasa bila setem perjanjian sewa

Tuan rumah selalu tersilap pada benda yang sama. Elak yang ni:

• Setem lewat. Penalti boleh dielak kalau anda setem terus selepas tandatangan.
• Salah kira sewa tahunan. Duti dikira atas sewa setahun, bukan sebulan – pastikan anda darab betul sebelum taksir.
• Lupa setem setiap salinan. Setiap salinan yang nak dipakai perlu tanda setem; ada yuran kecil setiap salinan.
• Tandatangan selepas setem. Salah urutan. Tandatangan dulu, baru setem.
• Bayar “yuran setem” yang digelembung. Kalau bahagian “setem” dalam quote ejen berkali ganda jumlah formula, itu markup yang disamarkan jadi cukai. Minta komisen dan duti setem dipecahkan jadi dua baris berasingan.

Kesilapan paling mahal: Lewat setem dan salah kira sewa tahunan – dua-dua boleh dielak. Duti setem dikira atas sewa setahun ikut formula tetap, dan setem dibuat segera selepas tandatangan untuk elak penalti. Buat dua benda ni betul, dan setem online jadi mudah.

Setem online (e-Duti Setem) vs setem di kaunter LHDN – mana satu?

Untuk kebanyakan tuan rumah, setem online melalui e-Duti Setem (MyTax) ialah cara paling cepat dan murah – tak perlu beratur di kaunter. Anda boleh buat dari rumah, taksir sendiri, bayar melalui FPX, dan dapat sijil setem dalam beberapa minit. Cara kaunter masih wujud, tetapi ia ambil masa lebih lama dan perlu anda pergi ke pejabat LHDN sendiri.

Bezanya senang difahami. Setem online sesuai untuk perjanjian sewa residensial biasa – unit standard, tempoh normal, dan penyewa dah disaring. Anda isi butiran, sistem taksir duti, anda bayar dan muat turun. Tiada sebab nak beratur untuk dokumen yang boleh diuruskan dalam talian.

Bila pula cara kaunter masih berguna? Kalau perjanjian anda luar biasa – hartanah bernilai tinggi, guna komersial, klausa rumit, atau anda perlu pengesahan tambahan – sesetengah tuan rumah pilih untuk uruskan di kaunter atau melalui peguam. Tetapi untuk sewaan harian, online menang dari segi masa dan kos.

Pilih yang mana: Untuk sewaan residensial biasa, setem online melalui e-Duti Setem (MyTax) LHDN ialah laluan paling cepat – isi butiran, taksir sendiri, bayar FPX, muat turun sijil. Simpan cara kaunter untuk perjanjian luar biasa atau bernilai tinggi. Apa pun caranya, duti yang dibayar sama – ikut formula tetap atas sewa tahunan.

Bila penyewa sambung sewa – kena setem semula ke?

Pembaharuan (renewal) ialah tempat tuan rumah paling kerap terlebih bayar. Bila penyewa baik nak sambung, anda tak mula dari kosong. Kalau tiada apa yang berubah secara material – sewa, deposit, dan pihak sama – sambung dengan adendum pembaharuan ringkas: dokumen satu atau dua muka surat yang nyatakan tempoh baru dan sahkan perjanjian asal masih berkuat kuasa.

Anda masih perlu setem tempoh baru, guna formula yang sama atas sewa tahunan baru. Jadi satu-satunya kos pembaharuan terma-sama ialah, sekali lagi, duti setem – beberapa puluh ringgit, bukan sebulan sewa. Kalau sewa berubah, masukkan angka baru ke dalam formula. Kalau pihak atau hartanah berubah, guna perjanjian baru sepenuhnya. Apa pun, setem semula tempoh baru supaya dokumen anda kekal kuat sebagai bukti.

Macam mana nak buat sendiri di SPEEDHOME – langkah demi langkah

Anda tak perlu susun semua ni dari kosong. Alirannya pendek:

1. Senaraikan unit anda. Letak hartanah anda dan biar ia dilihat: https://speedhome.com/post-rent/property-address.
2. Saring dan pilih penyewa. Semak pemohon dan pilih dengan yakin.
3. Jana perjanjian sewa daripada templat yang betul, meliputi sewa, deposit, tempoh, dan peraturan rumah.
4. Tandatangan dan setem – tanpa komisen ejen. SPEEDSIGN biar kedua-dua pihak tandatangan dan uruskan setem, supaya ia boleh dikuatkuasakan, tanpa yuran sebulan sewa kepada ejen.
5. Simpan salinan bersetem – perlindungan anda kalau ada apa-apa jadi nanti.

Duti setem juga boleh dituntut sebagai potongan cukai – lihat panduan kami tentang cukai pendapatan sewa untuk cara tuntutnya. Nak tengok berapa kos setiap pelan sebelum mula? Banding pilihan di sini: https://speedhome.com/blog/speedhome-landlord-plans/.

Langkau komisen ejen – senarai + tandatangan + setem di SPEEDHOME. https://speedhome.com/post-rent/property-address

Soalan lazim

Macam mana nak setem perjanjian sewa online di Malaysia?
Daftar atau log masuk ke portal e-Duti Setem (MyTax) LHDN, masukkan butiran perjanjian dan sewa tahunan, taksir sendiri duti ikut formula, bayar online melalui FPX, dan muat turun sijil setem. Tandatangan dulu, setem kemudian. Untuk unit biasa, kosnya puluhan ringgit sahaja.

Kalau tak setem, perjanjian sewa saya sah tak?
Ia masih menerangkan deal anda, tetapi ia tak boleh dipakai sebagai bukti di mahkamah sampai disetem, dan setem lewat kena penalti. Saat anda perlu kuatkuasakan perjanjian – kejar sewa atau tuntut balik unit – perjanjian tak bersetem berpaling melawan anda. Setem awal; ia murah.

Berapa duti setem untuk perjanjian sewa?
Ia cukai kerajaan kecil yang dikira ikut formula – RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan penuh untuk sewa satu tahun, campur RM10 setiap salinan tambahan. Untuk unit sewa biasa, jumlahnya puluhan ringgit setahun, bukan ratusan. Anda taksir sendiri dan bayar di portal e-Duti Setem (MyTax) LHDN.

Boleh ke saya setem perjanjian sewa sendiri tanpa ejen?
Boleh. Tandatangan perjanjian dulu, log masuk e-Duti Setem (MyTax) LHDN, masukkan butiran, taksir sendiri dan bayar duti online, dan muat turun sijil setem. Tiada undang-undang yang kata anda mesti guna ejen. Duti ialah jumlah puluhan ringgit dari formula, bukan ratusan.

Bila masa terbaik untuk setem perjanjian sewa?
Segera selepas kedua-dua pihak tandatangan. Setem lewat kena penalti, dan saat anda paling perlukan dokumen bersetem – bila dah ada pertikaian – itu masa paling teruk untuk baru nak uruskan. Tandatangan, kemudian setem terus.

Saya kena setem setiap salinan perjanjian ke?
Ya. Setiap salinan yang anda nak gunakan perlu tanda setem rasmi, dan ada yuran kecil setiap salinan di atas duti utama. Simpan sekurang-kurangnya satu salinan bersetem dengan selamat – itu perlindungan anda kalau ada apa-apa jadi.

Artikel ini ialah maklumat am, bukan nasihat undang-undang, berdasarkan pengalaman platform SPEEDHOME dan amalan sewaan Malaysia semasa; kadar duti setem boleh berubah, jadi sahkan kadar semasa di LHDN dan, untuk sewaan luar biasa atau bernilai tinggi, dapatkan nasihat khusus sebelum anda tandatangan. SPEEDHOME dan SPEEDSIGN ialah perkhidmatan untuk bantu tuan rumah menyenarai, menjaga, dan melindungi sewaan mereka.